買家：當時看房子的照片我都有留著，合同說了房子和家具一并賣，我付的錢里包括了這些家具，結(jié)果被你惡意換掉，有這樣的道理嗎？

賣家：我們又沒把家具照片附在合同上，誰說給你留的家具是指定款，你買的是房，不是家具。

二手房買賣是我們?nèi)粘Ｉ钪休^常見的一種財產(chǎn)交易。與新房買賣不同的是，二手房買賣過程中經(jīng)常會遇到屋內(nèi)家具家電等附屬設(shè)施是否隨房一并轉(zhuǎn)讓的問題。如果期待能夠直接拎包入住的你，看到自己買的二手房里家具家電被全部換掉了，會是什么樣的感受？近日，小王就遇到了這樣的糟心事。

案情回顧：

2020年8月，在北京獨自打拼多年的小王在網(wǎng)上看中一套位于北京市通州區(qū)的房子，在中介的介紹下，小王前往房子實地查看后，對房子的格局、裝修及家具等都比較滿意。在與賣家小趙經(jīng)過幾番討價還價后，小王最終以308 5000元的價格買下了這套房屋。

在交完購房定金之后，小王便開始著手準備房子首付款和辦理貸款，同時雙方約定預(yù)留購房尾款20000元作為保證金，在房子順利交接完畢后再支付。到了房屋交接的日子，小趙因為有事沒有到場，便委托其父親負責(zé)與小王辦理房屋交接。后小趙父親電話告知房屋鑰匙放在屋內(nèi)桌上后便離開。小王辦理完畢物業(yè)交接后，喜氣洋洋地來到房屋收取鑰匙，但他開門后瞬間傻眼，當時看房時的家具部分變了模樣：客廳的三把實木椅變成了金屬椅、主臥的大木床變成了普通雙人床······

小王當即把屋內(nèi)家具拍照發(fā)給中介表達不滿，并表示不再向小趙支付購房尾款20000元。而小趙認為自己沒有錯，合同只約定了家具的數(shù)量，并沒有約定家具的品牌和樣式，自己已經(jīng)按照合同約定留存了足夠數(shù)量的家具。

后雙方協(xié)商不成，小趙將小王訴到法院，要求小王按照合同約定支付剩余購房尾款20000元。小王則認為小趙擅自更換屋內(nèi)家具的行為構(gòu)成違約，給其造成經(jīng)濟損失，因此不同意向小趙繼續(xù)支付剩余購房尾款。

法院判決：

小趙擅自更換屋內(nèi)家具的行為是否構(gòu)成違約？

法院認為，根據(jù)雙方合同約定，總成交價3085000元包括房屋成交價格2 800 000元和房屋內(nèi)家具家電、裝飾裝修及配套設(shè)施設(shè)備作價285 000元，故房屋內(nèi)家具家電、附屬設(shè)施的價格已經(jīng)包含在雙方約定的房屋交易價格之中。同時，雙方合同亦約定，出賣人應(yīng)保證該房屋附屬設(shè)施設(shè)備及其裝飾裝修隨同房屋一并轉(zhuǎn)讓給買受人，出賣人應(yīng)當保證自本合同簽訂之日起至該房屋驗收交接完成之日，對各項房屋附屬設(shè)施設(shè)備及其裝飾裝修保持良好的狀況。因此，小趙向小王交付房屋的同時，應(yīng)當一并轉(zhuǎn)讓該房屋內(nèi)的家具家電、附屬設(shè)施，包括油煙機、餐桌、椅子、衣柜、空調(diào)、床等物品。雖然雙方在合同中未明確約定上述物品的品牌、型號、規(guī)格、材質(zhì)等內(nèi)容，但從雙方約定條款及二手房交易過程來看，小王在看房時屋內(nèi)陳列的相應(yīng)家具家電及附屬設(shè)施理應(yīng)作為房屋交付的標準。庭審中小趙承認自己對屋內(nèi)主臥的床、餐廳的椅子及衛(wèi)生間的馬桶進行了更換，故其行為有違合同約定及誠實信用原則，已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責(zé)任。

小王是否應(yīng)當向小趙支付購房尾款20000元？

法院認為，雙方已約定將購房尾款20000元作為依約交房的保證金，小王雖認為該保證金應(yīng)當全額折抵小趙應(yīng)承擔的違約金，但小王未能舉證證明其因小趙瑕疵交付房屋造成的經(jīng)濟損失數(shù)額，故法院根據(jù)家具更換情況、數(shù)量等因素酌定小王的經(jīng)濟損失為5000元，對此損失在保證金中予以扣除，剩余款項15000元，小王應(yīng)當支付給小趙。

判決作出后，雙方均未上訴，現(xiàn)判決已經(jīng)生效。

法官提示：

在二手房買賣中，除非買賣雙方對房屋內(nèi)附屬家具的品牌、樣式、材質(zhì)、數(shù)量、成新度等細節(jié)有明確約定，否則基于誠實信用原則，買家在看房時屋內(nèi)陳列的相應(yīng)家具家電及附屬設(shè)施理應(yīng)作為房屋交付時的標準，在沒有與買家協(xié)商一致的情況下，賣家在交房前擅自更換屋內(nèi)附屬家具的行為有違誠實信用原則，應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責(zé)任。因此，法官提示以下三點：

1.對于買方而言，若與賣方約定家具等附屬設(shè)施隨房轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當詳細填寫《附屬設(shè)施清單》，明確注明屋內(nèi)各個物品的類型、數(shù)量、品牌、型號、尺寸、新舊程度等情況，并由雙方簽字確認，也可對屋內(nèi)物品進行拍照留存，防止交房之后因家具問題出現(xiàn)不必要的糾紛；

2.對于賣方而言，應(yīng)當秉持誠信交易的理念，如果賣房不賣屋內(nèi)家具，應(yīng)當和買方協(xié)商一致并在買賣合同中約定明確，不能為小利而失了大義，否則偷梁換柱等來的只能是自食惡果。

3.在二手房交易中，買賣雙方都應(yīng)詳細審查合同條款，明確違約責(zé)任，同時本著誠信原則，積極有效的行使合同權(quán)利，履行合同義務(wù)。

法條鏈接：

中華人民共和國民法典》

第七條 【誠信原則】民事主體從事民事活動，應(yīng)當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。

第五百零九條 【合同履行的原則】當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。

當事人應(yīng)當遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

第五百七十七條 【違約責(zé)任】當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

來源：北京市通州人民法院