征收決定前建設(shè)項(xiàng)目要首先經(jīng)過各項(xiàng)審批流程。政府確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃，城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計劃。此即所謂“四規(guī)劃一計劃”。

制定各項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬，區(qū)位，用途，建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。征收范圍一旦確定下來，不得在其范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)，暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限，暫停期限最長不能超過一年。

對房屋征收范圍內(nèi)的房屋進(jìn)行認(rèn)定

市縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補(bǔ)償。

市縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶儲存、?？顚Ｓ?。足額到位的前提是應(yīng)當(dāng)對房屋征收的各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)、補(bǔ)助費(fèi)以及其他費(fèi)用作出一個科學(xué)估算，在科學(xué)估算的前提下作出預(yù)算，再根據(jù)預(yù)算足額配套，并落實(shí)到位。

作出房屋征收決定及征收補(bǔ)償方案

政府作出征收決定之前，房屋征收部門需擬定征收補(bǔ)償方案，報市縣人民政府。市縣人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對擬定的征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。并根據(jù)意見修改和完善補(bǔ)償方案，然后才能由市縣政府作出征收決定。市縣人民政府作出房屋征收決定之后應(yīng)當(dāng)及時公告，公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。此時，被征收人對征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。對征收補(bǔ)償方案內(nèi)容的異議也可在這一救濟(jì)程序中得到反映。

需要指出的是，上述“征收決定前”程序十分重要。它們的存在說明房屋征收決定絕非國有土地上房屋征收的起點(diǎn)，而是以一系列程序步驟為前提條件的產(chǎn)物。因此，將維權(quán)的時點(diǎn)前提到房屋征收決定作出之前很有必要。

房屋征收價值評估

涉及被征收房屋價值的補(bǔ)償，就需要相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法來確定。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)首先由被征收人協(xié)商選定，協(xié)商不定的通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，而不得由房屋征收部門直接指定。

房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正的開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格；被征收人如果對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估，對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。在評估中，如認(rèn)為存在評估師簽字造假、出具虛假的評估報告等違規(guī)情形，可向住建部門申請查處。若最終仍對評估結(jié)果不服，被征收人可通過起訴征收補(bǔ)償決定來要求法院對涉案評估報告進(jìn)行適度審查。

房屋征收部門與被征收人簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議

房屋征收部門與被征收人依照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的有關(guān)規(guī)定，若雙方能就補(bǔ)償安置事宜達(dá)成一致，便可就補(bǔ)償方式、支付金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)置換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)訂立補(bǔ)償協(xié)議。補(bǔ)償協(xié)議簽訂以后，征收方不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，被征收人可以依法提起行政訴訟。

而對于無法達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的情形，政府就必須作出征收補(bǔ)償決定。這也是實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)“先補(bǔ)償、后搬遷”的重要體現(xiàn)。需要指出的是，在整個房屋征收程序中，任何單位和個人不得采用暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。若被征收人遭遇了各種違法逼遷的情形，要有針對性地采取維權(quán)行動進(jìn)行反制，有效削減逼遷的鋒芒，促使征收方回到法治的軌道上解決問題。

作出房屋補(bǔ)償決定

房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市縣級人民政府按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定的內(nèi)容應(yīng)包含補(bǔ)償協(xié)議的各種事項(xiàng)。被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

需要指出的是，征收補(bǔ)償決定的起訴期限同樣只有6個月。被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市縣級人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。這就是所謂的司法強(qiáng)拆。一旦被征收人的房屋被司法強(qiáng)拆，那么想要拿到合理的補(bǔ)償就難于登天了。故此，對征收補(bǔ)償決定的及時救濟(jì)在征收維權(quán)中極為重要，廣大被征收人一定要牢固樹立這一意識，形成“條件反射”，見到“征收補(bǔ)償決定”這6個字的文書一定要在第一時間咨詢律師、提起訴訟。