被征收房屋進行價值評估的注意事項有哪些？
對被征收房屋進行價值評估，是房屋征收中的重要環(huán)節(jié)之一。這一環(huán)節(jié)也是被廣大被征收人所熟知并密切關注的，因為它會直接決定被征收房屋的補償結果。關于評估，有很多方面值得我們仔細探究。評估機構的選定、評估方法的選擇、評估時點的確定等諸多細節(jié)問題，都關系著房屋價值評估結果、關系到被征收人能否獲得合理合法的征收補償。有不少被征收人在看到評估報告后，都感覺報告存在不合理之處，房屋的價值明顯給評低了。

直接針對評估事項的規(guī)定，在《國有土地上房屋征收與補償條例》中所占篇幅并不多?！稐l例》第十九條規(guī)定，被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定?！稐l例》第二十條規(guī)定了房地產(chǎn)價格評估機構的選定方式和評估應當遵循的原則。被征收人若是翻看條例內(nèi)容，會感覺找不到特別詳細的依據(jù)，去評判自己手中的報告是否合理。其實，評估報告中的每一個關鍵細節(jié)，都是有據(jù)可依的。

評估被征收房屋，一般選擇市場比較法

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。這條表達的主要信息有兩點，第一，房屋征收決定公告之日就是評估被征收房屋價格的時點，這是法規(guī)明確規(guī)定的；第二，對房屋價值的補償至少不能低于類似房地產(chǎn)的市場價格。類似房地產(chǎn)就是與被征收房屋的區(qū)位、面積、結構、用途、新舊程度等類似的房屋。所以，對一般住宅房屋的評估應選擇市場比較法，要按標準比照實際交易案例，剔除偶然及非正常因素，確定類似房地產(chǎn)的市場價格。

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條規(guī)定，被征收房屋類似房地產(chǎn)有交易的，應選用市場法評估?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》4.1.2規(guī)定，估價對象的同類房地產(chǎn)有較多交易的，應選擇比較法?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》4.2部分中詳細規(guī)定了市場比較法的估價步驟、交易情況修正規(guī)則、市場狀況調(diào)整方法。例如，用于評估的可比實例應從交易實例中選取位置與估價對象較近、成交日期與價值時點較近的，成交日期與價值評估時點相差不得超過兩年。再比如，應當對可比實例的外部狀況和區(qū)位狀況進行實地查勘，并在估價報告中說明可比實例的名稱、位置及附位置圖和外觀照片。這些都是相較于《國有土地上房屋征收與補償條例》中的規(guī)定更為詳細的要求，當你拿到一份評估報告時，就可以對這些內(nèi)容進行相應的審查。

當然，在此還要提醒您一點，不同的房屋有不同的評估方法，如果被征收房屋是用于經(jīng)營的，則應配合使用收益法進行評估。但無論如何，成本逼近法和基準地價修正法不可接受，它們都會直接導致被征收房屋的估值明顯偏低，損害被征收人的合法權益。

實地查勘到底落實了沒有很關鍵

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十二條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構應當安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的影像資料，做好實地查勘記錄并妥善保管。房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應在實地查勘記錄上簽字或蓋章確認?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》中第3部分關于估價程序同樣規(guī)定，估價程序中應有實地查勘估價對象環(huán)節(jié)。應當觀察、詢問、檢查、核對估價對象的區(qū)位狀況、實物狀況和權益狀況；應當拍攝影像資料；應當制作真實、客觀、準確、完整清晰的實地查勘記錄。

評估機構是否對房屋進行了實地查勘非常重要，沒有實地查勘，就無法得知房屋的各方面真實情況，沒有數(shù)據(jù)就沒有評估的依據(jù)。以往有案件中就出現(xiàn)過這樣的情況，被征收人從未見過評估機構的工作人員，也未簽署過任何確認材料，日后維權訴訟中卻冒出一份評估報告來。且不看其內(nèi)容，這種未經(jīng)必要的調(diào)查程序，被征收人毫不知情的報告，其是否符合客觀、公正原則就可想而知了。這一點也值得廣大被征收人留意，一份評估報告應當有估價師的實地查勘程序，應當經(jīng)過您、估價師、征收部門工作人員的共同參與確認。

評估報告應符合格式要求、內(nèi)容詳實完備

對于被征收人來說，要審查一份房地產(chǎn)價格評估報告，最直觀的就是報告的格式與內(nèi)容安排?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》的第7部分詳細規(guī)定了一份估價報告應包括的各部分內(nèi)容。例如，7.0.17中規(guī)定，估價結果報告應包括估價委托人、房地產(chǎn)估價機構名稱、估價目的、估價對象、價值時點、價值類型、估價原則、估價依據(jù)、估價方法、估價結果、注冊房地產(chǎn)估價師、實地查勘期、估價作業(yè)期的具體內(nèi)容，而決不能只是簡單的兩頁紙甚至一份表格。

每一項應當包括的具體內(nèi)容在《規(guī)范》中也有詳細規(guī)定，被征收人在審查時可以核對報告是否具備主要內(nèi)容，是否反映了被征收房屋的真實情況。另外，《規(guī)范》3.0.12規(guī)定，估價報告經(jīng)審核合格后，應由不少于兩名參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名及加蓋房地產(chǎn)估價機構公章。這一點也是對評估報告形式上的要求，如果沒有估價師的簽名和評估機構的蓋章，這份報告的真實性就有待考證了。而實踐中虛假簽名、偽造簽名的現(xiàn)象也是時有發(fā)生，值得被征收人嚴格審查。

回到《國有土地上房屋征收與補償條例》中。《條例》第十九條中規(guī)定，對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定?！秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》中還規(guī)定了申請復核、申請專家委員會鑒定的期限。這些是法律賦予我們的救濟權利。被征收人一定要積極行使這些權利，切勿待“過期作廢”后再想起來，這會給接下來的維權制造不利因素。

只是一部分法律規(guī)定和標準規(guī)范。要想完全弄清房地產(chǎn)估價報告，除了仔細查閱法律法規(guī)，還需要多咨詢專業(yè)人士的意見，畢竟申請專家委員會鑒定的費用需要被征收人自行承擔。最后，在明律師提醒您，如果您要針對評估報告行使救濟權利，一定要注意有針對性、有依據(jù)地提出報告中疑似存在的問題，自己要有一定的專業(yè)知識儲備。即使最終到了訴征收補償決定的庭審中，被征收人仍可以在與律師商量后提出針對評估報告的意見和疑問，為提升補償數(shù)額奮力一搏。
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