不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)操作與理論研究，專注于房屋土地等不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)。

地方經(jīng)常遇到這樣的案例：申請(qǐng)人以登記原始資料缺少公告、權(quán)屬來(lái)源等材料為由，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人錯(cuò)誤，要求登記機(jī)構(gòu)撤銷登記。申請(qǐng)人可能提供，也可能無(wú)法提供相關(guān)的權(quán)屬來(lái)源證明，僅有親屬關(guān)系等繼承關(guān)系證明。很多時(shí)候登記發(fā)生在多年以前，甚至超過(guò)20年最長(zhǎng)訴訟時(shí)效。
由于檔案保存等原因，登記機(jī)構(gòu)難以按照復(fù)議機(jī)關(guān)或法院要求提供當(dāng)時(shí)登記合法性的依據(jù)材料，可能被認(rèn)為登記不合法而要求撤銷登記。不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律法規(guī)及操作規(guī)范沒(méi)有撤銷登記的規(guī)定，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則釋義》認(rèn)為可以按照更正登記的程序來(lái)做撤銷登記。
更正登記和撤銷登記的情形完全不同，發(fā)生原因也不相同，難以適用。撤銷登記并非登記類型，從性質(zhì)上看是對(duì)錯(cuò)誤行政行為的糾正，《不動(dòng)產(chǎn)登記法》應(yīng)對(duì)此予以明確，限制登記機(jī)構(gòu)擅自撤銷登記，也要對(duì)法院由于登記瑕疵導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤予以撤銷登記予以限制，只有在登記原因無(wú)效、不存在及違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的情況下方可予以撤銷登記。

一、已經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利不得擅自撤銷

目前不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律沒(méi)有撤銷登記的規(guī)定，由于物權(quán)變動(dòng)的效力是申請(qǐng)加登記的行為，申請(qǐng)人常認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記是登記機(jī)構(gòu)所為，所以登記機(jī)構(gòu)也可以撤銷登記，很多登記機(jī)構(gòu)也有這樣的迷思。
登記機(jī)構(gòu)的登記行為是基于申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料，是一種程序性的行政行為。不能因?yàn)榉蓪⒌怯涀鳛槲餀?quán)變動(dòng)的生效要件，而錯(cuò)誤地認(rèn)為財(cái)產(chǎn)權(quán)是登記機(jī)關(guān)賦予的。物權(quán)變動(dòng)的原因是當(dāng)事人之間的實(shí)質(zhì)法律關(guān)系，登記是因法律的規(guī)定成為物權(quán)變動(dòng)的要件，但對(duì)物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)容并沒(méi)有決定權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)作出不動(dòng)產(chǎn)登記的行政行為后，即具有確定力及執(zhí)行力，并發(fā)生權(quán)利推定效力，原登記機(jī)構(gòu)也應(yīng)受其約束，不得未經(jīng)必要的程序就撤銷登記。這是行政法上信賴保護(hù)原則即“禁止反言”的具體應(yīng)用，籍以維護(hù)政府行政行為的公信力，并保護(hù)善意相對(duì)人。

所謂權(quán)利推定效力，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記推定真實(shí)的效力，是不動(dòng)產(chǎn)登記的核心效力，在依法律行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的情形，只有登記了才能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。不經(jīng)登記，法律不認(rèn)為發(fā)生了物權(quán)變動(dòng)。除非有相反證據(jù)證明，法律推定記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的人是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人。推定意味著立法者以一定的事實(shí)（推定基礎(chǔ)）直接推導(dǎo)出另外一個(gè)特定的法律要件（法律效果）。不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定力是一種權(quán)利推定而非事實(shí)推定。一般而言與事實(shí)推定相同，可以通過(guò)反證推翻。但登記的推定力是基于非訟事件的權(quán)利推定，必須依法律程序比如更正登記或者民事訴訟程序更正，不能直接推翻其登記推定力。

雖然不動(dòng)產(chǎn)登記是行政行為，因其牽涉到相對(duì)人的權(quán)利，法院也不能僅因?yàn)榈怯浶袨榇嬖诔绦蛏系蔫Υ枚蜂N登記。
最高法行申（2017）181號(hào)判決認(rèn)為，房屋行政登記是對(duì)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、變更等物權(quán)變動(dòng)的確認(rèn)，登記程序存在瑕疵，但雙方存在轉(zhuǎn)移登記的真實(shí)意思表示，不應(yīng)撤銷該頒證行為。在市人民政府土地行政登記糾紛案”中，最高人民法院認(rèn)為，頒證程序雖然存在一定瑕疵，但該瑕疵不構(gòu)成嚴(yán)重程序違法，在沒(méi)有證據(jù)證明該瑕疵是不能補(bǔ)正的情形下，撤銷頒證的行政行為法律依據(jù)不足。登記機(jī)構(gòu)行政行為的瑕疵不影響物權(quán)登記的效力。

二、行政機(jī)關(guān)只能以撤銷行政行為的方式撤銷登記

我國(guó)物權(quán)法采取債權(quán)形式主義立法模式，沒(méi)有承認(rèn)物權(quán)行為的無(wú)因性，物權(quán)行為（即申請(qǐng)登記行為）與作為原因行為的債權(quán)行為（即合同）或權(quán)屬來(lái)源證明文件同一命運(yùn)，因此只有登記原因行為無(wú)效、意思表示不存在或無(wú)效的情形才能導(dǎo)致登記無(wú)效，法院及行政機(jī)關(guān)方可予以撤銷登記。

原國(guó)土資源部《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》并未將撤銷登記作為獨(dú)立的登記類型。《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于辦理不動(dòng)產(chǎn)登記類行政復(fù)議案件有關(guān)問(wèn)題的通知（試行）》認(rèn)為復(fù)議決定可以對(duì)登記行為予以撤銷登記，應(yīng)該是考慮到目前登記機(jī)構(gòu)的能力和業(yè)務(wù)水平。由于登記機(jī)構(gòu)沒(méi)有司法認(rèn)定的權(quán)力，無(wú)法審查和認(rèn)定登記原因行為是否具有無(wú)效或可撤銷的事實(shí)，其審查缺乏職權(quán)上的依據(jù)。登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)法院認(rèn)定登記原因行為無(wú)效或撤銷的判決書(shū)予以撤銷登記，不宜由登記中心直接予以撤銷登記。

但是往往會(huì)遇到相對(duì)人因訴訟時(shí)效屆滿或不愿向法院訴訟直接向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撤銷登記的情形。不動(dòng)產(chǎn)登記作為一個(gè)行政行為，如果有瑕疵，是可以通過(guò)撤銷的方式予以糾正。對(duì)于違法或不當(dāng)?shù)男姓袨橐约坝捎谑聦?shí)和法律變遷而不宜存續(xù)的行政行為，屬于行政機(jī)關(guān)自我糾錯(cuò)的權(quán)力和職責(zé)。自我糾錯(cuò)的價(jià)值在于減少或者避免行政爭(zhēng)議的產(chǎn)生，盡早結(jié)束行政行為效力的不確定狀態(tài)，維護(hù)行政法律關(guān)系的穩(wěn)定，增強(qiáng)公眾對(duì)行政機(jī)關(guān)的認(rèn)同和信賴。但是不動(dòng)產(chǎn)登記具有特殊性，基于保護(hù)行政相對(duì)人的合理信賴?yán)婧蜏p少行政爭(zhēng)議產(chǎn)生的考量，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)采取足夠?qū)徤鞯膽B(tài)度，只有在該行政行為的瑕疵足以影響到實(shí)質(zhì)處理結(jié)果時(shí)，才采用撤銷的方式進(jìn)行糾錯(cuò)。
登記機(jī)構(gòu)可以以重新作出行政行為的方式自我糾錯(cuò)，即經(jīng)過(guò)調(diào)查、詢問(wèn)等程序，發(fā)現(xiàn)確實(shí)存在登記原因無(wú)效、不存在等情況的，確實(shí)需要撤銷登記的，應(yīng)告知登記簿上的名義權(quán)利人聽(tīng)證的權(quán)利，由登記機(jī)構(gòu)作出撤銷登記的行政決定，登記中心予以撤銷登記。（2018）最高法行再97號(hào)判決書(shū)認(rèn)為，雖然現(xiàn)行法律對(duì)于行政注銷行為相關(guān)程序規(guī)定中，沒(méi)有必須舉行聽(tīng)證的具體要求，但行政機(jī)關(guān)實(shí)施具體行政行為時(shí)仍應(yīng)遵循程序正當(dāng)原則，充分保障行政相對(duì)人的知情權(quán)、申辯權(quán)。國(guó)土局未實(shí)際進(jìn)行聽(tīng)證即將相對(duì)人所持國(guó)有土地使用證公告廢止，程序失當(dāng)。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記法應(yīng)明確撤銷登記的情形和程序

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，各地常有相對(duì)人對(duì)若干年前的不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證行為提出行政訴訟申請(qǐng)撤銷登記，很多申請(qǐng)已過(guò)20年的訴訟時(shí)效，法院不受理，直接找到登記機(jī)構(gòu)信訪或復(fù)議。我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度是不斷完善的，由于歷史原因，90年代的不動(dòng)產(chǎn)登記一般都是首次登記，帶有確權(quán)的性質(zhì)，可能存在程序上的瑕疵，但不能以現(xiàn)在的程序和法規(guī)來(lái)要求當(dāng)年的不動(dòng)產(chǎn)登記。
比如在農(nóng)村土地登記中，很多時(shí)候直接越過(guò)父母的首次登記，將土地房屋直接登記到各個(gè)子女名字，一般當(dāng)時(shí)都有分家析產(chǎn)的約定，權(quán)利人的具結(jié)和村委會(huì)的證明，可信度較高。20多年過(guò)去，另一子女提出自己也是法定繼承人但是沒(méi)有記載在登記簿上，要求撤銷登記。從登記簿的效力看，僅僅根據(jù)繼承關(guān)系就提出登記錯(cuò)誤是不夠的，權(quán)利推定未經(jīng)法定程序如法院判決或行政撤銷決定，登記機(jī)構(gòu)不能擅自推翻原登記結(jié)果并撤銷登記。法諺有云，法律不保護(hù)在權(quán)利上睡大覺(jué)的。何況經(jīng)過(guò)20多年和平和連續(xù)的占有，即使登記簿名義權(quán)利人沒(méi)有實(shí)際權(quán)利，在法理上已經(jīng)滿足取得時(shí)效的要件，撤銷登記要慎之又慎，盡量不開(kāi)先例破壞穩(wěn)定的法律秩序，否則類似的案件將如洪水般淹沒(méi)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。

《不動(dòng)產(chǎn)登記法》制定在即，建議應(yīng)明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利推定效力，并規(guī)范撤銷登記的情形及程序?？蓞⒖荚斗课莸怯涋k法》的規(guī)定，將司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁委員會(huì)發(fā)生法律效力的文件證明當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等作為撤銷登記的情形。這可以看做是依囑托撤銷登記。對(duì)是否賦予登記機(jī)構(gòu)自我糾正及撤銷登記的權(quán)力，應(yīng)斟酌法律對(duì)登記人員的能力、審查標(biāo)準(zhǔn)、賠償責(zé)任等方面的規(guī)定確定，嚴(yán)格限定登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)主動(dòng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載予以撤銷的情形和程序，可以考慮將撤銷登記的權(quán)限上收一級(jí)，或只能由行政復(fù)議方式方可作出。