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以后城市的發(fā)展模式改變以后就有可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)了。
未來(lái)城市的發(fā)展模式，長(zhǎng)沙模式。給大家分析一下長(zhǎng)沙可以不依靠房地產(chǎn)，而GDP破萬(wàn)億，人均GDP12.4萬(wàn)元。
彭叔調(diào)取了長(zhǎng)沙這些年來(lái)的發(fā)展資料，總結(jié)了一下長(zhǎng)沙的發(fā)展方向。
長(zhǎng)沙能取得現(xiàn)在的成績(jī)，彭叔翻譯成白話就是以下幾點(diǎn)：
一、明確城市定位。長(zhǎng)沙不是沿海城市，也不是什么經(jīng)濟(jì)特區(qū)，不享受國(guó)家給的很多優(yōu)惠政策，周邊更是強(qiáng)敵環(huán)繞，武漢、廣州、重慶等，所以長(zhǎng)沙剛開始的定位就是走可持久性發(fā)展的路子，當(dāng)其他城市都在炒樓的時(shí)候，長(zhǎng)沙卻把房?jī)r(jià)定位在最多不能超過(guò)它們的60%上。做一個(gè)發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)的城市。
二、強(qiáng)力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)。長(zhǎng)沙從一開始就知道，實(shí)體經(jīng)濟(jì)才是一個(gè)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本因素，所以在長(zhǎng)沙萬(wàn)億GDP里，長(zhǎng)沙的工業(yè)占比35%。在全國(guó)占比都是比較高的城市。有了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，才能給來(lái)長(zhǎng)沙發(fā)展的年輕人提供更多就業(yè)崗位，才能留得住這些年輕人。
三、提升第三產(chǎn)業(yè)質(zhì)量。一說(shuō)到長(zhǎng)沙，你肯定不會(huì)不知道湖南衛(wèi)視，在各大衛(wèi)視里面，湖南衛(wèi)視絕對(duì)可以排到前三。這些都可以帶動(dòng)長(zhǎng)沙的旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)，讓長(zhǎng)沙給更多底層的人士提供了就業(yè)崗位。


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①國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展：房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，宏觀的來(lái)講，國(guó)家大經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)整體波動(dòng)。一方面來(lái)說(shuō)而國(guó)民收入的減少，會(huì)影響到房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，甚至?xí)?duì)行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)投資進(jìn)度和市場(chǎng)供需的轉(zhuǎn)化。
②消費(fèi)環(huán)境：房地產(chǎn)的成交，說(shuō)到底是個(gè)人創(chuàng)造消費(fèi)的成交，用消費(fèi)帶動(dòng)生產(chǎn)。隨著不同城市經(jīng)濟(jì)水平的層次不齊，人均收入的不同，創(chuàng)造出不同的房?jī)r(jià)等級(jí)。消費(fèi)階層的走低，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響，需求度也越抵，反之亦然。消費(fèi)是第一生產(chǎn)力的決定性因素始終不會(huì)改變。
③信貸限貸政策：消費(fèi)房地產(chǎn)，一般都需要借助金融杠桿的作用，也就是俗稱的按揭貸款，消費(fèi)的余量會(huì)通過(guò)信貸的形式流入市場(chǎng)，而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，又決定著信貸信心的樹立。房地產(chǎn)行業(yè)投資量大，投資收入投資周期都較高，所以投資房產(chǎn)和消費(fèi)是密不可分的關(guān)系，信貸政策會(huì)嚴(yán)重影響房?jī)r(jià)的波動(dòng)。
④利率調(diào)價(jià)：利率因素對(duì)房地產(chǎn)成交影響比較大，一方面是房地產(chǎn)投資規(guī)模的總量，一方面是居民的購(gòu)買周期。投資規(guī)模會(huì)影響市場(chǎng)供需關(guān)系，導(dǎo)致市場(chǎng)按照供需關(guān)系進(jìn)行價(jià)格調(diào)價(jià)，從而影響房?jī)r(jià)。


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導(dǎo)致房地產(chǎn)降價(jià)的因素有主觀和客觀。

【主觀：消費(fèi)者觀望情緒濃厚】
人都喜歡買漲不買跌，當(dāng)出現(xiàn)不利好情況時(shí)，大家都覺得還可以再低，幻想自己可以抄底發(fā)達(dá)，從此走上人生巔峰。大家都在觀望等抄底，那么買的人很少，需求量降低。而業(yè)主掛牌房子買幾個(gè)月都賣不出去，引起恐慌，瘋狂拋售！供給量增加。

供給量 需求量 ，房?jī)r(jià)一降再降。



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哪些情況會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)降價(jià)？理論上說(shuō)，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)降價(jià)的情況有很多，比如：建筑材料的價(jià)格下降，人工成本的下降，土地價(jià)格的下降以及政策因素等等，最直接的恐怕就是大家都知道的供需關(guān)系，當(dāng)供大于求時(shí)價(jià)格就會(huì)下降。
但我們目前的情況是，似乎以上的情況都無(wú)法使房地產(chǎn)降價(jià)，而這是否表明房地產(chǎn)價(jià)格中存在著一定的非理性？可能需要我們?cè)谝粋€(gè)相對(duì)有跨度的時(shí)間里觀察驗(yàn)證。


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現(xiàn)在房?jī)r(jià)就在試圖下調(diào)，因?yàn)槿藗兊馁?gòu)買欲望已經(jīng)降了好多。
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政府在研究美國(guó)房產(chǎn)交易管理制度后發(fā)現(xiàn)：提高持有環(huán)節(jié)成本，加大交易環(huán)節(jié)成本，能夠顯著抑制投機(jī)交易和炒房。持有成本的房地產(chǎn)稅涉及稅收立法，利益牽扯太多，要做但比較耗時(shí)間；交易環(huán)節(jié)的成本，中介服務(wù)費(fèi)是最容易執(zhí)行，也最不需要考慮利益博弈的，所以中介費(fèi)上漲也是一個(gè)信號(hào)


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影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，土地出讓價(jià)格、供應(yīng)量、區(qū)域人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平趨勢(shì)、建筑材料和人工成本、政府收取的各種稅費(fèi)、各種規(guī)費(fèi)配套費(fèi)、市場(chǎng)供求關(guān)系等，決定權(quán)不在開發(fā)商。至于說(shuō)價(jià)格漲還是降，就要看這些因素如何變化。


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按照中國(guó)的的城市化進(jìn)程的進(jìn)度來(lái)講，未來(lái)幾年房地產(chǎn)降價(jià)可能性也是分區(qū)域性的，首先在成熟的超一線城市及一線城市隨著近年房?jī)r(jià)一直的增長(zhǎng)，上漲乏力


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1.國(guó)家調(diào)控政策。
2.銀行貸款收緊。
3.市場(chǎng)供應(yīng)量增加。
4.全球化金融危機(jī)
5.自然災(zāi)害等不可抗力因素


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一個(gè)地區(qū)資源枯竭，一個(gè)城市疏解產(chǎn)業(yè)和人口，一個(gè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移他處，一個(gè)行業(yè)被淘汰，爆發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)（系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)）！


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國(guó)家限購(gòu)限貸政策嚴(yán)格的情況下，人們沒辦法買了，買的人少了，自然回降價(jià)


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供求關(guān)系、行政命令、信貸政策、稅收政策等，大抵如此。


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大規(guī)模，突發(fā)的惡性傳染性疾病會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)降價(jià)。


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戰(zhàn)爭(zhēng)危機(jī)，地質(zhì)災(zāi)害，疾病災(zāi)害，金融危機(jī)等等


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崩盤，停貸，經(jīng)濟(jì)危機(jī)，金融危機(jī)等。