什么是房屋的預(yù)告登記？

《物權(quán)法》所設(shè)立的預(yù)告登記是一種“債權(quán)公示行為”，目的在于保全將來發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，限制現(xiàn)時(shí)登記權(quán)利人處分其權(quán)利，使被登記的請求權(quán)具有確保將來只發(fā)生該請求權(quán)所期待的法律結(jié)果。該制度使已登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)請求權(quán)經(jīng)過公示具備對抗第三人的效力，即具備了一定的物權(quán)效力，是債權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)，是物權(quán)法原理向債權(quán)法領(lǐng)域的擴(kuò)張、滲透，對于權(quán)利人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)至關(guān)重要！

一、預(yù)告登記的保全效力

1、在一房二賣場合，預(yù)告登記能夠排除其他買受人繼續(xù)履行的請求權(quán)。

2、在金錢債權(quán)執(zhí)行中，預(yù)告登記本身即足以排除執(zhí)行，并產(chǎn)生停止處分——符合本登記條件——排除執(zhí)行的效力。

3、房屋登記標(biāo)的物滅失場合，預(yù)告登記請求權(quán)不具有代位效力，并因而不具有阻止執(zhí)行的效力。

4、針對房屋等不動(dòng)產(chǎn)特定物的執(zhí)行中，預(yù)告登記亦能產(chǎn)生排除執(zhí)行的效力。在程序上可作兩種安排：一種是不區(qū)分預(yù)告登記產(chǎn)生于生效判決之前或者之后，都可排除執(zhí)行。另外一種則是，產(chǎn)生于生效判決之前的預(yù)告登記，不可排除執(zhí)行，預(yù)告登記權(quán)利人通過第三人撤銷之訴獲得救濟(jì)；產(chǎn)生于生效判決之后的預(yù)告登記，可以排除執(zhí)行，申請執(zhí)行人通過另行起訴獲得違約責(zé)任的救濟(jì)。

5、預(yù)告登記請求權(quán)不得阻止查封或者預(yù)查封。預(yù)告登記產(chǎn)生于查封之后的，應(yīng)按照查封登記和預(yù)告登記的登記時(shí)間安排各自的次序。

二、預(yù)告登記的優(yōu)先效力

1、抵押權(quán)預(yù)告登記保全的是辦理抵押權(quán)登記并設(shè)立抵押權(quán)的請求權(quán)，不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果，僅有預(yù)告登記未完成本登記的抵押合同所擔(dān)保的主債權(quán)，無優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?br>
2、預(yù)告登記權(quán)利人對于未完成本登記無過錯(cuò)場合，在無其他權(quán)利人或者不影響其他權(quán)利人的范圍內(nèi)，可以通過判決替代預(yù)告登記義務(wù)人的同意完成本登記。非因預(yù)告登記義務(wù)人的原因不能完成本登記的，人民法院可以考慮通過未來判決方式對預(yù)告登記權(quán)利人作出保護(hù)。

3、抵押權(quán)預(yù)告登記之后又于同一物上設(shè)立抵押權(quán)的，應(yīng)充分發(fā)揮預(yù)告登記的順位效力、抵押權(quán)的追及效力、滌除權(quán)等多項(xiàng)制度，按照登記時(shí)間安排各個(gè)抵押權(quán)的次序。

4、抵押權(quán)預(yù)告登記中應(yīng)考慮動(dòng)態(tài)解釋在建工程抵押、未完工房屋抵押的抵押物的范圍，盡量使抵押物具有本登記的能力。

5、在財(cái)產(chǎn)執(zhí)行分配過程中，抵押權(quán)預(yù)告登記確定不能完成本登記，則抵押權(quán)合同因不能完成本登記而不具有優(yōu)先受償能力。

6、商品房買賣合同擔(dān)保借款合同的效力應(yīng)依據(jù)民間借貸司法解釋第24條的規(guī)定加以認(rèn)定，商品房買賣合同預(yù)告登記后因出借人可通過拍賣標(biāo)的物的方式清償債務(wù)而獲得了事實(shí)上的優(yōu)先受償權(quán)，這是預(yù)告登記排除物權(quán)變動(dòng)效力的衍生品而非預(yù)告登記的優(yōu)先效力。

7、商品房買賣合同擔(dān)保借款合同且經(jīng)預(yù)告登記，則與之前設(shè)立的抵押權(quán)應(yīng)類推適用物權(quán)法第199條、擔(dān)保法司法解釋第78條的規(guī)定，出借人只能就房屋價(jià)值超過順序在先的抵押擔(dān)保債權(quán)的部分受償。

三、預(yù)告登記與第三人撤銷之訴

預(yù)告登記權(quán)利人屬于前訴中的第三人，有權(quán)提出第三人撤銷之訴，并以預(yù)告登記排除前訴原告繼續(xù)履行的請求權(quán)。

四、預(yù)告登記與商品房預(yù)售合同備案登記、執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴

1、商品房預(yù)售合同不同于預(yù)告登記，有公示效力、同一條件下繼續(xù)履行的優(yōu)先請求權(quán)，但無保全效力，不能阻止物權(quán)變動(dòng)。

2、預(yù)告登記制度實(shí)施之前，作為消費(fèi)者的預(yù)購人交付全部價(jià)款、善意且已經(jīng)進(jìn)行了商品房預(yù)售登記備案的，可以認(rèn)定其具有阻止執(zhí)行的效力。

3、應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人的意思表示解釋從作為擔(dān)保的商品房買賣合同到實(shí)質(zhì)的商品房買賣合同這一過程，借款合同陷于遲延之后簽訂的商品房買賣合同抵償借款并辦理預(yù)告登記的，應(yīng)尊重其意思表示。

五、預(yù)告登記與預(yù)查封

1、預(yù)告登記不具有阻止預(yù)查封的效力。

2、合同解除，將導(dǎo)致預(yù)告登記消滅，物權(quán)回歸至出賣人，預(yù)查封的基礎(chǔ)不存在，應(yīng)予解除。

六、預(yù)告登記的證明力

預(yù)告登記證明書為公文書證，證明力大于一般書證。

七、預(yù)告登記與破產(chǎn)程序

1、以物抵債協(xié)議不應(yīng)為實(shí)踐性合同，雙方當(dāng)事人合意一致即成立并生效。以商品房買賣合同抵償借款并預(yù)告登記的，應(yīng)認(rèn)定以物抵債協(xié)議對借款合同作出了清算，當(dāng)然，不排除顯失公平撤銷權(quán)的適用。

2、企業(yè)破產(chǎn)法第18條應(yīng)作目的限縮，對于已經(jīng)履行義務(wù)完畢的預(yù)告登記權(quán)利人，破產(chǎn)管理人無解除權(quán)；對于尚未履行義務(wù)或部分履行義務(wù)的預(yù)告登記權(quán)利人，可通過適用企業(yè)破產(chǎn)法第46條的規(guī)定，其義務(wù)提前到期，在堅(jiān)持履行順序的前提下，應(yīng)繼續(xù)履行。如確定不能辦理本登記，則預(yù)告登記失效，預(yù)告登記權(quán)利人的債權(quán)轉(zhuǎn)化為不當(dāng)?shù)美?a href=http://www.131bbs.cn/zt/index-1174.html >損害賠償旨在進(jìn)入破產(chǎn)債權(quán)。

3、預(yù)告登記請求權(quán)所指向的不動(dòng)產(chǎn)屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，但債權(quán)人是否請求履行、是否能夠最終獲得物權(quán)，需要根據(jù)其他因素來判斷。

4、預(yù)告登記請求權(quán)進(jìn)入執(zhí)行階段，其指向的不動(dòng)產(chǎn)如已經(jīng)滿足必要的評估拍賣、預(yù)告登記權(quán)利人已支付對價(jià)、未辦理登記非因預(yù)告登記權(quán)利人的過錯(cuò)前提下，預(yù)告登記權(quán)利人有權(quán)獲得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

5、債權(quán)人與義務(wù)人在訴訟中達(dá)成以物抵債調(diào)解協(xié)議，在執(zhí)行過程中辦理預(yù)告登記的，可以認(rèn)定該不動(dòng)產(chǎn)已滿足必要的評估程序。

6、債務(wù)人與義務(wù)人在訴訟中的以物抵債調(diào)解協(xié)議以及調(diào)解書，不能視為“依法定程序裁定以物抵債”的方式，在完成本登記之前，不能產(chǎn)生所有權(quán)變動(dòng)的效力。

八、預(yù)告登記的失效

三個(gè)月的期間應(yīng)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記法所規(guī)定的條件已滿足為起算點(diǎn)。
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