征收國有土地上房屋，以何時的房價評估補(bǔ)償？

【前情提要】

國有土地上房屋征收中，被征收房屋價格需要通過評估進(jìn)行確定。按照《補(bǔ)償條例》規(guī)定，以房屋征收決定公告之日作為評估房屋價格的時間節(jié)點(diǎn)。

如2018年1月1日區(qū)政府作出房屋征收決定，征收李某家的房子，在計算補(bǔ)償價格時，就以2018年1月1日的周邊房地產(chǎn)市場價格作出評估。

但如果是2013年1月1日就征收了并進(jìn)行了評估，但是房價是3000元/平方，結(jié)果因種種原因，一直拖到2018年才進(jìn)行補(bǔ)償，而2018年的房價為一萬元/平方，這時是否還是按照2013年1月1日的3000元房產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償呢？最高人民法院近期就該問題作出了再審裁判。

最高人民法院意見

市、縣級人民政府未在一年內(nèi)作出補(bǔ)償決定，且不是因為被征收人的原因造成的，同時房地產(chǎn)市場價格發(fā)生劇烈波動，按照原來的評估報告補(bǔ)償，明顯不利于被征收人得到公平補(bǔ)償?shù)?，以最近的房屋價格進(jìn)行評估補(bǔ)償。

最高人民法院裁判要旨

1.國有土地上被征收房屋價值評估時點(diǎn)的確定原則

（1）基于《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡稱《征補(bǔ)條例》）《國有土地上房屋征收評估辦法》《房地產(chǎn)估價規(guī)范》《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》等規(guī)定，市、縣級人民政府因公共利益征收國有土地上被征收人房屋時，應(yīng)當(dāng)對被征收人給予公平補(bǔ)償；而公平補(bǔ)償?shù)幕疽蠹礊椴坏玫陀诜课菡魇諞Q定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。（2）市、縣級人民政府在以征收決定公告日作為評估時點(diǎn)后，應(yīng)當(dāng)盡可能快速通過簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議或者作出補(bǔ)償決定的方式，及時對被征收人進(jìn)行補(bǔ)償，并固定雙方的權(quán)利義務(wù)，確保補(bǔ)償?shù)膶嵸|(zhì)公平。（3）因此，對上述法律規(guī)定中有關(guān)“被征收房屋價值評估時點(diǎn)為房屋征收決定公告之日”的規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)結(jié)合《征補(bǔ)條例》有關(guān)“公平補(bǔ)償”條款，作統(tǒng)一的法律解釋，而不能靜止、孤立、機(jī)械地強(qiáng)調(diào)不論征收項目大小、征收項目實施日期、以及是否存在市、縣級人民政府及其職能部門的單方責(zé)任，也不考慮實際協(xié)議簽訂日或者補(bǔ)償決定作出日甚至實際貨幣補(bǔ)償款支付到位日的區(qū)別，均以征收決定公告之日作為評估時點(diǎn)。

2.確定國有土地上被征收房屋價值評估時點(diǎn)應(yīng)當(dāng)考慮的因素

人民法院不宜動輒輕率否定以“征收決定公告之日”作為評估時點(diǎn)的合理性。應(yīng)結(jié)合以下因素綜合判斷：（1）注意當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格波動的幅度并考慮評估報告的“應(yīng)用有效期”。要參考《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》第二十六條規(guī)定，從估價報告出具之日起計，無正當(dāng)理由的，市、縣級人民政府一般宜在一年內(nèi)簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議或者作出補(bǔ)償決定。（2）市、縣級人民政府未在一年內(nèi)作出補(bǔ)償決定，是否存在可歸責(zé)于被征收人的原因。（3）補(bǔ)償決定時點(diǎn)明顯遲延且主要?dú)w責(zé)于市、縣級人民政府與其職能部門自身原因的，同時房地產(chǎn)市場價格發(fā)生劇烈波動，按照超過“應(yīng)用有效期”的評估報告補(bǔ)償，明顯不利于被征收人得到公平補(bǔ)償?shù)模瑒t不宜再堅持必須以“征收決定公告之日”為確定補(bǔ)償?shù)脑u估時點(diǎn)。（4）堅持《征補(bǔ)條例》第二十七條規(guī)定的實施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。此處的“對被征收人給予補(bǔ)償后”應(yīng)當(dāng)作限縮性理解，即不僅僅是簽訂協(xié)議或者作出補(bǔ)償決定，而應(yīng)理解為補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的款項已經(jīng)交付（被征收人不接受的已經(jīng)依法提存）、周轉(zhuǎn)用房或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋已經(jīng)交付（被征收人不接受的已經(jīng)依法提存相關(guān)憑證與鑰匙）。（5）征收房屋范圍是否過大，難以在一年內(nèi)實施完畢，并存在分期實施征收決定情形，且被征收房屋在強(qiáng)制搬遷前仍然繼續(xù)由被征收人正常使用等因素。

3.補(bǔ)償安置糾紛不能久拖不決

當(dāng)被征收人所提要求明顯不符合法律規(guī)定而無法滿足時，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)及時依法作出書面補(bǔ)償決定，固定并提存相應(yīng)補(bǔ)償內(nèi)容，而不能怠于履行補(bǔ)償安置職責(zé)，以反復(fù)協(xié)商代替補(bǔ)償決定，甚至以拖待變以致久拖不決，造成補(bǔ)償安置糾紛經(jīng)年得不到解決。此既損害被征收人補(bǔ)償安置權(quán)益，又提高相應(yīng)補(bǔ)償安置成本，還損害政府依法行政的形象。

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