公有住房是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，包括公有居住房屋和公有非居住房屋兩種類(lèi)別。1994年公房出售政策出臺(tái)后，一部分公有住房經(jīng)過(guò)出售程序轉(zhuǎn)為“售后公房”，另一部分公有住房則因各種原因保持原承租狀態(tài)。近年來(lái)，由于房屋價(jià)格的持續(xù)上漲、拆遷安置利益的分配不均，因公有住房產(chǎn)生的糾紛不勝枚舉。本文擬結(jié)合現(xiàn)行法律法規(guī)與司法實(shí)務(wù)，淺析上海區(qū)域仍處于承租狀態(tài)的公有居住房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“公房”）承租權(quán)的法律性質(zhì)及權(quán)利人。

《物權(quán)法》將公房承租權(quán)排除在法定用益物權(quán)范圍外，《民法典》的用益物權(quán)分編也未見(jiàn)公房承租權(quán)的相關(guān)表述，因此，從傳統(tǒng)的“物權(quán)法定原則”出發(fā)，公房承租權(quán)似乎并不屬于物權(quán)范疇，僅能受到債權(quán)層面的保護(hù)。但通過(guò)分析公房承租權(quán)現(xiàn)有適用的法律規(guī)范可知（詳見(jiàn)表1），公房承租權(quán)與傳統(tǒng)民法上私人所有權(quán)基礎(chǔ)上的承租權(quán)雖同為承租權(quán)，但在所有權(quán)歸屬、租賃關(guān)系的成立與終止、租金的確定及轉(zhuǎn)租等方面均呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)：

筆者以“公房承租權(quán)”作為關(guān)鍵詞在北大法寶司法案例數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)上海地區(qū)的民事案件進(jìn)行檢索，顯示結(jié)果為493件，時(shí)間跨度為1993年至2019年，案件類(lèi)型涵蓋人格權(quán)糾紛、婚姻家庭、繼承糾紛、物權(quán)糾紛、合同糾紛、與公司、證券、保險(xiǎn)、票據(jù)等有關(guān)的民事糾紛、執(zhí)行異議6大類(lèi)。其中物權(quán)糾紛與合同糾紛占據(jù)了半壁江山，占比分別為33%與57%（詳見(jiàn)表2）。

2. 公房承租權(quán)法律性質(zhì)的司法認(rèn)定傾向

l 名義產(chǎn)權(quán)人不享有公房的完整處分權(quán)，承租權(quán)人可獲得物權(quán)層面的救濟(jì)

上海地區(qū)的公房民事糾紛案例的案由構(gòu)成中33%為物權(quán)糾紛，其中多數(shù)法院給予了公房承租權(quán)人物權(quán)層面的保護(hù)。如上海市浦東新區(qū)人民法院(2016)滬0115民初87291號(hào)財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛中，法院認(rèn)為：系爭(zhēng)公房雖然登記在名義產(chǎn)權(quán)人名下，但基于公有住房的特殊性，承租權(quán)人享有系爭(zhēng)公房的使用權(quán)，系爭(zhēng)公房的處分權(quán)應(yīng)當(dāng)歸于承租權(quán)人，該公有住房的名義產(chǎn)權(quán)人無(wú)權(quán)擅自處分房屋。即公房承租權(quán)實(shí)際上具備了對(duì)抗產(chǎn)權(quán)人所有權(quán)的權(quán)能。

此外，公房承租人還享有排除法院強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。上海市第一中級(jí)人民法院（2018）滬01民終146號(hào)判決中，名義產(chǎn)權(quán)人因涉訴而使得其名下公有房屋被查封，該公有房屋的承租人對(duì)該執(zhí)行提出執(zhí)行異議之訴，法院認(rèn)為：根據(jù)查證的事實(shí)，名義產(chǎn)權(quán)人對(duì)系爭(zhēng)公房享有的權(quán)利，不屬于《物權(quán)法》確定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。承租人對(duì)系爭(zhēng)公房享有的民事權(quán)益，屬《上海市房屋租賃條例》調(diào)整的范圍，可以排除強(qiáng)制執(zhí)行。

綜上，公房承租權(quán)雖不屬于法定用益物權(quán)，但其具備永續(xù)性、可支配性與可轉(zhuǎn)讓性等傳統(tǒng)物權(quán)的特性。與傳統(tǒng)的承租權(quán)不同，公房承租權(quán)的權(quán)能中涵蓋了占有、使用、收益、有限制的處分的權(quán)利，實(shí)質(zhì)上具備了用益物權(quán)的特性。雖然“物權(quán)法定原則”決定了公房承租權(quán)現(xiàn)下無(wú)法被直接認(rèn)定為物權(quán)體系下的權(quán)利類(lèi)別，但就規(guī)制公房承租權(quán)的法律法規(guī)及司法實(shí)踐對(duì)公房承租權(quán)人的保護(hù)力度而言，公房承租權(quán)不應(yīng)當(dāng)僅止步于債權(quán)關(guān)系，而是一種兼具債權(quán)和物權(quán)性質(zhì)的復(fù)合型財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

公房承租權(quán)是特定歷史背景下產(chǎn)生的權(quán)利類(lèi)型，由于上海的房屋價(jià)格相較而言實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的飛躍，因此各方當(dāng)事人通常因利益分配不均產(chǎn)生糾紛，其中較為突出的是《租用公房憑證》所載的承租權(quán)人與公房實(shí)際居住人就承租權(quán)的歸屬而產(chǎn)生的爭(zhēng)議。筆者通過(guò)分析上海地區(qū)的司法案例，認(rèn)為當(dāng)實(shí)際居住人主張名義承租人系代其持有公房承租權(quán)時(shí)，公房承租權(quán)的權(quán)屬認(rèn)定應(yīng)當(dāng)考慮以下因素：

關(guān)于貫徹實(shí)施《上海市房屋租賃條例》的意見(jiàn)(二)第2條規(guī)定：“《租用公房憑證》是公有居住房屋的出租人與承租人建立租賃關(guān)系的合法憑證?！币虼?，在不存在其他證據(jù)足以推翻《租用公房憑證》所確立的權(quán)利外觀時(shí)，法院通常會(huì)支持所載權(quán)利人的訴訟請(qǐng)求。上海市第二中級(jí)人民法院(2017)滬02民終1201號(hào)判決即體現(xiàn)了《租用公房憑證》的法律效力，法院認(rèn)為：公房租賃憑證的記載事項(xiàng)，是權(quán)利人享有公房承租權(quán)的證明，除有證據(jù)能證明公房租賃憑證的記載確有錯(cuò)誤外，以其記載確定權(quán)利歸屬。

房屋代持糾紛是房產(chǎn)糾紛中的典型類(lèi)型，實(shí)際購(gòu)房人通常能夠憑借代持協(xié)議等證據(jù)突破權(quán)利外觀，重新取得爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)。筆者認(rèn)為，參考房屋代持糾紛的裁判規(guī)則，實(shí)際居住人主張名義承租人系代其持有公房承租權(quán)時(shí)，或可從以下幾點(diǎn)著手推翻《租用公房憑證》所載的權(quán)利外觀：