房屋拆遷程序要合法如何判定？

國(guó)有土地上房屋征收要當(dāng)有市縣政府的合法征收決定。房屋征收的主體是否合格，無(wú)論是集體土地上還是國(guó)有土地上房屋征收的主體都是縣、市級(jí)人民政府。

其次，房屋拆遷程序要合法。

制定拆遷安置補(bǔ)償方案進(jìn)行了社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；履行了公告、登記、評(píng)估等程序，保障了被拆遷者的知情權(quán)、參與權(quán)等權(quán)利。土地上房屋拆遷安置補(bǔ)償方案的制定，還要集中召開(kāi)公民代表大會(huì)，經(jīng)2/3代表或者1/2以上與會(huì)代表簽字同意，并經(jīng)街道辦事處黨支部和監(jiān)委會(huì)簽字或蓋章。

再次，要嚴(yán)格履行“先補(bǔ)償后拆遷”

國(guó)有土地房屋拆遷，都應(yīng)該在補(bǔ)償?shù)轿坏那闆r下，由行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，在未獲得法院的強(qiáng)制執(zhí)行裁定前，行政機(jī)關(guān)是沒(méi)有權(quán)利強(qiáng)拆房屋的。按照“先補(bǔ)償、后拆遷”的原則，被拆遷人沒(méi)有拿到補(bǔ)償款之前是可以拒絕搬遷的，市縣級(jí)人民政府是不能強(qiáng)拆房屋的。

對(duì)此，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《關(guān)于切實(shí)做好征地拆遷管理工作的緊急通知》、《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益的緊急通知》等文件都有明文規(guī)定。

被拆遷人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議，不提起行政訴訟，說(shuō)明已經(jīng)默認(rèn)了拆遷安置方案和補(bǔ)償金額的合法有效性。被拆遷人在拿到補(bǔ)償款后，還拒絕在規(guī)定期限內(nèi)向被拆遷方移交房屋，被拆遷人可以依法向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，這是目前唯一合法的強(qiáng)拆方式。

人民法院在執(zhí)行司法強(qiáng)拆時(shí)，還要履行嚴(yán)格的程序，按照規(guī)定舉行聽(tīng)證會(huì)，給雙方爭(zhēng)辯與解釋機(jī)會(huì)。在執(zhí)行司法強(qiáng)拆前15日下達(dá)強(qiáng)制拆除通知，邀請(qǐng)公證部門(mén)對(duì)強(qiáng)制拆遷過(guò)程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)公證。

市、縣級(jí)人民政府申請(qǐng)司法強(qiáng)拆需要提供大量的證據(jù)資料、履行嚴(yán)格的程序規(guī)定，耗費(fèi)較長(zhǎng)的時(shí)間。如果地方政府沒(méi)有履行這些程序就進(jìn)行強(qiáng)拆，那就是違法行為，被拆遷人可以依法采取行政訴訟或者行政復(fù)議的方式進(jìn)行維權(quán)。

一、平改項(xiàng)目拆遷主體有問(wèn)題

1、首先是征地主體不同，征收的主體必須是政府，而且必須是市、縣級(jí)人民政府，像鄉(xiāng)鎮(zhèn)府、鎮(zhèn)政府不具有發(fā)布征收決定的資格，而拆遷的實(shí)施主體一般是開(kāi)發(fā)商，土地儲(chǔ)備中心等非政府機(jī)構(gòu)。

2、其次，是拆遷的目的不同，拆遷的目的大多數(shù)是危改項(xiàng)目、城市基礎(chǔ)建設(shè)、私自企業(yè)發(fā)展、拓展項(xiàng)目等；而征收是有明確規(guī)定的，必須是為了公共利益，比如修公路、修地鐵、建高鐵等。

政府征地一般根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》進(jìn)行征收。征收土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施，并將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜?，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告。

被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書(shū)到公告指定的人民政府土地行政主管部門(mén)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?。市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征收土地方案，會(huì)同有關(guān)部門(mén)擬訂征地補(bǔ)償、安置方案，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告，聽(tīng)取被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見(jiàn)。征地補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)組織實(shí)施。

開(kāi)發(fā)商是不可以征地的，只有政府才可以征地。政府征地拆遷是由政府的一級(jí)開(kāi)發(fā)單位進(jìn)行，征地拆遷的費(fèi)用在審計(jì)局進(jìn)行審計(jì)時(shí)很容易認(rèn)可，而且政府地征拆遷符合國(guó)家的政策規(guī)定，屬于合法的。但相對(duì)于來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商征地一般可能會(huì)被征收者給高于政府征地補(bǔ)償?shù)臄?shù)額。

但不管誰(shuí)征地都應(yīng)該依照合法、公正、公開(kāi)的原則制定嚴(yán)格的程序，給予公平補(bǔ)償。具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)主要參照《土地管理法》第四十七條：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。

同時(shí)，依照相關(guān)規(guī)定，不管誰(shuí)征地都需要保障被征收權(quán)益，不能低于被征收人原有的生活水平。

對(duì)違法強(qiáng)制拆除房屋賠償金上浮30%。根據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)家賠償法》第三十六條的規(guī)定，侵犯公民、法人和其他組織的財(cái)產(chǎn)權(quán)造成侵害，應(yīng)當(dāng)返還的財(cái)產(chǎn)滅失的，給付相應(yīng)的賠償金。在違法強(qiáng)制拆除房屋的情形下，被征收人獲得的行政賠償數(shù)額不應(yīng)低于被征收房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。比照被拆遷房屋同期、同幢房屋的評(píng)估價(jià)格作為賠償依據(jù)，并根據(jù)補(bǔ)償方案中的貨幣補(bǔ)償政策上浮30%確定最終賠償數(shù)額，充分保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。

二、征收土地手續(xù)不合法

開(kāi)發(fā)商在征地前需持經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)或初步設(shè)計(jì)、年度基本建設(shè)計(jì)劃以及地方政府規(guī)定需提交的相應(yīng)材料、證明或圖片，向土地所在地的縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)用地，同時(shí)填寫(xiě)《建設(shè)用地申請(qǐng)表》，并附下列材料：

1、建設(shè)單位依法設(shè)立的有關(guān)證明；

2、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或其他有關(guān)批準(zhǔn)文件；

3、土地行政主管部門(mén)出具的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告；

4、初步設(shè)計(jì)或者其他有關(guān)材料；

5、建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖；

6、占有耕地的，提出補(bǔ)充耕地該案；

7、建設(shè)項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害地區(qū)的，應(yīng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告；

8、提供地價(jià)評(píng)估報(bào)告。

實(shí)際房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。評(píng)估機(jī)構(gòu)必須具備評(píng)估資質(zhì)。評(píng)估機(jī)構(gòu)選定需要由拆遷方和被拆遷人共同選定。

未經(jīng)批準(zhǔn)非法占地，未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)責(zé)令退還非法占用的土地，對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒(méi)收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款；對(duì)非法占用土地單位的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。超過(guò)批準(zhǔn)的數(shù)量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。

無(wú)權(quán)批準(zhǔn)征收、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征收土地的，其批準(zhǔn)文件無(wú)效，對(duì)非法批準(zhǔn)征收、使用土地的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。非法批準(zhǔn)、使用的土地應(yīng)當(dāng)收回，有關(guān)當(dāng)事人拒不歸還的，以非法占用土地論處。非法批準(zhǔn)征收、使用土地，對(duì)當(dāng)事人造成損失的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。非法占用土地建住未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，多占的土地以非法占用土地論處。侵占、挪用征地補(bǔ)償費(fèi)用和其他有關(guān)費(fèi)用侵占、挪用被征收土地單位的征地補(bǔ)償費(fèi)用和其他有關(guān)費(fèi)用，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，沒(méi)收違法所得，并處罰款。土地行政主管部門(mén)的工作人員不履行職責(zé)土地行政主管部門(mén)的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

根據(jù)《土地管理法》第六十六條第一款規(guī)定：縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)對(duì)違反土地管理法律、法規(guī)的行為進(jìn)行監(jiān)督檢查。在存在違法征地、占地的情形時(shí)，被侵權(quán)人有權(quán)向縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)提出查處申請(qǐng)，查處申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)附上權(quán)屬證明及違法征地占地的證據(jù)等材料。（二）查處部門(mén)對(duì)查處申請(qǐng)不作為如何維權(quán)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行；中華人民共和國(guó)行政訴訟法；若干問(wèn)題的解釋》第三十九條的規(guī)定：“公民、法人或者其他組織申請(qǐng)行政機(jī)關(guān)履行法定職責(zé)，行政機(jī)關(guān)在接到申請(qǐng)之日起60日內(nèi)不履行的，公民、法人或者其他組織向人民法院提起訴訟，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理?！痹诜ǘㄆ谙迌?nèi)，查處部門(mén)不給申請(qǐng)人查處答復(fù)或者答復(fù)內(nèi)容不符合法律規(guī)定，申請(qǐng)人有權(quán)起訴查處部門(mén)至人民法院，訴其行政不作為。

被告對(duì)作出的具體行政行為是否合法負(fù)有舉證責(zé)任，應(yīng)當(dāng)在收到起訴狀副本之日起十日內(nèi)，提供證據(jù)以作出被訴具體行政行為的全部證據(jù)和所依據(jù)的規(guī)范性文件。

三、法律明確規(guī)定，房屋拆遷的目的必須是公共利益的需要。

1、什么是公共利益拆遷？

根據(jù)咱們國(guó)家《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（1）國(guó)防和外交的需要；

（2）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（3）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（4）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（5）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

上述就是我們?cè)谑裁辞闆r下才是為了公共利益拆遷需要進(jìn)行的公共利益拆遷。

2、什么是公共利益拆遷，什么是商業(yè)拆遷。

(1)、公益拆遷是一種受公法調(diào)整的上對(duì)下的法律關(guān)系，由我們的一些征收主管部門(mén)來(lái)進(jìn)行主導(dǎo)；而商業(yè)拆遷則是一種由開(kāi)發(fā)商的拆遷戶調(diào)整的平等主體之間的法律關(guān)系，政府不得對(duì)這類拆遷行為進(jìn)行干預(yù)。

(2)、面對(duì)公益拆遷時(shí)，公眾只能接受拆遷行為。當(dāng)然，公益拆遷的進(jìn)行應(yīng)當(dāng)以對(duì)公眾進(jìn)行合理補(bǔ)償安置為必要條件；商業(yè)拆遷由于沒(méi)有政治力量的參與，是一種純粹的民事法律關(guān)系，因?yàn)楣娪袡?quán)決定是否同意拆遷行為的實(shí)施，而在補(bǔ)償安置方面也強(qiáng)調(diào)公眾與開(kāi)發(fā)商之間的自由議價(jià)。

(3)、從征收主體和目的來(lái)說(shuō)，可以從兩方面判斷是否屬于公共利益：公益拆遷是由政府組織實(shí)施的。而商業(yè)拆遷則不是、是否以營(yíng)利為目的，商業(yè)開(kāi)發(fā)顯然是以營(yíng)利為目的的。

拆遷方是被掛羊頭賣狗肉，明明就是為了商業(yè)拆遷，為了使它看起來(lái)合法化，就對(duì)外打著公共利益拆遷的名義進(jìn)行，或?qū)⒐怖嬲魇枕?xiàng)目與商業(yè)開(kāi)發(fā)捆綁。將二者捆綁起來(lái)有利于商業(yè)拆遷共享公共利益征收項(xiàng)目審批、拆遷成本等方面的優(yōu)勢(shì)，如以政府組織的保障性安居工程建設(shè)的名義征收，但項(xiàng)目卻實(shí)質(zhì)只有小部分安置被征收人，大部分用于建設(shè)商品房住宅和經(jīng)營(yíng)性用房。遇到這種以公共利益為名進(jìn)行商業(yè)拆遷的項(xiàng)目是可以拒絕的。

法院則應(yīng)當(dāng)依法查明，并據(jù)此對(duì)賠償決定的合法與否作出判決。

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