點評：
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長仇保興表示，中國宏觀上已經(jīng)不缺房了，意味著這個時候如果放任讓房地產(chǎn)來支撐經(jīng)濟的發(fā)展，這個是不合時宜的，這個階段已經(jīng)過了，所以城鎮(zhèn)化發(fā)展的階段不一樣。同時，仇保興警示，現(xiàn)在房地產(chǎn)泡泡是唯一的可以觸發(fā)金融風(fēng)險，大家看到了美國就是前車之鑒，房地產(chǎn)不弄好，金融危機就會有。

同樣說的還是這個道理，這次真的不一樣，調(diào)控變了，我們對房地產(chǎn)的依賴性也要變。在我們接受放低經(jīng)濟增長速度更重質(zhì)量的前提下，房地產(chǎn)必然不能任由其發(fā)展。

昆百大集團董事長、總裁謝勇表示，中國老百姓不缺房子，但是不平衡，擁有房子的人和沒有房子的人之間的矛盾還較大地存在，通過市場機制讓他把房子拿出來，而不是空置著，然后有效地配給暫時買不起房的人，然后有一個比較長的租約來維護雙方的權(quán)利和義務(wù)。


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不能簡單地用一句話來說房地產(chǎn)是否飽和。要回答這個問題首先是要明白這些房子在哪里？其次要明白未來還需不需要建房子？那些城市需要建房子！
那么就目前整個住宅市場的存量看，市場上總的房子數(shù)量是基本上能夠滿足一個家庭一套房子的，但是這些房子分布地與整個就業(yè)及居住地是背離的，也就是說，好多人在老家有房子，但是老家沒有工作機會。只好遠離家鄉(xiāng)到一二線城市去工作生活。在這些城市沒有房子。需要大量房子的地方房子是極具短缺的，所以才會有限購政策出臺。
房子是總量能夠戶均一套，然而結(jié)構(gòu)性性失衡，一二線城市需要大量的房子。
原因是城市化讓人們不斷地涌入到城市去。
所以從需求與供給的背離看房子總量離飽和還差很遠很遠的。
而大量需要房子的是一二線城市。所以今后應(yīng)該加大一二線城市的土地供應(yīng)量！


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【房地產(chǎn)迭代】
迭代，意為重復(fù)反饋一個行為，最后達到某種目的。房地產(chǎn)迭代，就是循環(huán)往復(fù)的換更大的房子，換更好的房子，目前來看遠沒有盡頭。

吃可以從古代的一天一頓，到一天兩頓，再到現(xiàn)在的一天三頓，喝下午茶吃夜宵，以至于我們中的大部分人，其實都是營養(yǎng)過剩的；當(dāng)然了即便這樣，吃還是可以一直迭代到吃松露啊，吃魚子醬啊，這種能直接吃窮你的食物的。這里，就不討論離我們太遠的食物了。

當(dāng)吃喝不再能花光你錢的時候，我們就會有更多額外的錢去買穿的和用的了。遠的自行車電視機等舊時代的老三樣就不提了，現(xiàn)如今，衣服和包包這種一次性消費，貌似更能占去你絕大部分的收入，一套名牌和包包少則幾萬吧，那也要普通人一年的存款余額了，上百萬那種這里也就不提了。



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中國房地產(chǎn)飽和了嗎？
如果所有的房子都住上人，能把中國人都住下嗎？
答案是肯定能，如果住不下的話那中國人住哪里呢？

從全國范圍平均下來看，中國房地產(chǎn)是供過于求的。特別是農(nóng)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、小縣城、小城市以及部分二三線城市房子的空置率都不低。甚至是一線城市的遠郊，都有一定量的空置率。這些空置率高企的地區(qū)，幾乎都是買房投資不能碰的地方。

從局部范圍來看，中國一線城市、二線城市的核心區(qū)是供不應(yīng)求的，尤其是一線城市的核心區(qū)，供需緊張程度超乎想象。就拿深圳來說，深圳人口數(shù)量超過兩千萬，而深圳的紅本商品房不到兩百萬套，也就是說深圳人均自有住房比例不到10%，這也是近期深圳房價逆勢上漲的重要原因之一。


點評：
根據(jù)調(diào)查，中國90%都有自住房，如果所有的房子都住上人，這沒問題。

問題是，是哪兒的房子。在很多地方，能看到的未來是：有房子，沒人。而很多中心城市，人口凈流入，是很多人，但未必有房子。

因此，房地錯配是問題的核心。中心城市因為有著更好的產(chǎn)業(yè)、收入、科教文衛(wèi)資源等，不斷的吸附周邊地區(qū)人口，人長兩條腿，當(dāng)然可以走；但老家的房子無法移動。

在老家農(nóng)村，新生人口已經(jīng)很少，中青年也逐步的到大城市——至少去縣城。老家的房子有幾套，也沒意義，逐漸荒草。而大城市，不斷的興建住宅，但依然是供地緊張，對于城市的土地，也不是看到空地就覺得可以蓋房子。


點評：
1.中國的房地產(chǎn)市場，一邊是產(chǎn)能過剩，一邊是供不應(yīng)求。產(chǎn)能過剩是一些縣城、小鎮(zhèn)上的房子，大量空置；而核心一二線城市，卻是供不應(yīng)求。所以，大城市在限購、限貸等調(diào)控房地產(chǎn)，而三四五線小城在忙于房地產(chǎn)去庫存。

2.未來，80%的人口會集中在20%的城市居住，而20%的人口分散在80%的小城鎮(zhèn)生活。對于核心一二線城市來說，房子不僅僅現(xiàn)在稀缺，未來十年、二十年會更稀缺。而3000多個小城鎮(zhèn)的房子，會處于飽和，甚至是過剩。

3.賣掉小城鎮(zhèn)的房子，買入核心大城市的房子，是順應(yīng)時代發(fā)展趨勢。早一天完成，早一天享受現(xiàn)代化城市的發(fā)展紅利。



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中國所有的房子都住上人，肯定能把中國人都住下。

為什么這么說？你去農(nóng)村看看就知道了，農(nóng)村的宅子都是300平米起步的，人均100平米是稀松平常的事。所以把城市和農(nóng)村的房子都用來住人，輕松就能住下13億人。

那為什么房價還在漲？

因為中國正在進行一個世界上最為波瀾壯闊的城市化進程，大批農(nóng)村人口往城市遷移，小城鎮(zhèn)的人口又往大城市遷移，而城市里又一時沒有那么多存量房來給激增的人口購買和居住，開發(fā)商拼命建也趕不上人口增加的速度，在一定時期內(nèi)導(dǎo)致了供需失衡，所以房價上漲。


點評：
說中國的房地產(chǎn)飽和了，乍聽似乎有道理，其實是忽略了樓市的地域性特征和中國人住房需求的特殊偏好。用總量思維與均值思維去評估樓市，得出的結(jié)論一定是偏面的?，F(xiàn)實情況是中國樓市區(qū)城性分化，城市間的分化很嚴(yán)重，城市居民之間的住房占有量分化也很嚴(yán)重，多寡不均，優(yōu)劣差別很大。這是一種結(jié)構(gòu)性缺失，我們需要的不是盯住總量不放。而是要在人口少，住房多的城市著力解決飽和期的防過剩的問題，在地窄人稠房少的城市解決供應(yīng)的問題。一句話，各個地方政府要因地因時制宜，有針對性的高效的解決問題。


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現(xiàn)在很多生活在城市的人，看著密密麻麻的房子晚上漆黑一片，認為房子已經(jīng)嚴(yán)重過剩，但是去看看樓盤的二手出房率又非常低，我認為很大部分原因是，這些房也是剛需房，。剛需并不是一套就是剛需，有些家庭就是需要三四套房子這些房子只是暫時不住而已。
同時站在整個國家層面來看，中國的城鎮(zhèn)化率還是非常低，占中國大部分分人口的農(nóng)村人口現(xiàn)在正在為城市建設(shè)付出努力，但是他們中很多人是沒有房子的，國家又要把他們城鎮(zhèn)化，所以房子的需求量還只會越來越大。


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中國的溫度熱了嗎？好像不能這么問，熱的地方很熱，可還有不熱的地方！中國的房地產(chǎn)飽和了嗎？好像也不能這么問，可以說很不夠，比如非住宅類的房地產(chǎn)市場發(fā)展的不夠，再比如租賃市場供給還在進行中，還有限購區(qū)域……也可以說飽和了，比如不限購的大量待售區(qū)域?


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按需求來說房地產(chǎn)沒飽和，城市的打工仔在農(nóng)村要有房子，但大部分在城里沒有個人房子，其實他們更需要在城里有個人住房；另外，大部分學(xué)生都在城里讀書，但他們多人在城里沒房子，要有房子多方便呀。中國不缺房，只是布局不合理。?


點評：
樓市具有地域性特征，因地而異，因城而異，不存在整個中國房地產(chǎn)飽和，只存在區(qū)域性，階段性的房地產(chǎn)飽和。分化嚴(yán)重，疏密不一，多的地方多，少的地方少；有的家庭房多多，有的家庭只有一套，有的家庭沒有產(chǎn)權(quán)房。?


點評：
從大數(shù)據(jù)來看人均面積已經(jīng)不低了，從未來發(fā)展來看，一線和逐漸變大的二線新增城市居民居住房子需要解決。有些居住品質(zhì)不高的人口需要提升居住品質(zhì)。

農(nóng)村和人口流出的城市，房子越來越多，越來越空?


點評：
中國的房地產(chǎn)還沒有飽和，隨著進一步城鎮(zhèn)化，還有幾年的增長！
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點評：
宏觀上說，同意仇保興的說法，房子夠了。微觀上說，中國房子存在結(jié)構(gòu)性需求，比如一二線城市由于人口城市化的需求，貧困或資源貧瘠地區(qū)百姓的改善性需求，公共服務(wù)缺乏的功能性需求。?


點評：
分區(qū)域。大家在選擇投資地的時候，一定要選民間經(jīng)濟活躍、有持續(xù)人口流入的地區(qū)。比如說：胡煥庸線以西的城市，山海關(guān)以外的城市。?


點評：
就說一點，中國的城鎮(zhèn)化率還非常低。可能局部一些地區(qū)存在無腦式大量修建，但是總量肯定不是飽和的。?


點評：
飽和存在于有沒有地，而不是住沒住滿。需要住房的人比比皆是，買得起房的人卻不是比比皆是。
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點評：
一線城市還缺很多房子??，因為大家都想往大城市走，大城市配套齊全。?


點評：
這要看對象是誰，作為被平均的一份子，我也不能理直氣壯的說飽和了。?


點評：
問題不是飽和不飽和，是存房子比存錢保值太多！起碼落下房子！?


點評：
中國的新區(qū) 發(fā)展區(qū) 和 鬼城都沒有飽和，房地產(chǎn)怎么飽和？?