必須有合法的征收主體

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第4條之規(guī)定，市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門進行組織實施。其第5條進一步規(guī)定，房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位承擔具體工作，并對單位的行為負責。

據(jù)此，一個合法的征收項目啟動必須要有合法的征收主體存在。在近期的實踐中，一些地方出現(xiàn)了征收主體不明確，直接由一個房屋征收實施單位“包打天下”的情形，讓被征收人在面臨權(quán)益糾紛時找不著合適的起訴主體，這無疑是不合法的。而征收主體不存在，即使有房屋征收決定，其征收行為本身也注定是違法的。

二：必須有針對補償方案的征求意見環(huán)節(jié)

根據(jù)590號令的規(guī)定，在房屋征收決定作出前，市、縣級人民政府組建的征收部門（一般為某政府征收辦公室），應當擬定征收補償方案，報市、縣人民政府進行論證并公布來征求公眾意見，征求期限不得少于30日。

公布出來的方案一般為征收最早的草案，會給廣大被征收人一個提出意見的空間。在征求意見期限內(nèi)，擬征收范圍內(nèi)的公民和組織可以提出自己的意見。如果是因舊城區(qū)改建（含棚戶區(qū)改造）而征收房屋，多數(shù)人不同意的，政府應當組織召開聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。在北京地區(qū)，一般要85％的被征收人同意方可進行征收。

三：四規(guī)劃一計劃等基礎性要件必須有

這一部分通常會與意見征詢部分同時進行。根據(jù)590號令之規(guī)定，進行征收項目，在程序上首先應當符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。應當廣泛征求社會公眾意見，經(jīng)過科學論證。對于國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，一般在很早就會進行公示，這次征收只是審查本項目是否符合上述城市發(fā)展的總規(guī)劃。具體程序是由建設單位向發(fā)改委、規(guī)劃委、國土局以及人民政府、人大等單位發(fā)函進行申請，并由這些單位回函批準。

同時，對于保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建項目，還應當納入市、區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。

四：社會穩(wěn)定風險評估、補償款足額存儲、暫停公告

在一個項目確定要征收后，要由市、縣級人民政府按照規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估。而在社會穩(wěn)定風險評估階段，根據(jù)一些地方的規(guī)定，若房屋征收涉及被征收人、公有房屋承租人超過300戶的，房屋征收決定應當經(jīng)政府常務會議討論決定。

作出房屋征收決定前，應當將征收補償費用設立專戶進行存儲、專款專用，并且按時足額到位，以確?！跋妊a償，后搬遷”原則的實現(xiàn)。

房屋征收部門還應當在房屋征收范圍確定后將涉及在該范圍內(nèi)新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為書面通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)。暫停辦理相關手續(xù)的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。此即為房屋征收決定作出前可見的“暫停公告”，一般還會涉及遷戶、分戶等問題。

一般認為，在依法完成上述步驟程序后，市、縣級人民政府方可作出《房屋征收決定》，涉案征收項目才算是正式合法啟動。

以上列舉的這些絕不是紙上談兵。在《房屋征收決定》作出后，市、縣級人民政府要對其征收決定的合法性負責。而上述程序，就是審查征收決定合法性的重要依據(jù)。上述每一項程序的作出不合法或干脆未進行，都有可能導致征收決定被人民法院判決撤銷或確認違法。被征收人在不服《房屋征收決定》而起訴主張該行政行為違法時，上述程序也是支持被征收人理由的有力依據(jù)。所謂征收維權(quán)，就是要耐心細致地去對照法條一款一款“摳”，容不得半點含糊。

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