房屋價(jià)值評(píng)估是國(guó)有土地上房屋征收的必經(jīng)程序，對(duì)集體土地上的房屋法律雖未明確規(guī)定必須評(píng)估，但只要評(píng)估就必須合法合理。有了房屋征收評(píng)估價(jià)，被征收人便可以有理有據(jù)與征收方進(jìn)行協(xié)商征收補(bǔ)償。針對(duì)征收評(píng)估報(bào)告可能出現(xiàn)的“陷阱”，關(guān)于評(píng)估程序的法律規(guī)定，希望能幫助正因評(píng)估報(bào)告犯難的您。

一、評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定與資質(zhì)

被征收人共同選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(以下簡(jiǎn)稱《征收與補(bǔ)償條例》)第二十條、《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》(以下簡(jiǎn)稱《評(píng)估辦法》)第四條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。

評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該具備相應(yīng)的資質(zhì)。依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第三條規(guī)定，對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，是依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。在評(píng)估報(bào)告里，應(yīng)該列明評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的資格證明。

二、評(píng)估時(shí)間點(diǎn)與有效期

依據(jù)《征收與補(bǔ)償條例》第十九條的規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格?！对u(píng)估辦法》第十條的規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)間點(diǎn)為房屋征收決定公告之日起，即張貼征收決定公告之日起才能進(jìn)行房屋價(jià)值評(píng)估，在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)之前或之后都是違法的。

由《評(píng)估辦法》第八條的規(guī)定可知，評(píng)估的目的是為被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，或者計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)。評(píng)估的目的是真實(shí)反映房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，以達(dá)到合理公平的補(bǔ)償，若評(píng)估報(bào)告作出時(shí)間較長(zhǎng)，被征收房屋價(jià)值因?yàn)槭袌?chǎng)變化，不能真實(shí)反映其價(jià)值，理應(yīng)重新進(jìn)行評(píng)估。

三、評(píng)估方法與應(yīng)當(dāng)考慮因素

依據(jù)《評(píng)估辦法》第十三條的規(guī)定，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。

根據(jù)《評(píng)估辦法》第十四條的規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素；被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，征收當(dāng)事人協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。

四、評(píng)估結(jié)果與異議的處理

評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被征收人公示，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明、聽(tīng)取意見(jiàn)。存在錯(cuò)誤的，價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該修正。公示期滿后，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該向房屋征收部門提供委托范圍內(nèi)被征收房屋的整體估價(jià)與分戶估價(jià)報(bào)告。房屋征收部門應(yīng)該向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。被征收人對(duì)房屋評(píng)估報(bào)告有疑問(wèn)的，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋說(shuō)明。

《評(píng)估辦法》第二十條規(guī)定，被征收人或者房屋征收征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)該自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估?！对u(píng)估辦法》第二十二條規(guī)定，被征收人或者房屋征收征收部門對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

被拆遷人在面對(duì)房屋評(píng)估價(jià)值較低時(shí)，應(yīng)堅(jiān)定自己捍衛(wèi)權(quán)利的決心，辨別評(píng)估報(bào)告可能出現(xiàn)的陷阱。為避免合法權(quán)益受到無(wú)端侵害，一定要咨詢專業(yè)的拆遷律師，及時(shí)通過(guò)法律程序維權(quán)。