一、實(shí)踐中常見(jiàn)的幾種避稅形式

（1）采取簽訂虛假購(gòu)房合同或者陰陽(yáng)合同，壓低成交價(jià)格；

（2）簽訂購(gòu)房合同同時(shí)，以補(bǔ)充協(xié)議方式約定其他補(bǔ)充價(jià)格；

（3）不以買賣的形式，而是通過(guò)私下交易或者公證、贈(zèng)予等進(jìn)行交易，偷逃稅費(fèi)。

二、避稅條款無(wú)效、買賣合同其他部分有效的依據(jù)

根據(jù)《合同法》第52條明確規(guī)定，有下列情形的，合同無(wú)效：...（2）惡意串通，損害國(guó)家、集團(tuán)或者第三人利益。避稅條款即是屬于買賣雙方惡意串通損害國(guó)家利益的行為。

根據(jù)《合同法》第56條：“合同部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效”的規(guī)定。因此，偷逃稅費(fèi)條款的無(wú)效，不影響買賣雙方對(duì)于房屋交易的真實(shí)意思表示，買賣合同其他部分仍然具有效力。

三、法院判令按真實(shí)價(jià)格交易，與此增加的稅費(fèi)有誰(shuí)承擔(dān)？

當(dāng)事人在登記機(jī)關(guān)提交的買賣合同中虛構(gòu)交易價(jià)格，登記機(jī)關(guān)按照真實(shí)交易價(jià)格核算或者追繳稅費(fèi)，致使交易稅費(fèi)增加，對(duì)增加部分稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)，當(dāng)事人不能協(xié)商一致的，一般由當(dāng)事人按照法律規(guī)定負(fù)擔(dān)，主要法律規(guī)定是《合同法》第61條（合同約定不明的補(bǔ)救）和第62條第六項(xiàng)（履行費(fèi)用的負(fù)擔(dān)不明確的，由履行義務(wù)一方負(fù)擔(dān)之規(guī)），例如，判定買方承擔(dān)增加的契稅，賣方承擔(dān)增值稅、個(gè)人所得稅，較為合理。但是，具體個(gè)案中，也要結(jié)合買賣協(xié)議中的條款約定、稅費(fèi)降低的實(shí)際收益人、其他利益的分配等情況，綜合評(píng)判有誰(shuí)來(lái)承擔(dān)增加的稅費(fèi)，法官在新增加的稅費(fèi)承擔(dān)分配方面也有著一定的自由裁量權(quán)。

四、案例舉例

在上海市閔行區(qū)人民法院（2016）滬0112民初8980號(hào)房屋買賣合同糾紛一案中，關(guān)于避稅條款效力、買賣合同協(xié)議效力、增加的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)主體這三方面，法院作出了如下論述：

法院認(rèn)為，兩原告與被告就涉案房屋的買賣已達(dá)成合意，從雙方所簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》中可以確定作為出售方的被告以2,460,000元的凈到手價(jià)格出售涉案房屋，交易中雙方應(yīng)繳的所有稅費(fèi)均由兩原告承擔(dān)。然而雙方所簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》中約定房?jī)r(jià)為1,870,000元，確屬做低房?jī)r(jià)，目的為規(guī)避稅費(fèi)。但是即使避稅條款認(rèn)定無(wú)效，也不影響補(bǔ)充協(xié)議及買賣合同其他條款的效力。即原被告雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效，其中所涉的避稅條款是虛假的意思表示且侵害了國(guó)家利益，認(rèn)定為無(wú)效，但仍應(yīng)按照雙方真實(shí)的意思表示進(jìn)行交易。

一審法院最終判決：原告與被告就座落于上海市閔行區(qū)某路2288弄2區(qū)37號(hào)101室房屋的買賣繼續(xù)以2,460,000元的價(jià)格進(jìn)行交易，被告于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助原告辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，本次交易所產(chǎn)生的稅費(fèi)由原告負(fù)擔(dān)。

協(xié)議效力問(wèn)題附小結(jié)：

司法實(shí)踐共識(shí)，以下情形的房屋買賣，一般不認(rèn)定合同無(wú)效：1、出賣人未領(lǐng)取權(quán)屬證書的；2、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；3、未經(jīng)抵押權(quán)人或預(yù)告登記人同意的；4、房屋被國(guó)家機(jī)關(guān)查封的；5、無(wú)權(quán)處分，包括部分共有人擅自出售共有房屋的；6、按份共有人違反法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓其份額侵害其他共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的；7、出租人違反法律規(guī)定出售房屋侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的；8、違反政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，但不違反法律法規(guī)行政法規(guī)、效力性強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗的（如借名買房協(xié)議）