國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例實(shí)務(wù)系列（二十三）

實(shí)踐中常常出現(xiàn)由于征收范圍過(guò)大，一家評(píng)估機(jī)構(gòu)很難在短時(shí)間內(nèi)完成的情況，《國(guó)有土地上征收評(píng)估辦法》第5條為解決這個(gè)問題作了規(guī)定，該條第1款規(guī)定：同一征收項(xiàng)目的房屋征收評(píng)估工作，原則上由一家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。另外，該條第2款還規(guī)定：兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估估機(jī)構(gòu)為牽頭單位；牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)就評(píng)估對(duì)象、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估原則、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法、重要參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

一、評(píng)估對(duì)象

按照政府征收的范圍，以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、建設(shè)規(guī)劃許可證等批準(zhǔn)的建筑面積，以及政府有關(guān)部門調(diào)查、認(rèn)定、確認(rèn)的房屋和地上附著物為主，各自獨(dú)立據(jù)實(shí)描述。

二、評(píng)估時(shí)點(diǎn)

評(píng)估時(shí)點(diǎn)必須一致，統(tǒng)一為“房屋征收決定公告之日”。如政府有關(guān)法律法規(guī)、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等的發(fā)布、變更、實(shí)施日期有可能影響估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。就應(yīng)該根據(jù)時(shí)點(diǎn)確定。

三、價(jià)值內(nèi)涵

表述要相同，是貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換。所謂“貨幣補(bǔ)償”是指在房屋征收補(bǔ)償中，以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)被征收房屋的所有權(quán)人進(jìn)行貨幣形式的補(bǔ)償。所謂“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”是指房屋征收部門提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋與被征收房屋進(jìn)行調(diào)換，計(jì)算價(jià)格后，結(jié)清差價(jià)。

四、評(píng)估依據(jù)

全國(guó)范圍內(nèi)的評(píng)估依據(jù)即“兩法、一條例、一辦法、一規(guī)范”。具體指《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。兩個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)必須選擇相同的評(píng)估依據(jù)，只有這樣才能夠保證公平。

五、評(píng)估假設(shè)

兩個(gè)或兩個(gè)以上評(píng)估機(jī)構(gòu)之間要對(duì)評(píng)估的假設(shè)條件表述一致。因?yàn)榧僭O(shè)條件是對(duì)評(píng)估業(yè)務(wù)的一項(xiàng)具體說(shuō)明，也是規(guī)避和保護(hù)機(jī)構(gòu)的一些必要條件和措施；但是假設(shè)條件也不能隨意設(shè)置，而必須是在法律、法規(guī)、政策允許前提下有理、有據(jù)地進(jìn)行；一般要在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無(wú)法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，估價(jià)中未考慮可能發(fā)生的問題等。

六、評(píng)估原則

說(shuō)明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則，按照國(guó)家《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求有四項(xiàng)原則：一是合法原則，二是最佳使用原則，三是替代原則，四是估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。

七、評(píng)估技術(shù)路線

說(shuō)明本次估計(jì)的思路，從而產(chǎn)生其技術(shù)路線。應(yīng)該是與估價(jià)對(duì)象出在同一個(gè)供求圈內(nèi)的房屋征收評(píng)估價(jià)格，其技術(shù)路線應(yīng)該是一致的。

八、評(píng)估方法

評(píng)估方法應(yīng)該相同，對(duì)住宅都應(yīng)該使用市場(chǎng)法，且必須是類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。非住宅用市場(chǎng)法或收益法，也應(yīng)該是類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

九、重要參數(shù)的選取

這是一個(gè)非常嚴(yán)格的問題，對(duì)參數(shù)的選取絕對(duì)不能隨意，要符合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際市場(chǎng)行情。收益法中調(diào)查的出租房屋價(jià)格要真實(shí)、合法、有效，計(jì)算稅費(fèi)要適用國(guó)家、省、市、當(dāng)?shù)氐囊?guī)定；成本法中的建筑造價(jià)一定要使用省、市、建設(shè)部門、物價(jià)部門公布的標(biāo)準(zhǔn)，在土地評(píng)估中，應(yīng)按國(guó)土資源部門的規(guī)定。

十、評(píng)估結(jié)果確定方式

對(duì)于被征收房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該認(rèn)真研究，充分論證，合情、合理、合法地確定。對(duì)于用兩種估價(jià)方法得出價(jià)格，進(jìn)行核對(duì)和比較分析，應(yīng)該用加權(quán)平均法算還是算數(shù)平均法，要科學(xué)、合理、有據(jù)、統(tǒng)一運(yùn)算，既要與周邊類似房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)比，又要與近期已實(shí)施的房屋征收價(jià)格相比較，不能隨意取值，必要時(shí)可建立數(shù)學(xué)模型求證。

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