《征補(bǔ)條例》第二條規(guī)定

為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償；第十三條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告；第十九條規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。第二十六條規(guī)定，房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

《評(píng)估辦法》第八條規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”；第十條規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。第十一條規(guī)定，被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。第三十條規(guī)定，被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。

《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》5.7.3規(guī)定，國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估，包括被征收房屋價(jià)值評(píng)估、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估、開(kāi)發(fā)程度、交通條件、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施、利用現(xiàn)狀、規(guī)劃條件、權(quán)屬狀況等?！斗康禺a(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第二十六條規(guī)定，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，不得超過(guò)一年；房地產(chǎn)估價(jià)師預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格將有較大變化的，應(yīng)當(dāng)縮短估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期。超過(guò)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān)。在估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期內(nèi)使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)，但使用者不當(dāng)使用的除外。

已經(jīng)廢止的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第十一條第二款規(guī)定，拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期（段）房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

基于上述行政法規(guī)規(guī)章等一系列規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府因公共利益征收國(guó)有土地上被征收人房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人給予公平補(bǔ)償；而公平補(bǔ)償?shù)幕疽蠹礊椴坏玫陀诜课菡魇諞Q定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。但近年來(lái)由于房屋價(jià)格波動(dòng)幅度較大，如果征收決定公告日、簽訂補(bǔ)償協(xié)議日或者作出補(bǔ)償決定日、強(qiáng)制搬遷日以及實(shí)際支付貨幣補(bǔ)償金日之間差距較大，尤其是如果確定并支付貨幣補(bǔ)償金時(shí)點(diǎn)明顯遲延于房屋價(jià)值的評(píng)估時(shí)點(diǎn)（征收決定公告時(shí)點(diǎn)），則難以保障被征收人得到的貨幣補(bǔ)償金能夠購(gòu)買被征收房屋類似房地產(chǎn)，無(wú)法體現(xiàn)公平補(bǔ)償原則。

即使是以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進(jìn)行的補(bǔ)償安置，由于被征收房屋通常位于中心城區(qū)而產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋可能位于次中心城區(qū)，而中心城區(qū)房屋價(jià)格上漲幅度一般而言要高于次中心城區(qū)房屋價(jià)格的上漲幅度。因此，市、縣級(jí)人民政府在以征收決定公告日作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)后，應(yīng)當(dāng)盡可能快速通過(guò)簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議或者作出補(bǔ)償決定的方式，及時(shí)對(duì)被征收人進(jìn)行補(bǔ)償，并固定雙方的權(quán)利義務(wù)，確保補(bǔ)償?shù)膶?shí)質(zhì)公平。

因此，對(duì)上述法律規(guī)定中有關(guān)“被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日”的規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)結(jié)合《征補(bǔ)條例》有關(guān)“公平補(bǔ)償”條款，作統(tǒng)一的法律解釋，而不能靜止、孤立、機(jī)械地強(qiáng)調(diào)不論征收項(xiàng)目大小、征收項(xiàng)目實(shí)施日期、以及是否存在市、縣級(jí)人民政府及其職能部門的單方責(zé)任，也不考慮實(shí)際協(xié)議簽訂日或者補(bǔ)償決定作出日甚至實(shí)際貨幣補(bǔ)償款支付到位日的區(qū)別，均以征收決定公告之日作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)。

顯然，《征補(bǔ)條例》未明確規(guī)定市、縣級(jí)人民政府與其職能部門應(yīng)當(dāng)在征收決定公告后何期限內(nèi)必須以補(bǔ)償安置協(xié)議或者補(bǔ)償決定方式解決補(bǔ)償安置問(wèn)題，《征補(bǔ)條例》等法律文件也未規(guī)定如何判斷相應(yīng)的“合理期限”。因此，人民法院也不宜動(dòng)輒輕率否定以“征收決定公告之日”作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)的合理性，也不宜簡(jiǎn)單以“征收決定公告之日”起或者估價(jià)報(bào)告出具之日起的“一年”或者“兩年”作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。

但《征補(bǔ)條例》有關(guān)及時(shí)補(bǔ)償?shù)牧⒎ň?，第二十六條有關(guān)在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議即應(yīng)當(dāng)作出補(bǔ)償決定的規(guī)定，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的劇烈性，仍然可以為人民法院確定相應(yīng)的合理期限提供指引。人民法院對(duì)在“征收決定公告之日”或者估價(jià)報(bào)告出具之日起的一年后作出的補(bǔ)償決定是否仍應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持以“征收決定公告之日”為確定補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估時(shí)點(diǎn)，應(yīng)結(jié)合以下因素綜合判斷：一是注意當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的幅度并考慮評(píng)估報(bào)告的“應(yīng)用有效期”。要參考《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第二十六條規(guī)定，原則上應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期內(nèi)作出補(bǔ)償決定，從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，無(wú)正當(dāng)理由的，市、縣級(jí)人民政府一般宜在一年內(nèi)簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議或者作出補(bǔ)償決定。二是市、縣級(jí)人民政府未在一年內(nèi)作出補(bǔ)償決定，是否存在可歸責(zé)于被征收人的原因。如被征收人以種種理由拒絕配合征收補(bǔ)償工作致使征收與補(bǔ)償程序延誤的、被征收人拒絕入戶調(diào)查致使評(píng)估工作延誤的、被征收人依法對(duì)評(píng)估報(bào)告復(fù)核、鑒定致使補(bǔ)償決定遲延的、被征收人要求繼續(xù)就補(bǔ)償安置問(wèn)題協(xié)商致使補(bǔ)償決定未及時(shí)作出的，等等，在此等情形下，人民法院不宜以補(bǔ)償決定未在一年內(nèi)作出而另行確定補(bǔ)償評(píng)估時(shí)點(diǎn)。三是補(bǔ)償決定時(shí)點(diǎn)明顯遲延且主要?dú)w責(zé)于市、縣級(jí)人民政府與其職能部門自身原因的，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生劇烈波動(dòng)，按照超過(guò)“應(yīng)用有效期”的評(píng)估報(bào)告補(bǔ)償，明顯不利于被征收人得到公平補(bǔ)償?shù)模瑒t不宜再堅(jiān)持必須以“征收決定公告之日”為確定補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估時(shí)點(diǎn)。四是堅(jiān)持《征補(bǔ)條例》第二十七條規(guī)定的實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。即“作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷?！?br>
此處的“對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后”應(yīng)當(dāng)作限縮性理解，即不僅僅是簽訂協(xié)議或者作出補(bǔ)償決定，而應(yīng)理解為補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的款項(xiàng)已經(jīng)交付（被征收人不接受的已經(jīng)依法提存）、周轉(zhuǎn)用房或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋已經(jīng)交付（被征收人不接受的已經(jīng)依法提存相關(guān)憑證與鑰匙）。此時(shí)，市、縣級(jí)人民政府申請(qǐng)強(qiáng)制搬遷的條件才符合《最高人民法院關(guān)于辦理申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償決定案件若干問(wèn)題的規(guī)定》。五是征收房屋范圍是否過(guò)大，難以在一年內(nèi)實(shí)施完畢，并存在分期實(shí)施征收決定情形，且被征收房屋在強(qiáng)制搬遷前仍然繼續(xù)由被征收人正常使用等因素。

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