土地評估機構(gòu)要以法評估

評估報告評估的是被拆遷戶房屋的價值，實踐中，很多被拆遷人反映，評估的時候拆遷辦只給一張紙，上面只印了一個表格，列上了房子的補償數(shù)額，標題寫著大大的“評估報告”，就讓老百姓簽字。

評估是國有土地上房屋征收的必經(jīng)程序，集體土地上的房屋法律并未明確規(guī)定必須評估，但是，只要進行評估就必須合法合理。評估報告必須具有哪些要素才符合法律規(guī)定呢？

一、評估機構(gòu)要合規(guī)

1、評估機構(gòu)的選定

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條、《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條規(guī)定可知：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)首先要由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。實踐中，拆遷方不讓被拆遷人選定，直接“硬塞”評估機構(gòu)的做法，是明顯不合法的。

2、評估公司的資質(zhì)

在拆遷中對我們房屋進行評估的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，是依法設立并取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，并從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務機構(gòu)。在評估報告里，也應該列明估價人員和估價機構(gòu)的資格證明。如果這個單位根本沒有取得法定的資質(zhì)，那么他就沒有評估的資格，作出的評估報告是不受法律保護的。

二、評估方法應得當

被拆遷房屋的價值是評估來定的，評估對之后的拆遷補償有重要的影響。評估應該選用哪些方法才能使評估價格公平合理呢?總的來講，注冊房地產(chǎn)估價師應當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發(fā)法評估。

在拆遷過程中，大部分評估使用的是市場評估法。因此，大家可以根據(jù)同地段類似房地產(chǎn)的市場價來衡量一下自己的房屋價值。

三、評估程序需合法

《房地產(chǎn)估價規(guī)范》：自接受估價委托至完成估價報告期間，房地產(chǎn)估價應按下列程序進行：1明確估價基本事項；2擬定估價作業(yè)方案；3搜集估價所需資料；4實地查勘估價對象；5選定估價方法計算；6確定估價結(jié)果；7撰寫估價報告；8估價資料歸檔。

評估是實地考察得出的，不是想象構(gòu)思出來的。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。

四、評估報告組成需全面

完整的估價報告應包括下列部分:1封面；2目錄；3致委托方函；4估價師聲明；5估價的假設和限制條件；6估價結(jié)果報告；7估價技術(shù)報告；8附件。

在實踐中，大部分被拆遷人收到的只是寫有價格的結(jié)果報告，但是法律規(guī)定的評估報告，應完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結(jié)論。

五、評估價格應合理

1、評估時點

被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。主要是對房屋的價值、裝飾裝修以及停產(chǎn)停業(yè)損失的評估等。被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素；被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，征收當事人協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定。

2、無產(chǎn)權(quán)證或者與實際面積不符

在實踐中，存在很多沒有房產(chǎn)證或者房產(chǎn)證與實際面積不符的情況，沒有證或者超出的部分真的是拆遷方所說的違建，沒有補償么?《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定：對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經(jīng)登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結(jié)果進行評估。

3、分戶評估報告

經(jīng)過一系列的評估過程，被征收人的房屋評估結(jié)果體現(xiàn)為分戶評估報告，該分戶評估報告應當由房屋征收部門轉(zhuǎn)交。整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)公章，不得以印章代替簽字。

如果對評估報告不滿意，法律賦予了我們維權(quán)的機會，即評估報告下來后的10個工作日申請復核。

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