我國(guó)以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效主義為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的主要規(guī)則?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第二百零九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。實(shí)踐中，時(shí)常出現(xiàn)商品房購(gòu)買人買下房屋后，因他人債務(wù)導(dǎo)致自己的房屋被查封的情形，此種情況下，房屋實(shí)際所有權(quán)人有權(quán)向法院提出異議，以進(jìn)一步維護(hù)自身權(quán)益。

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基本案情

2017年3月H向Z房地產(chǎn)公司購(gòu)買了預(yù)售房屋，簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》，并向Z房地產(chǎn)公司陸續(xù)轉(zhuǎn)賬支付了房屋全款，收到了Z房地產(chǎn)公司開具的相應(yīng)金額發(fā)票。2019年年初，H與家人入住該房屋，并居住至今。入住期間H多次催促Z房地產(chǎn)公司辦理過(guò)戶登記，卻被告知目前無(wú)法辦理。直至2024年8月得知自己一直居住的房屋已被查封，原因是Z房地產(chǎn)公司拖欠工程公司工程款，工程公司向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，故查封了仍登記在Z房地產(chǎn)公司名下的房屋。H依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，向法院提交了案外人執(zhí)行異議。

審理結(jié)果：

在本案中，當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為H是否對(duì)案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

根據(jù)H提交的證據(jù)，房屋預(yù)售合同、轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)及物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)繳納記錄等，足以證明在法院查封該房屋前H已簽訂合法有效的書面買賣合同，支付了全部?jī)r(jià)款，并合法居住至今。H多次催促Z房地產(chǎn)公司辦理過(guò)戶登記，對(duì)于未辦理過(guò)戶登記不存在自身過(guò)錯(cuò)。故法院裁定中止對(duì)其房屋的執(zhí)行。后雙方均未提起執(zhí)行異議之訴，執(zhí)行裁定已生效。

法條鏈接：

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；(三)已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；(四)非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。

案外人僅有在同時(shí)滿足上述四種情形時(shí)才可享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利，如案外人不能提供充分證據(jù)證明其同時(shí)滿足上述規(guī)定的四種情形，則其對(duì)涉案房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。

隨著房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的發(fā)展，房屋買受人應(yīng)充分重視房屋物權(quán)的變更登記，履行好審慎審查義務(wù)，以降低房產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)。第一要審查所購(gòu)房屋是否屬于允許交易的房屋，警惕經(jīng)濟(jì)適用房、回遷安置房等；第二審查房屋的權(quán)屬情況，是否存在其他共有權(quán)人；第三審查房屋是否存在被司法機(jī)關(guān)查封、抵押的情況，并且在合同簽訂后及時(shí)辦理網(wǎng)簽備案以及辦理所有權(quán)變更登記，避免因未辦理過(guò)戶登記而導(dǎo)致自己的房屋被執(zhí)行。