土地出讓方式有哪些？土地出讓方式對開發(fā)策略的影響是什么？土地使用權(quán)出讓是國家以土地所有者的身份，將一定地塊的國有土地使用權(quán)，有期限地讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用金的行為。接下來小編帶大家了解土地出讓方式的相關(guān)法律知識(shí)。

　　土地出讓方式有哪些？

　　一、招標(biāo)

　　國家出讓某塊土地，通過發(fā)出招標(biāo)公告告知房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司制作標(biāo)書競標(biāo)，國家綜合評定房地產(chǎn)公司的資質(zhì)、信譽(yù)、資金實(shí)力、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、招標(biāo)價(jià)格、付款方式等多個(gè)因素，從而決定由哪個(gè)單位中標(biāo)。這方式因?yàn)橛腥藶樵u分因素在里面，所以還是有暗箱操作的余地。

　　二、拍賣

　　這方式簡單，國家把土地情況公示出來，約定好拍賣日期，所有有興趣的開發(fā)商都過來，交一筆拍賣保證金之后，就可以參加拍賣，現(xiàn)場誰喊價(jià)高誰拿走，其他什么都不考慮。這方法雖然簡單且不容易暗箱操作，但因?yàn)樽杂筛們r(jià)，價(jià)格無法控制，現(xiàn)在市場上那么多地王級別的土地價(jià)格，幾乎都是拍賣產(chǎn)生的。

　　三、掛牌

　　這方式就是國家把要出讓的土地公示出來，各房地產(chǎn)開發(fā)商將自己的報(bào)價(jià)和方案交到指定地點(diǎn)，其中最優(yōu)的公司會(huì)公示出來，在掛牌期間內(nèi)，其他公司仍可修改或重新提交自己的報(bào)價(jià)和方案，掛牌期限結(jié)束時(shí)，最后確定的公司為土地獲得者。

　　四、收購

　　上面三個(gè)是國家承認(rèn)的土地獲得方式，按道理來講，土地是不可以私自交易的，但有的人手里有土地，但是沒有實(shí)力開發(fā)，或者干脆就是想轉(zhuǎn)手，這樣開發(fā)商就會(huì)通過收購具有土地的公司的方式，將土地轉(zhuǎn)到自己的手里。這方式在市場上也不少見，不過里面存在諸多的信息陷阱，每個(gè)開發(fā)商都比較小心。

　　五、協(xié)議

　　這是指代表國家出讓土地使用權(quán)的土地管理部門與特定的土地使用權(quán)受讓人通過協(xié)商，在達(dá)成一致意見后，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。這種方式的特點(diǎn)之一是在當(dāng)事人議定合同條款，特別是確定土地使用費(fèi)、即出讓金方面，在不低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)的基礎(chǔ)上具有較大靈活性;但應(yīng)注意的是，此種方式競爭性較差，在價(jià)格和規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等方面存在濃厚的人為因素，隨意性大。因此，主要適用于專業(yè)性強(qiáng)，有特定要求或者沒有條件進(jìn)行拍賣和招標(biāo)方式的項(xiàng)目。

　　土地出讓方式對開發(fā)策略的影響

　　協(xié)議出讓的成交地價(jià)一般偏低，成交過程不透明，存在大量尋租空間，現(xiàn)在國家已經(jīng)基本不用這種出讓方式了，在劃撥轉(zhuǎn)出讓中會(huì)有一定應(yīng)用。招拍掛出讓的成交地價(jià)一般反應(yīng)市場價(jià)格，比協(xié)議出讓就高了，但公開透明，程序更規(guī)范嚴(yán)格，尋租空間更小，現(xiàn)在經(jīng)營性用途都是采取招拍掛的方式出讓。長期以來，因?yàn)橥恋厥袌鰶]有充分建立，土地的價(jià)值沒有得到正常反映，地價(jià)長期偏低，通過招拍掛市場競爭的方式讓地價(jià)得到了反映。開發(fā)商對房價(jià)上漲的預(yù)期會(huì)反映到地價(jià)中來，也就是地價(jià)會(huì)上升，對房價(jià)下降的預(yù)期也會(huì)反映到地價(jià)中來，也就是成交量的萎縮和下降。說地價(jià)帶動(dòng)房價(jià)，這有些打錯(cuò)了板子。你看，北京小產(chǎn)權(quán)房，可以轉(zhuǎn)正的口風(fēng)一放出來，房價(jià)馬上上漲，這時(shí)候誰也不會(huì)說出讓方式的不同會(huì)影響房價(jià)了。

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