購房過程中，每個人都可能遇見假的房產(chǎn)證。隨著造假技術(shù)的不斷提高，我們從肉眼無法分辨房產(chǎn)證的真假，過去查看字體、印刷質(zhì)感、水印、底紋、封面印制等方法都失效。這時候，最行之有效的辦法就是通過已知的房產(chǎn)證信息到房管局部門查詢，比如房產(chǎn)證編號、房屋產(chǎn)權(quán)人姓名等。

在網(wǎng)上查詢房產(chǎn)證，可以點擊省市鏈接進入各地房產(chǎn)管理局網(wǎng)站進行查詢，然后需要輸入產(chǎn)權(quán)人姓名、產(chǎn)權(quán)證號;當然也可以在房產(chǎn)局查詢，若要查詢準確的個人房產(chǎn)證信息，則必須攜帶個人身份證件及房產(chǎn)證到當?shù)氐姆抗芫謾n案館或窗口查詢。

網(wǎng)上查詢：從幾年前開始，我國房屋交易與過戶都實施全國住房信息網(wǎng)上備案，目前，全國主要城市的房產(chǎn)信息已經(jīng)聯(lián)網(wǎng)。大家在網(wǎng)上不僅可以查到房產(chǎn)證信息，還可以查到房屋交易備案信息。

房管局查詢:這類方法是很普遍的，首先要知道你所處地區(qū)的房管局地點，然后你就需要攜帶好自己的個人有效身份證證件和房產(chǎn)證到當?shù)氐姆抗芫值臋n案館或者窗口查詢。在那里可以查詢到準確的個人房產(chǎn)證信息，包括房屋所有人名稱、產(chǎn)權(quán)證號等等。

其他方式：本人持本人身份證去產(chǎn)權(quán)處查詢，或撥打本地產(chǎn)權(quán)處電話進行查詢。

網(wǎng)上查詢，點擊省市鏈接進入各地房產(chǎn)管理局網(wǎng)站，進行查詢需要輸入產(chǎn)權(quán)人姓名、產(chǎn)權(quán)證號，目前只有部分地區(qū)提供房屋產(chǎn)權(quán)信息查詢。

若要查詢的準確的個人房產(chǎn)證信息，包括：房屋所有人名稱、產(chǎn)權(quán)證號、登記核準日期、建筑面積、房屋設(shè)計用途、權(quán)利來源、房屋是否抵押、是否被查封等等。

則必須攜帶個人身份證件及房產(chǎn)證到當?shù)氐姆抗芫?，房地產(chǎn)交易中心、房屋管理局、房管處，檔案館或窗口查詢。市區(qū)、老城區(qū)、核心區(qū)的房子，由于建筑年代的歷史原因，老破小很多。

這些老破小就會涉及到房齡問題。

有些人以為房齡是從拿到房產(chǎn)證開始或開發(fā)商拿地開始計算，其實房齡是從房屋竣工驗收合格交付使用開始計算，可以通過房產(chǎn)證上房屋登記表的建成年代查詢。

比如1996年開發(fā)商拿地，1999年建成合格驗收后老王買了，2016年賣給了老李，到今年，這套房的房齡是2020-1999=21年，而不是2020-2016=4年，也不是2020-1996=24年。

老破小的房齡過大會有一些問題。

1、影響房屋貸款

房齡過大會影響貸款評估值，而且房齡越大貸款年限可能越短，商貸最長不超過50年減房齡。

2、影響再次出售

同等條件下，房齡較小的小區(qū)較新、房屋折舊率也小，容易被接手。房齡過大特別是維護不好的小區(qū)，就不容易脫手了。

3、土地使用年限短

房齡越大意味著剩余土地使用年限越短，到期后需進行土地續(xù)期。目前土地使用年限最多為70年，2020年兩會通過的民法典規(guī)定可以自動續(xù)期，但是不排除續(xù)期收費。

4、居住成本增加

一般來說，房齡越大，房屋維修費用、物業(yè)維護成本都會相應增加。比如下水管道堵塞、電線老化、暖氣片銹壞、墻體剝落等，有些甚至有安全隱患。所以買老破小，一定得注意房齡問題。一般來說，能買新一點不買老一點。 

大家可以登陸每個城市的房屋管理局的官方網(wǎng)站，然后找到房產(chǎn)證查詢功能，在對話框中輸入房產(chǎn)證號碼和房屋產(chǎn)權(quán)人姓名。