很多當事人到北京京坤律師事務(wù)所找到史西寧律師的時候，都存在以補償問題為矛盾源頭所引發(fā)的一系列糾紛。而史律師在處理此類問題時，往往會接受協(xié)商、談判類事項的委托，因為常年的征拆工作，史律師知道拆遷律師的戰(zhàn)場不光在法庭上，代理當事人與征收方的談判事宜，從而解決雙方爭議不下的補償數(shù)額，也是拆遷律師一個重要的技能。不僅如此，往往補償協(xié)議的簽訂都是在訴訟程序搭建的談判橋梁上完成的?？梢?，談判對于獲取合理征收補償?shù)闹匾浴?br>
那在律師的角度，究竟該如何談判，該如何將各執(zhí)一詞、相持不下的、不能讓步的局面化解到協(xié)商一致、簽訂補償協(xié)議的結(jié)果呢？不能否認，這確實是個技術(shù)活。今天北京京坤律師事務(wù)所高級合伙人史西寧律師就來講一講，在征地拆遷類案件中的談判技巧，以指導(dǎo)廣大被拆遷人在協(xié)商補償事宜時能夠找準問題關(guān)鍵，以恰當?shù)姆绞脚c征收部門達成一致。

拆遷獎勵理性對待

在史律師遇到的拆遷政策中，確有一些利好的獎勵政策。但是大多時候的獎勵只是為了能夠讓廣大的被拆遷人盡快的簽訂補償協(xié)議，騰空房屋，為后期項目的開展和建設(shè)創(chuàng)造條件。所以，越是豐厚和易得的拆遷獎勵，被拆遷人越要謹慎對待。雖然我們不必然認為所有的獎勵背后都有不同的目的，但是要理性看待，不能因為前期的獎勵丟失了合理補償?shù)臋C會和可能。

其實從《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定不難看出，在作出房屋征收決定之前，征收補償?shù)馁M用就已經(jīng)足額到位了。如果在征收補償費中有大量的金額用于獎勵，那么正常的補償份額是不是會被壓縮呢？這是一個值得思量的問題。畢竟總量確定，此消彼長。如果真的是這樣，獎勵越是豐厚，那么后續(xù)不合理的補償發(fā)生的情況就會越多，可能性也越大。所以，被拆遷人一定要有一個合理的預(yù)期，知道自己應(yīng)得的是什么，而什么又是不能要的。

談判過程中，征收方為了能盡快達成補償，往往會拋出一個豐厚的獎勵條件，好讓被拆遷人接受之前不太合理甚至是不合法的補償數(shù)額。這時候一定要謹慎考慮，將應(yīng)得的補償記在心底，不要因為前期的獎勵，而丟失了原本應(yīng)得的那一部分。

不能只談法律大框架，不談拆遷具體政策

雖然委托律師后，律師是在法律框架內(nèi)，幫助被拆遷人實現(xiàn)獲取合理補償?shù)脑V求，但是我國法律只對拆遷流程、拆遷補償?shù)拇笾聵藴视忻鞔_的規(guī)定。而具體到每個地方、每個片區(qū)也都是有每個地方的拆遷政策的，其中包括與本地實際情況相符的具體補償標準。

有些當事人看到《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條就以為房屋的補償不能比市價低。這其實是對法律規(guī)定的不完全理解以及解讀的偏差。第十九條的規(guī)定是：對于被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，有具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。該規(guī)定的關(guān)鍵除了不低于“市場價格”還有“類似房地產(chǎn)”以及“評估”等字眼。“類似房地產(chǎn)”是指與被拆遷房屋及所占土地位置、用途、結(jié)構(gòu)、新舊程度等情況相似的房屋和土地，而“評估”更是要參照該片區(qū)內(nèi)公布的具體的補償方案才能有結(jié)果。

總的來說，對比類似房地產(chǎn)的市價可以知道自己家的房屋補償是低是高，但是具體能補償多少，還是要依據(jù)補償方案確定的，也就是咱們所說的拆遷政策。所以談判不能只說法律的框架性規(guī)定，而應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的實際情況對應(yīng)補償方案確定合理的補償。當然，如果被拆遷人在談判之前發(fā)現(xiàn)拆遷政策本身存在問題，則應(yīng)該盡快找到拆遷政策的法律漏洞和違法點，以確保自己合法的拆遷補償不被拆遷方壓縮。

口頭達成一致等于沒有達成一致

談判本就是嘴上的功夫，但是談判的成果卻不能只是嘴上說說。我們遇到過太多的情況是，當事人拿著協(xié)議說：史律師，這個協(xié)議雖然是這樣寫的，但是我們不是這樣約定的，他們當初答應(yīng)了什么什么我才簽的字，結(jié)果現(xiàn)在協(xié)議簽了，卻跟當初說的不同。也有當事人是在與對方達成一致后，拆遷方拿出空白協(xié)議說：先簽了字，回頭我們再把剛才說好的補償都寫上，到時候再給你一份。而當事人找到律師的時候，手頭什么協(xié)議都沒有，白白簽了個空白協(xié)議。如果真的是這種情況，等當事人找到律師的時候，可能律師都無法挽回其應(yīng)得的補償了。

所以不管談的結(jié)果是什么，如果能夠達成一致，雙方都能夠同意，那么就應(yīng)該在紙面上固定下來，以便日后履行。而且，如果就貨幣補償達成一致，應(yīng)該把補償金額、支付方式、支付時間都寫清楚。如果就房屋置換達成一致，應(yīng)該把置換房屋的面積、位置、交付時間等都約定明確。哪怕在后續(xù)的履行過程中產(chǎn)生糾紛，也可就協(xié)議進行起訴。

以上就是北京京坤律師事務(wù)所史西寧律師整理的一些補償談判過程中能夠?qū)嶋H操作的實用技巧。如果確實遇到比較難以應(yīng)付或者無法判斷真?zhèn)蔚恼勁芯秤觯杉皶r咨詢專業(yè)律師或者委托律師代為談判。畢竟談判機遇可遇不可求，既要謹慎對待，更不能錯過時機。