離婚協(xié)議中雙方約定贈予女兒的房產(chǎn)，被一方私下售出，購房者到手的房子還要還回去嗎？

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基本案情

1999年2月，文某以7.5萬元的價格向某建筑公司購買了一套坐落于和橋鎮(zhèn)某小區(qū)的商品房。2000年7月，文某與妻子李某協(xié)議離婚，離婚協(xié)議約定雙方共同所有的房屋歸女兒所有，任何情況下不得賣出。

2002年7月，文某以8.26萬元的價格將該房屋出售給萬某并簽訂《房屋買賣合同》，合同約定“事后文某家庭如有任何糾紛，萬某概不負責(zé)”。合同簽訂當(dāng)日，萬某一次性付清了房款，文某將房屋交付給萬某。萬某及妻女一直居住在該房屋內(nèi)。

2000年3月，建筑公司為該房屋申領(lǐng)了房屋所有權(quán)證并登記在文某名下。2006年9月，建筑公司為該房屋申領(lǐng)了土地使用權(quán)證，又直接登記在萬某名下。2015年，萬某與文某兩次到不動產(chǎn)登記部門辦理過戶，因文某已離婚且李某身份證與戶口簿名字不一致等原因，均未能完成過戶。

2019年4月，萬某去世。萬某的繼承人多次要求文某配合過戶，均被文某拒絕。2023年5月，萬某的繼承人訴至法院，要求文某及李某協(xié)助辦理房屋過戶。

法院裁判

法院經(jīng)審理認為，文某將房屋出售給萬某，簽訂購房協(xié)議并支付相應(yīng)對價，由萬某等居住使用至今，時間長達二十余年，房屋的土地使用證也已登記在萬某名下。雖然文某與李某在離婚協(xié)議中約定將房屋贈與給女兒，但并不能證明萬某在購買房屋時已經(jīng)知曉文某夫妻二人關(guān)于房屋處分的相關(guān)約定。在此期間，文某也曾協(xié)助辦理過戶登記，也從未表達過其無權(quán)出售房屋。綜上，萬某在與文某簽訂房屋買賣合同及實際占有房屋時，是基于善意，構(gòu)成善意取得。最終，法院依法判決文某及李某協(xié)助萬某繼承人辦理過戶登記。

一審判決后，文某、李某不服提出上訴，二審法院經(jīng)審理判決駁回上訴，維持原判。

善意取得，是指行為人無權(quán)處分他人的財產(chǎn)，受讓人取得該財產(chǎn)時出于善意，則受讓人將依法取得財產(chǎn)所有權(quán)的法律制度。審判實踐中，存在較多“一房二賣”甚至“一房多賣”影響購房人權(quán)利的情形?！吨腥A人民共和國民法典》第三百一十一條明確將“善意取得”制度適用于不動產(chǎn)交易領(lǐng)域，以最大限度保護善意第三人的利益。依照該條規(guī)定，如需認定符合善意取得需同時具備以下三項條件：即受讓該不動產(chǎn)時是善意、以合理的價格轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

本案中，雖案涉房屋并未辦理過戶登記，但本案房屋交易發(fā)生于2002年7 月，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第一條規(guī)定，“民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！倍?dāng)時的法律規(guī)定并未就善意有償取得財產(chǎn)以登記作為要件作出明確規(guī)定。

綜上，法院認定萬某系善意有償取得案涉房屋，其基于房屋正常交易產(chǎn)生的合法權(quán)益值得保護，李某或其他權(quán)利人因文某擅自處分房屋產(chǎn)生的損失應(yīng)當(dāng)由文某賠償。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第三百一十一條 無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：

（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意；

（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；

（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠償。

當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照適用前兩款規(guī)定。