合同是約定簽約雙方的責(zé)任跟義務(wù)的，比如當(dāng)我們簽訂了店鋪轉(zhuǎn)讓合同后大家肯定會(huì)覺(jué)得可以正常營(yíng)業(yè)了，但是并不是簽訂的所有合同都是有效的，那么什么情況下簽訂的店鋪轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，又該怎樣維權(quán)呢？

什么情況下店鋪轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效？

 我國(guó)《合同法》第５２條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；

（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會(huì)公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。      

簽訂店鋪轉(zhuǎn)讓合同時(shí)應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)？

1、務(wù)必調(diào)查商鋪的檔案資料

承租之前，應(yīng)當(dāng)赴所在地房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認(rèn)以下重要信息：

①房屋用途和土地用途：必須確保房屋的類(lèi)型為商業(yè)房性質(zhì)，土地是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪性質(zhì)，否則，將面臨無(wú)法辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險(xiǎn)。

②房屋是否存有租賃登記信息：若已經(jīng)存有租賃登記信息的，導(dǎo)致新租賃合同無(wú)法辦理登記手續(xù)，從而導(dǎo)致新承租人的租賃關(guān)系無(wú)法對(duì)抗第三人，也會(huì)影響新承租人順利辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

③房屋權(quán)利人：以確保與房屋權(quán)利人或其他由權(quán)利人簽署租賃合同。

2、關(guān)于租賃合同保證金。

俗稱(chēng)“押金”，注意用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費(fèi)用，因?yàn)樯啼佅鄳?yīng)的電費(fèi)、電話(huà)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用比較高，因此建議押金應(yīng)當(dāng)適當(dāng)高一些，以免不夠抵以上的費(fèi)用，另外，還需要特別注意的是，承租人在承租過(guò)程中，不斷地拖付相應(yīng)的費(fèi)用，押金抵扣不夠可以約定補(bǔ)足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相關(guān)費(fèi)用后，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)足支付“押金”，如果出租人通知后一定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)齊的話(huà)，則出租人可以單方解約，并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。若合同中有此約定，則可以有效整治承租人“老賴(lài)”行為。

3、關(guān)于稅費(fèi)承擔(dān)。

按照法律、法規(guī)、規(guī)章以及其他規(guī)范性文件規(guī)定，出租或轉(zhuǎn)租商鋪的，出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)。

4、關(guān)于免租裝修期。

商鋪?zhàn)赓U合同中，免租裝修期經(jīng)常會(huì)在合同中出現(xiàn)，只要是由于承租人在交房后需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修，實(shí)際不能辦公、營(yíng)業(yè)，此種情況之下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但在“免租裝修期”非法律明確規(guī)定的概念，因此，在簽訂租賃合同時(shí)一定要明確約定免租期起止時(shí)間，免支付的具體費(fèi)用，一般情形下，只能免租金，實(shí)際使用房屋產(chǎn)生的水費(fèi)、電費(fèi)等還需要按合同約定承擔(dān)。

5、關(guān)于營(yíng)業(yè)執(zhí)照方面。

承租商鋪的目的在于開(kāi)展商業(yè)經(jīng)商活動(dòng)，而商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)首要條件是必須取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，因此，在簽訂商鋪?zhàn)赓U合同時(shí)，許多條款都要圍繞著營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理來(lái)設(shè)置，只要涉及這幾個(gè)方面：

①有租賃登記信息沒(méi)有注銷(xiāo)，從而導(dǎo)致新的租賃合同無(wú)法辦理租賃登記，從而導(dǎo)致無(wú)法及時(shí)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照;商鋪上原本已經(jīng)注冊(cè)了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，該營(yíng)業(yè)登記信息沒(méi)有注銷(xiāo)或者遷移，從而導(dǎo)致同一個(gè)商鋪上無(wú)法再次注冊(cè)新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

②屋類(lèi)型不是商業(yè)用房，從而無(wú)法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而導(dǎo)致無(wú)法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;涉及特種經(jīng)驗(yàn)行業(yè)(娛樂(lè)、餐飲)的，還需要經(jīng)過(guò)公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門(mén)檢查合格，取得治安許可證，衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照;因出租人材料缺失導(dǎo)致無(wú)法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。                   

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