“一房二賣”,已辦理登記的優(yōu)于未辦理登記;均未辦理登記,先占有優(yōu)于后占有;均未占有的,先交付全部價(jià)款的優(yōu)于未交付全部價(jià)款。

法律規(guī)定

最高人民法院關(guān)于印發(fā)《第八次全國法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》的通知（2016年11月21日法[2016]399號(hào)）

關(guān)于一房數(shù)賣的合同履行問題

審理一房數(shù)賣糾紛案件時(shí)，如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。但惡意辦理登記的買受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人。對買賣合同的成立時(shí)間，應(yīng)綜合主管機(jī)關(guān)備案時(shí)間、合同載明的簽訂時(shí)間以及其他證據(jù)確定。

《物權(quán)法》第九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

網(wǎng)簽的作用及效力【行政管理手段】

房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案工作的指導(dǎo)意見（建房[2018]128號(hào)）
房屋交易合同網(wǎng)上簽約備案(簡稱房屋網(wǎng)簽備案)，是加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)管理、落實(shí)調(diào)控政策、規(guī)范市場秩序、維護(hù)群眾合法權(quán)益的重要手段，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性工作。
全面推行房屋網(wǎng)簽備案制度。實(shí)行房屋買賣合同網(wǎng)簽備案制度。加強(qiáng)房屋買賣合同網(wǎng)簽備案管理，實(shí)現(xiàn)新建商品房、存量房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)全覆蓋。經(jīng)網(wǎng)簽備案的房屋買賣合同，可以作為當(dāng)事人辦理銀行貸款、住房公積金提取、涉稅業(yè)務(wù)等的依據(jù)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)房屋交易合同網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)規(guī)范(試行)的通知
明確房屋網(wǎng)簽備案適用范圍。在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)開展房屋轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押等交易活動(dòng)，實(shí)行房屋網(wǎng)簽備案，實(shí)現(xiàn)新建商品房和存量房買賣合同、房屋租賃合同、房屋抵押合同網(wǎng)簽備案全覆蓋。

對合同進(jìn)行備案登記，并未辦理案涉商鋪的預(yù)告登記，楊某在二審提交的《備案信息》為復(fù)印件且內(nèi)容不完整，亦未加蓋市房產(chǎn)管理部門印章，二審法院無法對該證據(jù)材料的來源及記載內(nèi)容的真實(shí)性進(jìn)行核對，再審期間亦未提交原件，商品房預(yù)售備案與預(yù)告登記是有區(qū)別的，二者的性質(zhì)不同，二者的法律效力不同，預(yù)售登記備案在性質(zhì)上是一種行政管理措施。預(yù)告登記將債權(quán)予以公示，能夠保障預(yù)告登記申請人未來取得物權(quán)，使得債權(quán)具有對抗第三人的效力。楊某主張其對案涉房屋備案登記在先的理由因無證據(jù)證實(shí)不能成立，不予支持。故民事調(diào)解書并不存在內(nèi)容錯(cuò)誤的情形。
在“一物二賣”的情況下,如果兩個(gè)涉及共同標(biāo)的物的合同均已發(fā)生法律效力,已經(jīng)辦理房地產(chǎn)登記的優(yōu)于未辦理房地產(chǎn)登記的;均未辦理登記,先占有的優(yōu)于后占有的;均未占有的,先交付全部價(jià)款的優(yōu)于未交付全部價(jià)款的。
但是,兩個(gè)涉共同標(biāo)的物的合同,其中一個(gè)未發(fā)生法律效力或被認(rèn)定無效,該合同買受人不具有對標(biāo)的物的請求權(quán),當(dāng)然無法對抗另一合法有效的合同買受人對標(biāo)的物的請求權(quán)。
因所附約定生效條件未成就而未生效,合同不具有可履行性,對合同項(xiàng)下房產(chǎn)不享有請求權(quán),當(dāng)然亦不能對抗公司基于合法有效的《產(chǎn)權(quán)交易合同》所享有的對相關(guān)資產(chǎn)的請求權(quán)。由此可以認(rèn)為,民事判決內(nèi)容不存在錯(cuò)誤,亦未侵害當(dāng)事人的合法權(quán)益,一審判決駁回當(dāng)事人的訴訟請求,并無不當(dāng),應(yīng)予維持。
省國資委不同意以協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓相關(guān)資產(chǎn)的情況下,本應(yīng)依《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》約定及時(shí)通知謝昌福并退還已收取的購房款,但其隱瞞實(shí)情,欺騙主管部門,一物二賣,背離民事活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的誠實(shí)信用原則,對造成本案糾紛具有不可推卸的責(zé)任,對因其過錯(cuò)給當(dāng)事人造成的利息損失、機(jī)會(huì)利益損失均應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
可另循其他法律途徑予以解決。

關(guān)于權(quán)利保護(hù)的順位問題。本案屬于典型的“一房二賣”。簽訂《商品房買賣協(xié)議》和簽訂的《商鋪認(rèn)購合同》，均屬有效，均要求履行合同。
本案中，各買受人對該房屋均未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，處于平等債權(quán)人的地位，有權(quán)要求履行合同義務(wù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第一款“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！币约啊兜诎舜稳珖ㄔ好袷律淌聦徟泄ぷ鲿?huì)議（民事部分）紀(jì)要》第15條之規(guī)定，“一房多賣”時(shí)如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。