一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的種類：

關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)之種類，依各國實務(wù)和立法，計有以下三種：

1.縱割式建筑物區(qū)分所有權(quán)。它是指在縱割式區(qū)分所有建筑物上所成立的區(qū)分所有權(quán)?？v割式區(qū)分所有建筑物是指將一般連棟式和雙并式等分間所有的建筑物縱切為數(shù)戶的建筑物。這種形態(tài)之區(qū)分所有建筑物，各區(qū)分所有人之間的共用部分極為單純，除共同壁、梁、柱外，屋頂、樓梯、外廊都是分開的，外圍壁、梁、柱外，屋頂、樓梯、走廊都是分開的，外圍壁、基地等均以境界壁為界，分屬于各專有部分。因此，縱割式區(qū)分所有建筑物與一般獨門獨院的單獨所有的建筑物，幾乎沒有什么區(qū)別，其縱割式區(qū)分所有權(quán)與一般單獨所有權(quán)亦無多大的區(qū)別，其區(qū)分所有權(quán)特有的問題比較少，所以這種類型的區(qū)分所有權(quán)不是研究建筑物區(qū)分所有權(quán)的重點。

2.橫割式建筑物區(qū)分所有權(quán)。它是指在橫割式區(qū)分所有建筑物上所成立的區(qū)分所有權(quán)。橫割式區(qū)分所有建筑物是指上下橫切分層所有的建筑物。例如將一棟四層樓的建筑物，上下橫切為四層，分別為甲、乙、丙、丁四人所有。這種形態(tài)的區(qū)分所有建筑物，其區(qū)分所有人間的共有部分，除共同壁、梁、柱外，尚有共同的屋頂、樓梯、走廊、外圍壁、基地等，其橫割式建筑物區(qū)分所有權(quán)完全不同于一般的所有權(quán)，是研究建筑物區(qū)分所有權(quán)的重點之一。

3.混合式建筑物區(qū)分所有權(quán)。它是指在縱橫分割式區(qū)分所有建筑物上所成立的區(qū)分所有權(quán)?？v橫分割區(qū)分所有建筑物是指上下橫切，左右縱割分套(單元)所有的建筑物。例如將一棟四層樓的建筑物上下切為四層后，再于以左右縱割為一套套的套房，我國稱為單元。這是區(qū)分所有建筑物最常見的形態(tài)，即現(xiàn)代公寓大廈之區(qū)分形態(tài)。這種形式的區(qū)分所有建筑物的共同部分與橫割式區(qū)分所有建筑物相同，在其上成立的混合建筑區(qū)分所有權(quán)的重點之一。

二、劃分建筑物區(qū)分所有權(quán)種類的理論和實際意義

1.它能夠反映建筑物區(qū)分所有權(quán)的實質(zhì)。在縱橫分割式區(qū)分所有權(quán)中，區(qū)分所有人之間的共有關(guān)系極為單純，而橫割式和縱橫分割式區(qū)分所有權(quán)中區(qū)分所有人之間的共有關(guān)系十分復(fù)雜。因而，它能夠反映建筑物區(qū)分所有權(quán)實質(zhì)上指橫割式和縱橫分割式建筑物區(qū)分所有建筑物區(qū)分所有權(quán)?？v割建筑物區(qū)分所有權(quán)，除共同壁、梁、柱外，與一般所有權(quán)無異。因此，有的學(xué)者把其排除在建筑物區(qū)分所有權(quán)以外。

2.它對處理共有部分和共同關(guān)系具有實際意義。在縱割式建筑物區(qū)分所有權(quán)下，共有部分按一定標(biāo)準(zhǔn)劃分中以分屬于各個所有人，他們之間并無密切的共同關(guān)系，不發(fā)生管理團(tuán)體的成員權(quán)問題。而在橫割式和縱橫分割式建筑物區(qū)分所有權(quán)下，基于維持區(qū)分所有權(quán)的需要，對建筑物的共有部分不得分割，各個區(qū)分所有人對共有部分享有持分共有權(quán)；并且基于對建筑物的管理、維護(hù)和修繕，他們之間發(fā)生管理團(tuán)體的成員權(quán)問題。

3.對立法和法律適用之意義。由于建筑物區(qū)分所有權(quán)具有縱割式、橫割式及混合式區(qū)分所有權(quán)三種類型，而后兩者是建筑物區(qū)分所有權(quán)之核心和重點。因而它直接影響到區(qū)分所有權(quán)的立法與法律適用?？v觀各國現(xiàn)行立法，有的對三種類型的區(qū)分所有權(quán)進(jìn)行統(tǒng)一立法，如法國現(xiàn)行《住宅分層所有權(quán)法》和日本現(xiàn)行《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》；有的僅對橫割型和混合型區(qū)分所有權(quán)進(jìn)行立法，如現(xiàn)行《德國住宅所有權(quán)法》。但是，從現(xiàn)代各國有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)立法的最新發(fā)展趨勢來看，橫割式和混合式區(qū)分所有權(quán)仍將是立法和法律適用之重點，也是我國立法、司法和學(xué)說理論的重點所在。