物權(quán)以意思表示為構(gòu)成要素

體現(xiàn)行為人的意思自治。物權(quán)行為不為當(dāng)事人設(shè)置任何負(fù)擔(dān)，屬于純處分行為，直接會(huì)引起物權(quán)的發(fā)生、變更或者消滅。故物權(quán)行為發(fā)生效力的前提是行為人具有處分權(quán)。按照物權(quán)公示原則，物權(quán)行為發(fā)生效力的基本形式是不動(dòng)產(chǎn)依法進(jìn)行登記，動(dòng)產(chǎn)依法進(jìn)行交付。

一、不動(dòng)產(chǎn)的公示：登記

根據(jù)物權(quán)公示原則，不動(dòng)產(chǎn)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定進(jìn)行登記。經(jīng)過(guò)依法登記才能發(fā)生效力，否則不發(fā)生效力。但是也有例外情形，對(duì)于屬于國(guó)家所有的自然資源的所有權(quán)可以不用登記。



不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。

權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，可以請(qǐng)求其享有物權(quán)。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記失效后，當(dāng)事人提起民事訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)歸屬的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理，異議登記失效不影響人民法院對(duì)案件的實(shí)體審理。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。



不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理?？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定1個(gè)部門為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)的登記工作。

當(dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人；如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。

因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；超出登記職責(zé)范圍的其他行為。

二、動(dòng)產(chǎn)的公示：交付

動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力。對(duì)于船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等所有權(quán)，受讓人已經(jīng)取得對(duì)價(jià)并取得占有，雖未經(jīng)登記，但轉(zhuǎn)讓的債權(quán)人主張其為善意第三人的，不予支持。

動(dòng)產(chǎn)的交付主要有三種情形，分別為簡(jiǎn)易交付、指示交付和占有改定。所謂簡(jiǎn)易交付是指，對(duì)于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力；指示交付是指，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付；占有改定是指，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。

三、法律規(guī)定導(dǎo)致物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的其他情形

因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力，但處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力，但是處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

四、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的預(yù)告登記

當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)，應(yīng)認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。所謂債權(quán)消滅是指買賣不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定為無(wú)效、被撤銷、被解除，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)。

五、物權(quán)行為獨(dú)立于債權(quán)行為而獨(dú)立存在

對(duì)于當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。以房屋買賣為例，當(dāng)事人之間的房屋買賣合同自合同成立時(shí)發(fā)生效力，而該效力當(dāng)然只是債的效力，因?yàn)榉课菟袡?quán)的轉(zhuǎn)移效果須完成過(guò)戶登記時(shí)發(fā)生。

物權(quán)只強(qiáng)調(diào)了公示的必要性，而不論當(dāng)事人之間是否存在一個(gè)物權(quán)合意行為。買賣等債權(quán)行為僅發(fā)生債的效力，債權(quán)效力不會(huì)導(dǎo)致物權(quán)效力的發(fā)生，二者是區(qū)分開的。與之相呼應(yīng)的是《合同法解釋（二）》第15條和《買賣合同司法解釋》第3條的規(guī)定。

《合同法解釋（二）》第15條規(guī)定：出賣人就同一標(biāo)的訂立多重買賣合同，且合同不存在合同法第52條規(guī)定的無(wú)效情形，買受人因不能按照合同約定取得標(biāo)的物所有權(quán)，可以請(qǐng)求追究出賣人的違約責(zé)任?！顿I賣合同司法解釋》第3條規(guī)定：當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持；出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。

以上兩條進(jìn)一步強(qiáng)化了債的效力并不會(huì)導(dǎo)致物權(quán)效力的發(fā)生。出賣他人之物的有效合同，并不建立在處分權(quán)基礎(chǔ)之上。導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的前提是處分人必須有所有權(quán)或者處分權(quán)，并經(jīng)交付或登記。因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人可以要求處分人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償。

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