商品房買賣中的認(rèn)購書是預(yù)約合同還是本約合同
根據(jù)訂立合同目的的不同，合同可以分為預(yù)約合同和本約合同。預(yù)約合同是一種以約定將來訂立一定合同為目的的合同，其在于當(dāng)事人對將來簽訂特定合同的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)劃；本約合同則是對雙方當(dāng)事人特定權(quán)利義務(wù)的明確約定。
案件：2002年，甲市某開發(fā)商計(jì)劃對當(dāng)?shù)啬车貕K進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，建設(shè)商品房出售。在尚未取得土地使用權(quán)的情況下，其與眾多購房者簽訂了《認(rèn)購書》，其中約定：出售期房某棟某某室住宅，建筑面積X平方米，每平方米1800元，2004年某月前交付。除此以外，《認(rèn)購書》還包含了其他一般商品房買賣合同之必須條款。購房者依約交納了定金及部分房款后，開發(fā)商因拿地手續(xù)及搬遷等原因無力動(dòng)工，遂通知購房者退款并商議賠償事宜，但一部分購房者并未接受開發(fā)商的解約請求。部分購房者要求開發(fā)商繼續(xù)履行《認(rèn)購書》或賠償房屋差價(jià)全額，開發(fā)商則主張合同無效。
律師看法：根據(jù)訂立合同目的的不同，合同可以分為預(yù)約合同和本約合同。預(yù)約合同是一種以約定將來訂立一定合同為目的的合同，其在于當(dāng)事人對將來簽訂特定合同的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)劃；本約合同則是對雙方當(dāng)事人特定權(quán)利義務(wù)的明確約定。商品房認(rèn)購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十六條規(guī)定，商品房買賣合同應(yīng)具備以下主要內(nèi)容：當(dāng)事人名稱或者姓名和住所，商品房基本狀況，商品房的銷售方式，商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間，交付使用條件及日期，裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾，公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬等。據(jù)此，人民法院判斷商品房買賣中的認(rèn)購書是預(yù)約合同還是本約合同，應(yīng)主要看其是否具備了以上條款。如果認(rèn)購書基本具備了上述條款，則為本約合同，反之，為預(yù)約合同。本案中的《認(rèn)購書》包含了其他一般商品房買賣合同之必須條款，認(rèn)為是本約合同。
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