根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定

一、要你搬遷，強(qiáng)拆你的房子，不給你看征地批文和征收公告，或者根本就沒(méi)有征地批文。

根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，都需要使用國(guó)有土地。我們常說(shuō)的“征收”其實(shí)是分為“征”和“收”，對(duì)于國(guó)有土地上房屋是收回，對(duì)于集體土地上房屋是“征”得后再繳納土地出讓金，把集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地。這個(gè)過(guò)程沒(méi)有征地批文是不行的。當(dāng)然基于這一點(diǎn)通常征地都具備征地批文。

二、拆遷之前先“拆違”“拆?！?，把好房子、好地段變成“危房”“棚戶區(qū)”。

1、每每遇到拆違、拆危情況，后面緊隨其后的往往就是征收拆遷。不少征收方以這些名義行強(qiáng)拆之實(shí)，以達(dá)到減少補(bǔ)償?shù)哪康?，?dāng)房子被以各種理由認(rèn)定為違章建筑時(shí)，不少被拆遷人也自覺(jué)理虧，只好無(wú)奈的接受，實(shí)際卻不知道這是拆遷方人員慣用的伎倆和手段。所以遇到這種現(xiàn)象要先問(wèn)專業(yè)律師，確定自己的房屋是否屬于違建，如果真是違建，能否用補(bǔ)辦手續(xù)的方法避免被拆，獲得相應(yīng)補(bǔ)償。

2、在實(shí)踐中，由于棚戶區(qū)房屋的價(jià)值可能比較低，補(bǔ)償?shù)臄?shù)額也可能會(huì)被拉低。所以，首先應(yīng)該確定一下，自家被劃為拆遷范圍的房屋，是否屬于棚戶區(qū)內(nèi)的房屋。再看看拆遷程序是否嚴(yán)格依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定進(jìn)行。有時(shí)候，會(huì)出現(xiàn)拆遷方以棚戶房為由，隨便拆除房屋的違法行為。在被通知自家房屋所在區(qū)域，即將被棚戶區(qū)改造的情況下，應(yīng)該提前拍攝房屋內(nèi)外的照片，留存被拆前的證據(jù)。在房屋被拆除時(shí)，要拍攝拆遷時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)景，保存所有證據(jù)原件（照片和視頻）。必要時(shí)可以打電話報(bào)案，同時(shí)錄音，作為被強(qiáng)拆的證據(jù)。

三、不征求意見(jiàn)，不進(jìn)行聽(tīng)證，不告知被征收拆遷方的法定救濟(jì)權(quán)利。

1、拆遷聽(tīng)證是指房屋拆遷部門(mén)組織有關(guān)人員參加的，聽(tīng)取拆遷當(dāng)事人對(duì)強(qiáng)拆有關(guān)問(wèn)題陳述、申辯和質(zhì)證的行為。那么，沒(méi)有經(jīng)過(guò)聽(tīng)證程序，就能強(qiáng)拆嗎？因?yàn)檎魇辗經(jīng)]有進(jìn)行聽(tīng)證程序，被判決“撤銷政府的征收決定”。被拆遷人獲得勝訴。這個(gè)案例成為天津高級(jí)法院第一例撤銷房屋征收決定案。

2、關(guān)于強(qiáng)拆，房屋拆遷管理部門(mén)組織房屋強(qiáng)制拆遷聽(tīng)證會(huì)，在聽(tīng)證會(huì)前7日就聽(tīng)證的時(shí)間、地點(diǎn)、方式等向社會(huì)公告，同時(shí)向聽(tīng)證相關(guān)人員送達(dá)《房屋強(qiáng)制拆遷聽(tīng)證會(huì)通知書(shū)》。拆遷人申請(qǐng)行政強(qiáng)制拆遷的，房屋拆遷管理部門(mén)審查符合條件的，受理申請(qǐng)，并組織拆遷當(dāng)事人及相關(guān)人員進(jìn)行聽(tīng)證結(jié)束后，向同級(jí)人民政府申請(qǐng)行政強(qiáng)制拆遷。房屋強(qiáng)制拆遷聽(tīng)證參加人員包括拆遷當(dāng)事人、原房屋拆遷裁決經(jīng)辦人員及其他相關(guān)人員。也可以邀請(qǐng)有關(guān)管理部門(mén)和具有社會(huì)公信力的代表等參加。

四、讓你在空白協(xié)議上簽字，不給你安置補(bǔ)償協(xié)議原件。

不要輕易相信口頭承諾，正式的書(shū)面形式通知，證據(jù)效力要大得多。要保留拆遷補(bǔ)償協(xié)議原件，拒絕在空白協(xié)議上簽字和按手印。如果怕不給你安置補(bǔ)償協(xié)議原件，可以在簽協(xié)議時(shí)用手機(jī)拍下協(xié)議，作為其中的一份證據(jù)使用。

五、補(bǔ)償之前強(qiáng)拆暴拆，違反“先補(bǔ)償，后搬遷”原則。

1、強(qiáng)拆暴拆、征地拆遷程序違法、先拆遷后補(bǔ)償是典型的違法拆遷形式。房子一旦被暴力強(qiáng)拆時(shí)，盡量拍照取證，主要拍領(lǐng)導(dǎo)以及強(qiáng)拆的過(guò)程等，對(duì)后續(xù)啟動(dòng)法律程序，確認(rèn)強(qiáng)拆主體、確認(rèn)強(qiáng)拆行為以致申請(qǐng)國(guó)家賠償都很有幫助，一旦強(qiáng)拆已經(jīng)發(fā)生，就不能挽回，此時(shí)只有通過(guò)法律手段維權(quán)才能盡可能地彌補(bǔ)損失。

2、根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十七條的規(guī)定“實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。楹庭認(rèn)為，任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)?！?br>
3、征地拆遷程序違法也很常見(jiàn)，征地拆遷前期，政府必須發(fā)布相應(yīng)的拆遷文件，文件中涵蓋拆遷的費(fèi)用補(bǔ)償，拆遷事件，以及農(nóng)民的遷移安置事件等等。合法的征收土地程序應(yīng)該包括：征地情況告知、征地調(diào)查確認(rèn)、函告征地情況、征地聽(tīng)證告知、組織征地聽(tīng)證等。拆遷方在實(shí)施強(qiáng)制拆除房屋之前，要履行以下法定義務(wù)，包括說(shuō)明房屋被拆除的理由、行政機(jī)關(guān)作出強(qiáng)制執(zhí)行決定前，應(yīng)當(dāng)事先催告當(dāng)事人履行義務(wù)、拆遷方在實(shí)施強(qiáng)制拆除房屋之前要履行的義務(wù)等。

六、預(yù)簽協(xié)議陷阱，增加法律風(fēng)險(xiǎn)。

與征收方簽訂“預(yù)簽協(xié)議”，至少有3個(gè)法律風(fēng)險(xiǎn)。包括權(quán)利救濟(jì)受到限制，協(xié)議履行風(fēng)險(xiǎn)，協(xié)議生效前不實(shí)際支付補(bǔ)償。

1、如果在沒(méi)有作出征收決定以前，就與征收方簽訂“預(yù)簽協(xié)議”，這種協(xié)議一旦生效，就會(huì)發(fā)生法律效力，形成權(quán)利義務(wù)關(guān)系。如果補(bǔ)償款也發(fā)放了，緊接著就要面臨限期騰房搬遷，如果不搬，可能會(huì)被法院司法強(qiáng)拆。在正式的征收決定作出以后，倘若別人對(duì)征收決定不滿意，可以和征收方協(xié)商條件，也可以申請(qǐng)行政復(fù)議，提起行政訴訟。然而作為已經(jīng)簽訂“預(yù)簽協(xié)議”，拿到補(bǔ)償?shù)谋徽魇杖?，就不能再因此事尋求法律救?jì)了。

2、騰出房屋，原有房屋被拆除，被征收人需要有臨時(shí)居住的地方。所以說(shuō)，安置過(guò)渡費(fèi)是要給的。能否及時(shí)履行協(xié)議，能否按時(shí)給安置過(guò)渡費(fèi)都是需要面對(duì)的問(wèn)題。

3、在舊城區(qū)改造的意見(jiàn)中，征收補(bǔ)償協(xié)議生效前，不實(shí)際支付補(bǔ)償款和提供房源。有相當(dāng)多的征收預(yù)簽協(xié)議項(xiàng)目，都是規(guī)定在預(yù)簽補(bǔ)償協(xié)議生效之前，不實(shí)際支付補(bǔ)償款和提供房源。

七、少批多占，未批先占。

我們?cè)诖肀姸喟讣倪^(guò)程中，發(fā)現(xiàn)不少征收方在“少批多占”“化整為零”上做文章。

八、以公共利益征地為掩護(hù)，實(shí)際用于商業(yè)開(kāi)發(fā)。

1、在土地征收中出現(xiàn)了一些濫用社會(huì)公共利益的現(xiàn)象。土地征收是指國(guó)家為了公共利益需要，依照法律規(guī)定的程序和權(quán)限將農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地，并依法給予被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，以及被征地農(nóng)民合理補(bǔ)償、妥善安置的法律行為。不能以商業(yè)開(kāi)發(fā)為目的征收土地！必須為了社會(huì)公共利益的需要而征收！

2、《憲法》第10條第3款規(guī)定：國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。《物權(quán)法》第42條規(guī)定，為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。

九、以租代征的非法行為。

“以租代征”是指擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，每月付給被征收人固定租金的行為。這種方式不僅規(guī)避了法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，和土地征收審批，也逃避了繳納稅款、履行耕地占補(bǔ)平衡的法定義務(wù)?！都訌?qiáng)土地調(diào)整有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定，禁止通過(guò)“以租代征”等方式使用農(nóng)民集體所有農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員批準(zhǔn)通過(guò)“以租代征”等方式占地建設(shè)的，屬非法批地行為，責(zé)任人要被追究法律責(zé)任。

十、用舊的法律、以前的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、以前的法律文件蒙騙被拆遷人，少給補(bǔ)償。

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，城市房屋征收應(yīng)該參考房屋征收決定發(fā)布之日，同類房屋的市場(chǎng)價(jià)值來(lái)補(bǔ)償。土地征收要確保農(nóng)民原有生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。征地綜合區(qū)片地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)3-5年進(jìn)行更新。如果用以前的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)現(xiàn)在的征收項(xiàng)目進(jìn)行補(bǔ)償，可能會(huì)因此少給補(bǔ)償，從而損害被征收拆遷人的合法權(quán)益。

十一、在選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估方式方面做文章。

1、根據(jù)我國(guó)的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，征收補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循及時(shí)補(bǔ)償原則和公平補(bǔ)償原則。

如果因公共利益的需要而使用城市土地和房屋的，市、縣人民政府應(yīng)依照法定程序和內(nèi)容來(lái)實(shí)施征收拆遷，并且由專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和其他涉案財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。

2、評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)根據(jù)被征收不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)位、用途等影響被征收不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的因素和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，綜合選擇市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法，對(duì)被征收不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，合理確定評(píng)估結(jié)果，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行補(bǔ)償。在企業(yè)廠房、商鋪、賓館、餐館等商家面臨征地拆遷時(shí)，不僅要考慮到對(duì)不動(dòng)產(chǎn)等固定資產(chǎn)的評(píng)估，也要考慮到停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題。

3、房地產(chǎn)評(píng)估方法包括：市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等。其中的成本法評(píng)估方法，可以說(shuō)補(bǔ)償是最低的。有些拆遷方為了壓低補(bǔ)償款數(shù)額，當(dāng)然希望使用成本法。被征收拆遷的房屋有收益的，要用收益法來(lái)評(píng)估。

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