在國(guó)有土地上房屋征收中，房屋價(jià)值評(píng)估報(bào)告的重要性不言而喻。當(dāng)出現(xiàn)一些嚴(yán)重違法情形時(shí)，將可能直接“拖累”依據(jù)其作出的征收補(bǔ)償決定，導(dǎo)致后者被法院直接判決撤銷。那么，究竟是哪些違法狀況竟會(huì)是如此嚴(yán)重呢？
不是所有的評(píng)估報(bào)告問(wèn)題都屬于法院審查的范圍。有一些技術(shù)含量過(guò)高，法官無(wú)從審查的，只能由評(píng)估機(jī)構(gòu)復(fù)核程序或者專家委員會(huì)鑒定程序來(lái)解決。但是，其中一些可通過(guò)司法審查加以判斷的，法院則應(yīng)當(dāng)依法查明，并據(jù)此對(duì)補(bǔ)償決定的合法與否作出判決。我們來(lái)看以下6大方面問(wèn)題：

房屋性質(zhì)、面積等認(rèn)定不明確。

被征收房屋應(yīng)當(dāng)區(qū)分已經(jīng)登記的和未登記的建筑。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，房屋性質(zhì)、面積、用途一般以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證與房屋登記簿記載不一致時(shí)，除非房屋登記簿確有錯(cuò)誤，一般以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的房屋，應(yīng)當(dāng)按照市、縣政府認(rèn)定、處理的結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。而在現(xiàn)實(shí)中，對(duì)于未登記的房屋，經(jīng)常出現(xiàn)將商住兩用房認(rèn)定為住宅房，將住改非認(rèn)定為住宅，對(duì)于房屋面積，未進(jìn)行實(shí)際測(cè)量直接估算面積的情況，這都是不符合法律規(guī)定的。一旦事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤，評(píng)估報(bào)告的合法性自然禁不住推敲。

存在出具虛假評(píng)估報(bào)告、虛假簽字情形。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第34條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊(cè)證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。實(shí)踐中，評(píng)估所依據(jù)信息來(lái)源不明，偽造被征收人、估價(jià)師簽字等情形時(shí)有發(fā)生。對(duì)于此種主觀惡性極強(qiáng)的違法行為，被征收人要及時(shí)向當(dāng)?shù)刈〗ú块T直至住建部申請(qǐng)查處，進(jìn)而通過(guò)行政訴訟途徑捍衛(wèi)自己的合法權(quán)益。

選用評(píng)估方法錯(cuò)誤。

房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估的對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，選用適合的一種或多種評(píng)估方法對(duì)被征收房屋價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。例如，如果被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，就應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法；如果被征收房屋有經(jīng)濟(jì)收益的，例如商用房或商住兩用房、住改非等，就應(yīng)當(dāng)選用收益法；如果被征收房屋在進(jìn)行工程建設(shè)的，則應(yīng)當(dāng)選擇假設(shè)開發(fā)法。在選定合適的評(píng)估方法后，再結(jié)合被征收房屋的實(shí)際狀況，如建筑結(jié)構(gòu)、材質(zhì)、建設(shè)時(shí)間等進(jìn)行評(píng)估。對(duì)于大部分純住宅用房，一般都是采用市場(chǎng)比較法，即按照周邊類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。而在實(shí)際的評(píng)估過(guò)程中，評(píng)估公司為了迎合征收部門或者為了自身操作方便，直接選擇反映重置成新價(jià)的“成本逼近法”，進(jìn)而導(dǎo)致評(píng)估價(jià)格嚴(yán)重偏低。

評(píng)估公司的選定程序違法。

房屋價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)是由被征收人協(xié)商選定的，當(dāng)被征收人在規(guī)定期限內(nèi)未協(xié)商一致，應(yīng)當(dāng)按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等方式隨機(jī)確定。評(píng)估公司如果由征收部門單方面直接確定，被征收人對(duì)評(píng)估公司的狀況、選定程序一無(wú)所知，因?yàn)檎魇詹块T并未對(duì)外進(jìn)行公示公告，也未征求廣大被征收人的任何意見(jiàn)，這通通是違反法律規(guī)定的。

未進(jìn)行入戶實(shí)地查勘。

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》規(guī)定房屋價(jià)值評(píng)估公司需要安排專業(yè)的估價(jià)師對(duì)被征收房屋的實(shí)際狀況進(jìn)行實(shí)地查勘，對(duì)被征收房屋內(nèi)外部情況進(jìn)行拍照、錄像，做好實(shí)地查勘記錄，并將附屬物清單進(jìn)行匯總。實(shí)踐中，一些不太正規(guī)、專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)省略這一步驟，直接根據(jù)征收方提供的一些房屋資料給出評(píng)估結(jié)論，或是對(duì)于附屬物等事實(shí)情況出現(xiàn)疏漏，導(dǎo)致被征收房屋的評(píng)估結(jié)果偏低。簡(jiǎn)單地講，若被征收人自始至終沒(méi)見(jiàn)著上門入戶評(píng)估的人，就收到了評(píng)估報(bào)告、估價(jià)單，那么這樣的情形一定是違法的。

未依法向被征收人出具分戶評(píng)估報(bào)告。

《辦法》規(guī)定評(píng)估公司應(yīng)出具整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。但在實(shí)踐中，有的征收部門只向被征收人出具整體評(píng)估報(bào)告，卻不出具相應(yīng)的分戶評(píng)估報(bào)告，有的甚至不出具任何評(píng)估報(bào)告，而只提供一張紙的估價(jià)單，這都是嚴(yán)重違法行為。同樣，內(nèi)容極其簡(jiǎn)單、不完整，沒(méi)有評(píng)估市場(chǎng)比較的參照案例情況，有的甚至沒(méi)有評(píng)估師簽字和評(píng)估公司蓋章，這都是不合規(guī)、不合法的評(píng)估報(bào)告。

在房屋征收過(guò)程中遇到征收部門內(nèi)定評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)或估價(jià)師違法評(píng)估的亂象并不鮮見(jiàn)，為了保障廣大被征收人的房屋得到合理、公平、公正的評(píng)估，從而得到滿意的征收補(bǔ)償款，建議被征收人在此過(guò)程中及時(shí)行使自己的合法權(quán)利，如積極參與選定評(píng)估公司、配合評(píng)估人員入戶查勘、對(duì)評(píng)估報(bào)告不滿及時(shí)提起復(fù)核程序、對(duì)于評(píng)估公司采用不正當(dāng)手段獲利的行為可以向有關(guān)部門舉報(bào)等。而針對(duì)征收補(bǔ)償決定提起復(fù)議或者訴訟則是對(duì)評(píng)估報(bào)告不滿的終極救濟(jì)渠道，被征收人一定不要輕易錯(cuò)過(guò)。