最高法：房屋買賣合同屬債權(quán)類糾紛，不適用不動(dòng)產(chǎn)專屬管轄規(guī)定

裁判要旨：《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第二十八條規(guī)定的適用專屬管轄的不動(dòng)產(chǎn)糾紛僅限于“因不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利確認(rèn)、分割、相鄰關(guān)系等引起的物權(quán)糾紛”。案涉合同系因房屋買賣引起不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)，屬于因合同關(guān)系產(chǎn)生的債權(quán)類糾紛，不適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第三十三條第一項(xiàng)規(guī)定的專屬管轄。


中華人民共和國(guó)最高人民法院

民 事 裁 定 書

(2018)最高法民申1175號(hào)

再審申請(qǐng)人(一審被告、二審上訴人)：北京西曼國(guó)際服飾有限公司，住所地北京市北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)地盛西路**院**樓****。

被申請(qǐng)人(一審原告、二審上訴人)：辛集市萬(wàn)福服飾有限責(zé)任公司，住，住所地河北省辛集市安定大街東段路北

一審被告、二審被上訴人：高金魁。

再審申請(qǐng)人北京西曼國(guó)際服飾有限公司（以下簡(jiǎn)稱西曼公司）因與被申請(qǐng)人辛集市萬(wàn)福服飾有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)福公司），一審被告、二審被上訴人高金魁房屋買賣合同糾紛一案，不服河北省高級(jí)人民法院(2017)冀民終593號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹彙１驹阂婪ńM成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

西曼公司申請(qǐng)?jiān)賹彿Q，（一）一審、二審法院在管轄問(wèn)題上適用法律錯(cuò)誤，本案應(yīng)適用不動(dòng)產(chǎn)糾紛專屬管轄之規(guī)定，二審法院應(yīng)撤銷原判并將本案移送至有管轄權(quán)的人民法院審理。1、案涉土地及房屋位于北京市XXX的xxx，性質(zhì)為工業(yè)用地和廠房。根據(jù)北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的特殊政策，土地使用權(quán)的取得及房屋產(chǎn)權(quán)登記、過(guò)戶均需經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門的特殊審批手續(xù)。因此，案涉廠房買賣合同屬于政策性房屋買賣合同，應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第二十八條第二款之規(guī)定，適用不動(dòng)產(chǎn)糾紛專屬管轄之規(guī)定，由北京市大興區(qū)人民法院管轄。2、高金魁并非本案適格被告，萬(wàn)福公司將高金魁列為被告，意圖是規(guī)避專屬管轄。

萬(wàn)福公司提交意見稱，（一）一、二審判決適用法律正確，認(rèn)定事實(shí)清楚，應(yīng)駁回西曼公司的再審申請(qǐng)。（二）本案一、二審程序合法。西曼公司在上訴狀中對(duì)程序違法和管轄權(quán)問(wèn)題進(jìn)行了陳述，二審法院對(duì)此的認(rèn)定理?yè)?jù)充分。一審程序合法，西曼公司以此理由申請(qǐng)?jiān)賹彌]有依據(jù)。西曼公司主張本案為政策性房屋買賣合同但未提供任何證據(jù)予以證明。房屋合同產(chǎn)生的糾紛應(yīng)歸入因合同關(guān)系產(chǎn)生的債權(quán)類糾紛，不適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第三十三條第一項(xiàng)規(guī)定的專屬管轄。且根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條規(guī)定，管轄權(quán)問(wèn)題不能成為申請(qǐng)?jiān)賹彽姆ǘㄊ掠?。（三）西曼公司稱有生效法律文書足以推翻一、二審判決的說(shuō)法沒有事實(shí)和法律依據(jù)。（四）西曼公司在另案中明確認(rèn)可萬(wàn)福公司于2015年10月即自行入住案涉廠房并經(jīng)營(yíng)至今的事實(shí)。因此，西曼公司在本案中主張萬(wàn)福公司未實(shí)際占有使用案涉房屋與事實(shí)不符。在本案二審期間，西曼公司也從未主張案涉房產(chǎn)已被北京市大興區(qū)人民法院執(zhí)行查封。（五）西曼公司的再審申請(qǐng)已經(jīng)超過(guò)法定時(shí)限。

本院認(rèn)為，本案再審審查的焦點(diǎn)問(wèn)題為：

（一）本案一審、二審審理程序是否違反法律規(guī)定；（二）本案應(yīng)否適用專屬管轄規(guī)定；（三）案涉協(xié)議的效力及能否繼續(xù)履行的問(wèn)題。

（一）關(guān)于本案一審、二審審理程序是否違反法律規(guī)定的問(wèn)題。根據(jù)...

（二）關(guān)于本案是否適用專屬管轄規(guī)定的問(wèn)題。第一，根據(jù)案涉《股權(quán)投資協(xié)議書》的約定，雙方的合同目的是萬(wàn)福公司通過(guò)支付股權(quán)投資款的方式，取得西曼國(guó)際項(xiàng)目面積約2500平方米廠房的產(chǎn)權(quán)，該協(xié)議名為股權(quán)投資協(xié)議，實(shí)為房屋買賣合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第二十八條規(guī)定的適用專屬管轄的不動(dòng)產(chǎn)糾紛僅限于“因不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利確認(rèn)、分割、相鄰關(guān)系等引起的物權(quán)糾紛”，而案涉合同系因房屋買賣引起不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)，屬于因合同關(guān)系產(chǎn)生的債權(quán)類糾紛。因此，本案不屬于《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第三十三條第一項(xiàng)規(guī)定的適用專屬管轄規(guī)定的情形。第二，一審、二審法院均認(rèn)定高金魁在《股權(quán)投資協(xié)議書》上簽字的行為系履行職務(wù)的行為，對(duì)違約賠償金不承擔(dān)連帶責(zé)任，在不適用專屬管轄規(guī)定的情況下，一審法院受理本案訴訟并無(wú)不當(dāng)。

（三）關(guān)于案涉協(xié)議的效力及能否繼續(xù)履行的問(wèn)題。第一，根據(jù)原審查明的事實(shí)，案涉西曼國(guó)際項(xiàng)目的建設(shè)獲得了政府部門審批同意，并取得了《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》等相關(guān)證照。雙方在《股權(quán)投資協(xié)議書》中約定買賣A2廠房，并且還對(duì)后續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)分割等問(wèn)題做了明確約定。如協(xié)議第二條指出了產(chǎn)權(quán)分割需具備的條件、第三條約定產(chǎn)權(quán)分割條件具備后，由西曼公司負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)分割手續(xù)，經(jīng)北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)有關(guān)部門批準(zhǔn)后發(fā)放產(chǎn)權(quán)證。因此案涉協(xié)議是雙方當(dāng)事人在平等自愿基礎(chǔ)上作出的真實(shí)意思表示，約定內(nèi)容不違反法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效。第二，雙方《股權(quán)投資協(xié)議書》及《股權(quán)投資協(xié)議附件》簽訂于2011年7月8日，另案查明的案涉項(xiàng)目被西曼公司用于設(shè)立抵押的時(shí)間為2013年12月10日，即萬(wàn)福公司簽訂協(xié)議的時(shí)間早于案涉項(xiàng)目抵押設(shè)立的時(shí)間。根據(jù)合同約定，西曼公司2013年9月30日應(yīng)當(dāng)交付A2廠房，但是協(xié)議簽訂后西曼公司并未如約建成A2廠房。西曼公司逾期交付案涉房屋構(gòu)成違約，應(yīng)按合同約定支付違約金，原審法院對(duì)此予以認(rèn)定，并無(wú)不當(dāng)。雙方多次通過(guò)往來(lái)電子郵件的形式約定由A2廠房換成已經(jīng)建設(shè)的C3廠房，同時(shí)對(duì)萬(wàn)福公司的投資總額及廠房交付時(shí)間也做了變更約定。雖然沒有形成書面的合同形式，僅是電子文本的來(lái)往，但郵件內(nèi)容包含西曼公司同意將原A2廠房調(diào)換為C3廠房的約定，是西曼公司對(duì)協(xié)議事項(xiàng)的認(rèn)可。2015年5月20日西曼公司還出具《承諾書》，明確承諾對(duì)A2廠房予以調(diào)換。2015年10月，萬(wàn)福公司自主入住并實(shí)際使用C3廠房至今。因此，西曼公司再審關(guān)于雙方協(xié)議不成立、不存在調(diào)換廠房合意、更不存在繼續(xù)履行的主張，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采信。第三，原審判決西曼公司為萬(wàn)福公司辦理物業(yè)和入住等相關(guān)手續(xù)，并非判令辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，該部分內(nèi)容在雙方當(dāng)事人所簽協(xié)議中有約定，是西曼公司應(yīng)承擔(dān)的合同義務(wù)。因此，該判項(xiàng)屬于支持繼續(xù)履行合同的內(nèi)容，并非超出萬(wàn)福公司的訴請(qǐng)范圍進(jìn)行判決。第四，雖然案涉房產(chǎn)在另案中被擔(dān)保權(quán)人申請(qǐng)查封，但無(wú)證據(jù)表明該房產(chǎn)是西曼公司唯一可被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，而且抵押權(quán)可因主債權(quán)實(shí)現(xiàn)而歸于消滅，故對(duì)西曼公司援引《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十一條規(guī)定主張一審判決錯(cuò)誤的觀點(diǎn)，本院不予支持。此外，西曼公司的其他申請(qǐng)?jiān)賹徖碛桑嗬頁(yè)?jù)不足。

綜上，西曼公司申請(qǐng)?jiān)賹彽睦碛刹怀闪?。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：

駁回北京西曼國(guó)際服飾有限公司的再審申請(qǐng)。

審判長(zhǎng)　　劉銀春

審判員　　付少軍

審判員　　司　偉

二〇一八年五月二十五日

法官助理 柳凝

書記員　　 武澤龍