買房過程很繁雜，從看房到簽合同再到交房入住，要簽字的文件沒有幾十也有十幾，如果合同、文件每一頁都要簽字的話甚至?xí)_(dá)到幾百，原意打算對(duì)合同進(jìn)行梳理，但簽字不謹(jǐn)慎帶來的隱患實(shí)在太大，故而擴(kuò)大至文件，特作歸納如下： 1.看房確認(rèn)書 二手房交易大多數(shù)是通過中介，中介在看房之后或者之前，會(huì)要求買家在看房確認(rèn)書上簽字，名義上說是公司要求，但實(shí)際上文書上會(huì)有限制購房人權(quán)利的內(nèi)容，比如說你不能通過別的中介交易這套房子，你不能再找其他中介，如果交了定金定金不退等等條款，簽署之前要對(duì)內(nèi)容進(jìn)行審核，雖然有些條款無效法律上不發(fā)生作用，但對(duì)于購房人來說是莫大的麻煩，因?yàn)檎姘l(fā)生糾紛，人家有法務(wù)，業(yè)主還要花錢找律師，所以業(yè)主要簽字的時(shí)候，先看看內(nèi)容，如果要證明工作內(nèi)容，就說你給他們經(jīng)理說就行了。如果當(dāng)天就交了定金，可能就是一張定金收據(jù)就替代了。 商品房中不存在這個(gè)文書，中介公司即便代理了銷售工作，也不會(huì)簽署這個(gè)，因?yàn)槭且猿山涣空撚⑿鄣摹? 2.認(rèn)購書 二手房中沒有認(rèn)購書一說，經(jīng)常性是交定金簽合同，給購房人說不買還可以退，但實(shí)際合同簽完就已經(jīng)要承擔(dān)責(zé)任了。 商品房則主要在期房銷售中存在認(rèn)購書，在根本上屬于預(yù)約合同，意為雙方預(yù)先約定后面做某事，也就是購房人和開發(fā)商約定后面再約定簽訂商品房買賣合同，這里約定簽署是一個(gè)動(dòng)作，不是一個(gè)結(jié)果，我和你約定簽合同，那我們就得談合同，談不攏的話合同沒簽成，也已經(jīng)履行了預(yù)約合同的義務(wù)，預(yù)約合同確定的是雙方促成某事的義務(wù)，我們努力了但沒有成功，那不是某一方的原因，而是不可歸責(zé)于雙方的原因，因?yàn)槎疾辉敢庾尣?，所以就沒有結(jié)果。還要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)是，如果沒有約定后來再簽正式的買賣合同，后面也沒有簽正式合同，那認(rèn)購書在符合商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的情況下，也可以認(rèn)定為購房合同。 3.買賣合同 二手房買賣合同有可能是三方合同，因?yàn)檫€有中介作為居間方，也有可能和買賣合同分開有一個(gè)單獨(dú)的居間服務(wù)合同，二手房合同簽訂要比商品房快，基本上交定金就簽了，還是強(qiáng)調(diào)那一點(diǎn)：中介怎么說不重要，合同怎么寫才重要。說戶口過完戶就遷走，但寫不到合同上，那就謹(jǐn)慎一點(diǎn)；還要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，二手房不像商品房沒有議價(jià)空間，合同條款也是可以協(xié)商的，有什么該說就說，中介費(fèi)也要掏，讓中介幫著協(xié)調(diào)就是了。 商品房買賣合同分為商品房預(yù)售合同和商品房銷售合同，前者是賣樓花（期房），后者是賣現(xiàn)房，前者買房許可證是預(yù)售許可證，后者則是銷售許可證。從業(yè)主角度來看的話，主要區(qū)別在于房屋的現(xiàn)狀以及開發(fā)商履行義務(wù)的期限，比較而言前者風(fēng)險(xiǎn)要比后者大很多，但當(dāng)前市場生態(tài)下，現(xiàn)房銷售要開發(fā)商自擔(dān)成本，已經(jīng)沒有開發(fā)商愿意這么干了，就連售后包租都想著法子預(yù)售（售后包租只有現(xiàn)房在可以操作），更別說正常的住宅了。 4.備案合同/網(wǎng)簽合同 兩個(gè)民事主體簽了合同之后，怎樣獲得職能部門的認(rèn)可，那就是再在房管局、住建局的要求下，按照他們的要求再簽訂一次，所以二手房就會(huì)有網(wǎng)簽合同，商品房就會(huì)有備案合同。 二手房的網(wǎng)簽合同有什么用呢？中介會(huì)這個(gè)幫業(yè)主討價(jià)還價(jià)，業(yè)主覺得貴了不想買，中介會(huì)告訴他可以做低網(wǎng)簽價(jià)格，這樣少交些稅錢就省出來了，以促成交易。 這個(gè)網(wǎng)簽價(jià)格其實(shí)是納稅指導(dǎo)價(jià)，房屋交易是市場定價(jià)，并不是通常說的政府指導(dǎo)價(jià)，因?yàn)檎笇?dǎo)價(jià)一般都是發(fā)改委物價(jià)局座的，而這個(gè)價(jià)格是稅務(wù)局來確定的，所以以后買房可以留意一下。 還有網(wǎng)簽合同和二手房買賣合同會(huì)有差異，尤其是價(jià)格這一塊，為了降低稅費(fèi)，比實(shí)際的購房低很多，多出來的部分都折算成家具家電裝修了，因?yàn)閷?shí)際沒有家具家電裝修，所以對(duì)出賣人而言有些風(fēng)險(xiǎn)：人家管你要的話怎么辦呢？而做低的稅費(fèi)，在下一次交易還是要負(fù)擔(dān)的，雖然還在買受人身上，但該上交國家的，還是跑不了的。 商品房交易中則稱為備案合同，在房管局、住建局備案之后，才獲得官方的認(rèn)可，后面產(chǎn)權(quán)登記、辦房本才有了依據(jù)和著落，同樣的，這個(gè)合同也比購房合同簡單，之前文章有專門講過本文不再贅述。 5.收房確認(rèn)書、物業(yè)合同、業(yè)主公約 限于篇幅問題，這些交房收房文件不再過度展開，開發(fā)商交房要兩書一表，這是法律上規(guī)定的文書，謹(jǐn)慎的開發(fā)商會(huì)讓業(yè)主在復(fù)印件上簽字留存，但實(shí)際中即便沒有這個(gè)文件，開發(fā)商還時(shí)要到期交房的，因?yàn)椴唤环恳袚?dān)違約責(zé)任付違約金，而本質(zhì)上交易是民事合同，所以業(yè)主如果不認(rèn)可房屋狀況，千萬不要在收房文件上簽字，尤其是收房確認(rèn)書，簽字就表示了認(rèn)可，切記切記。 物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主公約等等都是為了小區(qū)管理準(zhǔn)備的，雖然這些文件里面會(huì)有對(duì)全體業(yè)主不利的條款，但簽與不簽作用都差不多，物業(yè)還是那個(gè)物業(yè)，管理還是那個(gè)水平，如果業(yè)主團(tuán)結(jié)，簽了什么不利合同，最終都能通過業(yè)委會(huì)爭取回來，如果不團(tuán)結(jié)，簽了再好的合同有可能也浪費(fèi)了，所以，這個(gè)合同看看就行了，個(gè)人掙扎意義不大，因?yàn)樾^(qū)共同的事情一個(gè)人是做不了主辦不到的。 其他文章： 買房須知：快到交房時(shí)，要求補(bǔ)差價(jià)？ 買房須知：沒有預(yù)售證，怎么退房子？ 買房須知：認(rèn)購書 = 購房合同 ？ 買房須知:交房又要延期了，業(yè)主只能等下去？