土地是國家所有的，國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，國有土地使用權的出讓年限也會根據不同的用途而不同。

一、什么是土地出讓？

土地出讓，是國家將國有土地使用權在一定時期內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為 。商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓，并且應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

二、土地出讓的種類有哪些？

土地出讓方式包括招標、拍賣、掛牌三種方式。

1.招標

招標是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國有建設用地使用權投標，根據投標結果確定國有建設用地使用權人的行為。

其優(yōu)點是可以就綜合指標對投標者進行衡量，比較全面且操作程序規(guī)范，但其存在不完全競爭，不利于土地資源合理配置的缺點。

2.拍賣

拍賣是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定國有建設用地使用權人的行為。

其優(yōu)點是引進了競爭機制，規(guī)避了大量人為影響因素，但這種方式盲目競拍和追求高價，導致后續(xù)開發(fā)能力低。

3.掛牌

掛牌是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果或者現場競價結果確定國有建設用地使用權人的行為。

其優(yōu)點是可增強土地供應的計劃性，有利于土地市場有序發(fā)展，但掛牌耗時長，設定條件多，缺乏社會公開性。

三、土地出讓的年限如何界定？

土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

1.70年

住宅用地

2.50年

工業(yè)用地；教育、科技、文化、衛(wèi)生等帶有福利性質的用地，與其他綜合類性質用地。

3.40年

商業(yè)、娛樂、旅游等盈利性項目用地。

四、什么是土地出讓金？

開發(fā)商采用招標、拍賣、掛牌等的方式獲取土地使用權時，需要向政府繳納土地出讓金。

1.收取標準

《劃撥土地使用權管理暫行辦法》規(guī)定，土地出讓金按標定地價的一定比例收取，最低不得低于標定地價的40%。

2.用途

土地出讓金返用于拆遷或安置補償、開發(fā)項目相關的基礎設施建設，與公共配套設施建設等方面。如某開發(fā)商通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后國土部門以財政支持的方式給予開發(fā)商補助3000萬元，用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的水廠、文體場館、幼兒園等配套設施。

資料來源：中華人民共和國國土資源部 中華人民共和國國家土地管理局(劃撥土地使用權管理暫行辦法)