因房價(jià)上漲后，西安房地產(chǎn)開發(fā)商舉報(bào)自己當(dāng)初無證銷售，并將不愿意退房的業(yè)主告上法庭。這一消息引爆輿論熱議，同時(shí)國內(nèi)多地爆出類似事件。

事實(shí)上，由于市場監(jiān)管不到位，曾經(jīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目一度無證出售情況比比皆是，開發(fā)商在未取得預(yù)售資格的情況下，便與業(yè)主簽訂認(rèn)購協(xié)議或認(rèn)籌協(xié)議。

然而，相關(guān)法律法規(guī)明確，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

當(dāng)房價(jià)開始一路狂飆后，風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)。

無良開發(fā)商面對巨大的利益差額，紛紛舉報(bào)自己無證銷售，試圖作廢此前認(rèn)購合同，再以現(xiàn)在的高價(jià)重新銷售。

對于購房業(yè)主來說，不僅面臨著合同無效的風(fēng)險(xiǎn)，也錯(cuò)失了房價(jià)低點(diǎn)和機(jī)會成本，進(jìn)退兩難，有苦難言！

近日，河北省石家莊市橋西區(qū)人民法院對這樣一起案件作出一審判決，認(rèn)定開發(fā)商向法院提出訴訟的行為屬濫用訴權(quán)的行為，構(gòu)成惡意訴訟，判決駁回其訴訟請求。

2016年，家住石家莊市的趙某斥資95萬余元，全款購買了石家莊世紀(jì)鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的麒融國際項(xiàng)目房屋一套，并簽訂了《內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議》，約定交房時(shí)間為2017年5月1日。

今年8月，世紀(jì)鴻基公司向法院提起訴訟，由于麒融國際項(xiàng)目截至目前沒有取得任何手續(xù)，請求法院確認(rèn)其與被告趙某簽訂的《內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議》為無效合同。

庭審中，原告明確表示其請求宣告案涉合同無效的規(guī)范依據(jù)為《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，即“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”。

被告認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，石家莊市房價(jià)2016年均價(jià)7548.42元，2018年均價(jià).13元，整整上漲了一倍，原告起訴的動(dòng)因并非源于權(quán)益受損尋求司法保護(hù)，而是為了逃避履行義務(wù)以及獲取不法利益，企圖以合法形式達(dá)到非法目的。

“原告的意圖一旦得以實(shí)現(xiàn)，會有眾多的購房者權(quán)益無法保障，最終受損害的，將是社會公共利益以及本地區(qū)的司法公信力?！北桓嬖谕徤险f。

法院查明，原被告雙方在簽訂《內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議》時(shí)，涉案房屋系現(xiàn)房，但原告未提供辦理竣工驗(yàn)收的證據(jù)，案涉項(xiàng)目至今尚未取得商品房預(yù)售許可證明。

法院認(rèn)為，原、被告對簽訂《內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議》的事實(shí)無異議，該協(xié)議應(yīng)屬雙方的真實(shí)意思表示。原告在未取得預(yù)售許可的情況下銷售房屋并收取了被告巨額款項(xiàng)后，又在房價(jià)大幅上漲后的今天以自己未取得預(yù)售許可為由要求宣告合同無效，明顯違背誠實(shí)信用原則，其向法院提出訴訟的行為屬濫用訴權(quán)的行為，構(gòu)成惡意訴訟，參照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十二條規(guī)定，應(yīng)從實(shí)體上否定其權(quán)利請求。

綜上所述，法院依照《中華人民共和國合同法》第六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第十三條的規(guī)定，一審判決駁回原告石家莊世紀(jì)鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的訴訟請求。

河北省石家莊市橋西區(qū)人民法院
民事判決書
(2018)冀0104民初6440號

原告：石家莊世紀(jì)鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

法定代表人：賀某，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：焦彥飛，北京市軍創(chuàng)律師事務(wù)所律師。

被告：趙某。

委托訴訟代理人：孫仲德、孫天宇，河北啟疆律師事務(wù)所律師。

原告石家莊世紀(jì)鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告趙某房屋買 賣合同糾紛一案，本院于2018年8月22日立案后，依法適用簡易程 序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告石家莊世紀(jì)鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 的委托訴訟代理人焦彥飛，被告趙某及其委托訴訟代理人孫仲德、 孫天宇到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

石家莊世紀(jì)鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向本院提出訴訟請求：1、 確認(rèn)原、被告簽訂的《內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議》為無效合同； 2、訴訟費(fèi)由被 告承擔(dān)。事實(shí)與理由：原告與被告趙某于2016年4月22曰簽訂《內(nèi) 部認(rèn)購協(xié)議》，約定被告購買原告建設(shè)開發(fā)的位于石家莊市中山西路 363號麒融國際項(xiàng)目X號樓X單元X室房屋一套。事實(shí)上，該房屋 認(rèn)購協(xié)議并非雙方的真實(shí)意思表示，雙方之間實(shí)際是民間借貸的法律 關(guān)系。另，本項(xiàng)目截至目前沒有取得任何手續(xù)，根據(jù)法律規(guī)定，雙方 之間的認(rèn)購協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為無效合同。故訴至法院，請求依法確認(rèn)支持 原告的訴訟請求。

被告趙某辯稱，

一、原告訴稱“該房屋認(rèn)購協(xié)議并非雙方的真 實(shí)意思表示，雙方之間實(shí)際是民間借貸的法律關(guān)系”，與事實(shí)不符。1、 答辯人購房出于“剛需”。為了方便照顧公公的生活，2016年將公公 在橋東的住房賣掉，用賣房款全款購買的這套住房。2、盡管“內(nèi)部 認(rèn)購協(xié)議”第四條有選擇性條款，但是約定的選擇權(quán)由答辯人所享有， 答辯人始終堅(jiān)持要求原告履行交房義務(wù)。3、答辯人與原告及其法定 代表人或其工作人員素不相識，不存在民間借貸的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

二、原 告認(rèn)為“本項(xiàng)目截止目前沒有取得手續(xù)，根據(jù)法律規(guī)定，雙方之間的 認(rèn)購協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為無效合同”，無法理依據(jù)。《最高人民法院關(guān)于審理 商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出 賣人未取得商品房預(yù)售許可證，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng) 當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！?“商品房司法解釋”發(fā)布實(shí)施于2003年，依據(jù)的是合同法第五 十二條第（五）項(xiàng)、《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條。其法理邏輯 是：《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得預(yù) 售許可證，未取得預(yù)售許可證而預(yù)售的，根據(jù)合同法第五十二條第 （五）項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，預(yù)售合同無效。但 是，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解 釋（二）》于2009年發(fā)布實(shí)施，其中第十四條對合同法第五十二條第 （五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”作出限縮性解釋，僅指“效力性強(qiáng)制 性規(guī)定”。由于《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條對商品房預(yù)售的規(guī) 定是“管理性規(guī)定”，不屬于“效力性強(qiáng)制規(guī)定”，對于未取得預(yù)售許 可證而預(yù)售商品房的，只承擔(dān)行政責(zé)任，而不影響預(yù)售合同本身的效 力。根據(jù)新法優(yōu)于舊法的法律適用原則，法院應(yīng)當(dāng)選擇適用“合同法 解釋二”的相關(guān)規(guī)定，確認(rèn)雙方的“內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議”有效。

三、原告起訴的動(dòng)因，并非源于權(quán)益受損尋求司法保護(hù)，而是為了逃避履行義務(wù)以及獲取不法利益。1、意圖逃避履行義務(wù)；“內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議”約定 的交房時(shí)間為2017年5月1曰，到期后原告拒絕交房。答辯人多次 上門要求交房，原告工作人員態(tài)度惡劣，為此，答辯人曾求助市長熱 線、河北電視臺，甚至到公安機(jī)關(guān)報(bào)警。原告之所以選擇答辯人為被 告起訴，無非是想利用民事訴訟來逃避有關(guān)部門的監(jiān)督，從而逃避履行義務(wù)。2、意圖獲取不法利益；根據(jù)“安居客”網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)，本市 房價(jià)從2016年到2018年整整上漲了 一倍： 2016年均價(jià)7548. 42元， 2018年均價(jià). 13元。如果雙方“內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議”被判決無效， 則原告可以獲得成倍的利益。但是，原告的利益是建立在犧牲公民居 住權(quán)的基礎(chǔ)上的，是非法的。綜上所述，原告在權(quán)利未受損害且既無 事實(shí)依據(jù)、又無法理依據(jù)的情況下起訴答辯人，屬于濫用訴權(quán)，企圖 以合法形式達(dá)到非法目的。原告的意圖一旦得以實(shí)現(xiàn)，會有眾多的購 房者權(quán)益無法保障，最終受損害的，將是社會公共利益以及本地區(qū)的 司法公信力。為此，請求人民法院依法駁回原告的訴訟請求。

經(jīng)審理查明，2016年4月22曰原、被告簽訂《內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議》 一份，約定被告購買原告建設(shè)開發(fā)的位于石家莊市中山西路363號麒 融國際項(xiàng)目X號樓X單元X室房屋一套，被告向原告繳納房屋總 價(jià)款元。以上事實(shí)原、被告均認(rèn)可、無異議。庭審中，原告 明確以《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若 干問題的解釋》第二條的規(guī)定，要求確認(rèn)《內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議》無效。被 告對原告所訴均不予認(rèn)可，稱在購房之前對涉案房屋進(jìn)行了充分的了 解并實(shí)地進(jìn)行了查看，雙方之間系真實(shí)房屋買賣合同關(guān)系，并提交了 《內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議》、交款收據(jù)、宣傳單等材料。

另查明，雙方在簽訂《內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議》時(shí)，涉案房屋系現(xiàn)房，但原告未提供辦理竣工驗(yàn)收的證據(jù)，案涉項(xiàng)目至今尚未取得商品房預(yù)售許可證明。

本院認(rèn)為，原、被告對簽訂《內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議》的事實(shí)無異議，該協(xié)議應(yīng)屬雙方的真實(shí)意思表示。庭審中，原告明確表示其請求宣告案涉合同無效的規(guī)范依據(jù)為《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，此即表明其認(rèn)可與被告形成了商品房預(yù)售合同法律關(guān)系。原告在未取得預(yù)售許可的情況下銷售房屋并收取了被告巨額款項(xiàng)后，又在房價(jià)大幅上漲后的今天以自己未取得預(yù)售許可為由要求宣告合同無效，明顯違背誠實(shí)信用原則，其向法院提出訴訟的行為屬濫用訴權(quán)的行為，構(gòu)成惡意訴訟，參照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十二條規(guī)定，應(yīng)從實(shí)體上否定其權(quán)利請求。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第十三條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告石家莊世紀(jì)鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的訴訟請求。

本案受理費(fèi)80元，減半收取40元，由原告石家莊世紀(jì)鴻基房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司共同負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之曰起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級人民法院。并于上訴期限屆滿之日起7日內(nèi)預(yù)交上訴費(fèi)80元（收款 單位：河北省石家莊市中級人民法院，賬號： ,開戶 銀行:河北銀行華興支行）。逾期不交也不提出緩交申請的，按自動(dòng)撤回上訴處理。