關(guān)注涉案房屋、土地究竟是否合法取得

無論是哪種征收拆遷，合法建筑公平補(bǔ)償，違法建筑不予補(bǔ)償，“半合法半不合法”的模棱兩可的建筑適當(dāng)補(bǔ)償都是通行的做法。這既符合法律規(guī)定，又符合我國(guó)復(fù)雜的社會(huì)現(xiàn)實(shí)。而建筑的合法與否，主要看有沒有證：房屋所有權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、宅基地使用權(quán)證及建房審批手續(xù)，亦或者是最新?lián)Q領(lǐng)的房證地證“二合一”的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證。如果你的房屋上述證件一個(gè)也沒有，那么在征收中被認(rèn)定為違建的可能性是很大的。你所需要的就是在征收項(xiàng)目啟動(dòng)前積極爭(zhēng)取補(bǔ)辦證件，在項(xiàng)目啟動(dòng)后及時(shí)咨詢專業(yè)律師準(zhǔn)備維權(quán)了。

總之，大家需要明確的一點(diǎn)是，自己的房屋、土地權(quán)利究竟是否合法存在，不能憑“想當(dāng)然”。光是咱們自己認(rèn)可“合法”是沒用的，一定要政府一方認(rèn)可才會(huì)有補(bǔ)償。始終糾結(jié)于自己認(rèn)定那套“死理”不行，還得通過實(shí)際行動(dòng)去證明它。

房屋、土地面積要找準(zhǔn)

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第15條規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

《征收土地公告辦法》第6條規(guī)定，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在征收土地公告規(guī)定的期限內(nèi)持土地權(quán)屬證書到指定地點(diǎn)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)。未如期辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)的，其補(bǔ)償內(nèi)容以有關(guān)市、縣土地行政主管部門的調(diào)查結(jié)果為準(zhǔn)。

綜上可知，無論是哪種征收拆遷項(xiàng)目，通過調(diào)查、登記環(huán)節(jié)以確定準(zhǔn)確的補(bǔ)償面積都是極為重要的。被征收人若對(duì)面積存在異議，一定要在相關(guān)公示期限內(nèi)直接提出，或者在辦理登記時(shí)直接提出自己房屋、土地的證載面積與實(shí)際面積不符，要求征收方組織實(shí)地測(cè)量。一旦“過了期”，面積數(shù)據(jù)就會(huì)依據(jù)證載面積或登記簿上的面積被確定下來，除非被征收人能夠自行拿出證據(jù)證明其不實(shí)，否則補(bǔ)償安置就會(huì)依據(jù)此數(shù)字計(jì)算得出，想改就比較難了。

對(duì)于城市房屋拆遷而言，很多時(shí)候差個(gè)幾平米的儲(chǔ)物間、衛(wèi)生間、陽臺(tái)的面積就能差出十萬元以上的補(bǔ)償數(shù)額來。故此，對(duì)于面積認(rèn)定被征收人一定要“每平米必爭(zhēng)”，對(duì)于涉案項(xiàng)目征收補(bǔ)償方案中對(duì)不同位置“面積”的區(qū)別規(guī)定也要積極進(jìn)行審查（譬如某些項(xiàng)目對(duì)陽臺(tái)的面積補(bǔ)償不附加補(bǔ)償系數(shù)），盡力爭(zhēng)取公平、合理的征收補(bǔ)償。

是否有獲取補(bǔ)償?shù)南鄳?yīng)主體資格要弄清

這一點(diǎn)，說白了就是你自己是什么性質(zhì)的人，就依法享有相應(yīng)的補(bǔ)償權(quán)益，這是我們一定要弄清楚的。

被征收人，是指被征收房屋的所有權(quán)人。這一概念是590號(hào)令所明確規(guī)定的。

公有房屋承租人，是指執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)、與公有房屋產(chǎn)權(quán)人或者管理人建立租賃關(guān)系的個(gè)人和單位。這一概念雖590號(hào)令未提及，但卻在各地的地方性規(guī)定中均有明確確立。

共同居住人，是指作出房屋征收決定時(shí)，在被征收房屋處具有常住戶口，并實(shí)際居住生活一年以上（特殊情況除外），且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。

房屋使用人（承租人），是指依據(jù)房屋租賃合同實(shí)際占用房屋的單位和個(gè)人。

顯然，不同性質(zhì)的人在征收拆遷中享有不同的權(quán)利。一般而言，被征收人和公有房屋承租人的權(quán)利比較“全”，有權(quán)在征收的各階段行使法規(guī)賦予其的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)和復(fù)議訴訟權(quán)利。共同居住人一般只和居住困難戶的認(rèn)定及保障性住房的分配相關(guān)。

而房屋使用人尤其是普通承租人在征收中的權(quán)利更是一個(gè)存在爭(zhēng)議的問題。一般認(rèn)為，他們是不直接與征收行為發(fā)生法律關(guān)系的，因征收所產(chǎn)生的租賃合同無法繼續(xù)履行造成的損失一般通過與房屋所有權(quán)人的民事合同關(guān)系來加以解決。

不過凡事無絕對(duì)。對(duì)于征收行為客觀上造成了房屋承租人停產(chǎn)停業(yè)損失的情形，許多地方性規(guī)定都進(jìn)行了補(bǔ)充的規(guī)定：

于2018年最新修訂的《省國(guó)有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償辦法》第7條規(guī)定，被征收房屋的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)單位或個(gè)人不是被征收人的，依照與被征收人的約定分配停產(chǎn)停業(yè)損失；沒有約定的，由被征收人和生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的單位或個(gè)人協(xié)商分配；協(xié)商不成的，由房屋征收部門將停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)辦理提存公證，在當(dāng)事人協(xié)商或訴訟結(jié)果確定后再行支付?！赌暇┦袊?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》第34條規(guī)定，征收有租賃關(guān)系的非住宅，租賃雙方對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失的承擔(dān)方式有約定的，從其約定。沒有約定或者約定不成的，房屋征收部門可以將有爭(zhēng)議部分的貨幣補(bǔ)償款公證提存。《河北省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》第15條規(guī)定，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者依法承租房屋進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)且租賃合同未到期所承租房屋被征收的，其停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)依照生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與被征收人的約定分配；無約定的，房屋征收部門可將生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的停產(chǎn)停業(yè)損失直接補(bǔ)償給生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者。

需要補(bǔ)充的是，在拆遷項(xiàng)目中你的身份是會(huì)隨著項(xiàng)目性質(zhì)的不同而有所區(qū)別的。比如在騰退項(xiàng)目中，被騰退人享有的權(quán)利就會(huì)因其項(xiàng)目性質(zhì)為“騰退”非“征收”而有明顯縮限，這需要當(dāng)事人結(jié)合所遇到的項(xiàng)目情況審慎判斷。

強(qiáng)制拆除只有兩種合法方式，但都必須嚴(yán)格遵守法定程序

強(qiáng)拆強(qiáng)征無疑是對(duì)被征收人權(quán)益影響最重大的事情，也是大家內(nèi)心最恐懼、焦慮的事情。而事實(shí)上，簡(jiǎn)單從法律層面來理解其中要領(lǐng)并不復(fù)雜。

簡(jiǎn)言之，強(qiáng)制拆除只在兩種情況下合法：

其一，涉案房屋建筑合法，征收方須作出征收補(bǔ)償決定或者責(zé)令交出土地決定（一個(gè)城市一個(gè)農(nóng)村，注意區(qū)分開），進(jìn)而申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，即所謂的“司法強(qiáng)拆（征）”；老百姓的維權(quán)要點(diǎn)在于對(duì)上述兩個(gè)“決定”及時(shí)提起復(fù)議或者訴訟，將嚴(yán)重?fù)p害自身權(quán)益的決定撤銷掉。其二，涉案房屋建筑被認(rèn)定為“不合法”，需要由規(guī)劃、自然資源、城管、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府等有權(quán)機(jī)關(guān)依法作出責(zé)令限期拆除通知或決定，進(jìn)而在作出強(qiáng)制拆除決定后予以行政強(qiáng)拆。老百姓的維權(quán)要點(diǎn)在于針對(duì)責(zé)令限期拆除類文書堅(jiān)決復(fù)議或者訴訟將其撤銷掉，并積極行使陳述申辯、要求召開聽證會(huì)等程序性權(quán)利。

簡(jiǎn)單地講，“合法建筑，司法強(qiáng)拆；違法建筑，行政強(qiáng)拆”。請(qǐng)注意，這么講從嚴(yán)格的法律層面上說并不嚴(yán)謹(jǐn)，但在現(xiàn)實(shí)中老百姓這樣淺顯地理解是沒有任何問題的。

而除此之外的各種誤拆（拆錯(cuò)了或者在拆隔壁房屋時(shí)不小心震塌了）、幫拆（村民自發(fā)幫助拆除，與征收方?jīng)]關(guān)系）、偷拆（趁被征收人家中無人突然強(qiáng)拆，事后沒人認(rèn)領(lǐng)）則毫無疑問都是違法的，違反《行政強(qiáng)制法》等法定程序?qū)嵤┑膹?qiáng)拆也都是違法的，被征收人的維權(quán)要點(diǎn)在于及時(shí)針對(duì)強(qiáng)拆行為提起訴訟，要求法院判決確認(rèn)強(qiáng)拆行為違法，進(jìn)而通過申請(qǐng)行政賠償?shù)耐緩絹慝@取滿意的補(bǔ)償利益。

弄懂了以上4個(gè)維權(quán)基本要領(lǐng)，被征收人就能做到對(duì)即將到來的征收項(xiàng)目不那么焦慮、恐懼了，至少不會(huì)那么輕易地被忽悠了。
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