隨著畢業(yè)季的到來，不少畢業(yè)生已經(jīng)找到了自己心儀的工作，除了找工作，租房大概是畢業(yè)生們面臨的最普遍的問題了。據(jù)統(tǒng)計，每年5月至7月高校畢業(yè)生畢業(yè)期間，是各地租房市場的旺季。畢業(yè)生剛剛走出校園，一般不存在買房的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，租房便成了更多人的選擇，離開了集體宿舍，有了自己的小空間，想想也是蠻幸福的。然而，對于涉世未深的畢業(yè)生們，租房過程中可能會遭遇各種各樣的問題：房源不滿意、房東不靠譜、中介不講理、房屋租賃合同有陷阱……為此，房山法院的法官整理出幾個案例，針對租房過程中容易產(chǎn)生的糾紛進(jìn)行了梳理并從法律角度解讀，希望能對準(zhǔn)備租房的朋友們有所幫助。

案例一:捆綁神秘軟件交房租變成還貸款董某是北京某高校的應(yīng)屆畢業(yè)生，畢業(yè)在即，董某通過中介公司找合租房，在北京租房貴，“押一付三”的付款方式讓董某經(jīng)濟(jì)壓力頗大，在中介的介紹下，董某選擇了“押一付一”的付款方式，中介告知董某，選擇“押一付一”的付款方式需要綁定一個叫“某某貸”的軟件，以后每月通過該軟件繳納房租即可，但并未告知董某這實際上是貸款。中介幫助董某按軟件指示流程操作，上傳身份信息、銀行卡信息，中介解釋說這只是“走個流程，不會有什么影響”。隨后董某給付了一個月的押金和一個月的房租。在支付第二個月的房租時，董某發(fā)現(xiàn)“某某貸”平臺上顯示已貸款四萬余元，正是余下十一個月未交的房租。董某找到中介，想要退房，中介在一個月后才幫董某解除了貸款，但早已超過最遲還款日期，董某還要承擔(dān)超期還款的利息。

法律提示:中介誘導(dǎo)捆綁貸款軟件或可構(gòu)成欺詐租戶需謹(jǐn)慎審查并注意格式條款在上述案例中，房屋中介未告知租戶董某其注冊的“某某貸”是貸款軟件，反而對董某進(jìn)行誤導(dǎo)，中介的行為因存在虛假表述，是一種民事欺詐行為，根據(jù)法律規(guī)定，受欺詐而形成的合同款關(guān)系可以撤銷，撤銷后合同自始無效，租戶可以要求中介賠償損失。此外，董某也可以根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第二款的規(guī)定，主張經(jīng)營者對消費者提供服務(wù)有欺詐行為，依照《中華人民共和國消費者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。租房分期的實質(zhì)是保理業(yè)務(wù)，核心是通過收購房東債權(quán)的方式提供應(yīng)收賬款融資，這一方式確實減輕了年輕人一次性交付房租的壓力，但也給租戶帶來了很大的風(fēng)險。目前，市面上出現(xiàn)許多與中介合作的房屋分期平臺，其本質(zhì)上就是貸款平臺，按月交租實為分期還貸。分期的次數(shù)越多，利率就越高。很多中介公司會把利息算在房租里，對租戶聲稱“免息”，其實利息還是租戶在承擔(dān)。對于中介和平臺來說是雙贏，但是租戶卻承擔(dān)了風(fēng)險，逾期還款不僅需要交付更多利息，甚至可能影響個人信用。

此外，中介要求租戶捆綁“某某貸”，其內(nèi)容應(yīng)被視為格式條款。格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。根據(jù)《合同法》第三十九條的規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。中介作為提供格式條款的一方，非但沒有提請租戶注意關(guān)鍵性條款，反而對其加以欺瞞，使租戶蒙受損失，相關(guān)條款可視為無效條款。對于租戶的損失，理應(yīng)由中介賠償。

案例二:租戶與房東直接交易黑中介百般阻撓周小軒是某高校畢業(yè)生，2017年3月，周小軒通過某房屋中介公司租住了房主張先生的一間房屋（兩居室中的一間臥室），每月支付租金3500元，租期一年，押一付三，并一次性支付中介費5000元。租期屆滿后，周小軒不想再次支付中介費，想直接從房東張先生處繼續(xù)承租房屋，張先生也表示同意，打算將房屋出租信息從中介平臺上撤回。但房屋中介得知后，對周小軒稱，其租住房屋是利用了中介提供的信息，如果周小軒搬走，中介將只扣除五百元作為后續(xù)清理房屋的費用；如果周小軒續(xù)租則仍需要繳納中介費，否則將從押金中扣除。此外，中介對周小軒進(jìn)行數(shù)次言語恐嚇，并成功勸說張先生繼續(xù)將房屋出租信息掛在中介處。周小軒與中介溝通未果，起訴至法院。

法律提示:租賃期滿后租戶有權(quán)直接與房東交易中介無權(quán)強行干預(yù)中介服務(wù)的實質(zhì)是居間合同，居間合同的特點是，居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬。在房屋租賃中介服務(wù)中，房主和租戶均屬于委托人，中介屬于居間人?！吨腥A人民共和國合同法》第四百二十六條規(guī)定：“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報酬。居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負(fù)擔(dān)。”根據(jù)最后一款的規(guī)定，如果周小軒搬走，房屋的清理工作應(yīng)當(dāng)由房東或者中介負(fù)擔(dān)，從押金中扣押五百元的房屋清理費是不符合法律規(guī)定的。此外，通過中介租房子，理應(yīng)支付中介費用，這是我們的常識，問題是，租賃合同到期后，租戶與房東想要繼續(xù)交易，還是否應(yīng)交中介費？根據(jù)《合同法》第三條、第四條的規(guī)定，合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方；當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)。所以如果房東不再通過中介出租房屋，是可以直接與租戶進(jìn)行交易的，中介無權(quán)干預(yù)。如果中介強行干預(yù)，甚至出現(xiàn)案例中言語恐嚇等情形，建議各位租戶及時投訴或起訴，并保留好證據(jù)以便維權(quán)。

案例三:未按約定使用房屋租戶被訴要求支付違約金2014年3月1日，老鄭夫婦將位于北京市房山區(qū)某小區(qū)2號樓5單元1101室房屋出租給小林，雙方簽訂了房屋租賃合同，約定租賃期限為2年，租金為每月3000元，一次性支付一年租金；若承租人擅自將房屋轉(zhuǎn)租，甲方有權(quán)要求乙方支付違約金3000元。2015年5月1日，小林未告知老鄭夫婦，擅自將房屋轉(zhuǎn)租給校友李某某，雙方約定租賃期限自2015年5月1日至2016年4月30日。2016年1月1日，老鄭夫婦發(fā)現(xiàn)房租轉(zhuǎn)租情況，要求解除與小林的房屋租賃合同，并要求小林支付違約金。

法律提示:租賃房屋應(yīng)按約定使用違約轉(zhuǎn)租應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任案例中，老鄭夫婦與小林約定房屋不允許擅自轉(zhuǎn)租，屬于雙方合意，不違反法律的規(guī)定，對雙方具有約束力。小林未按約定方式使用房屋，擅自將房屋轉(zhuǎn)租，其行為屬于違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?，F(xiàn)實中，法律對于轉(zhuǎn)租還有諸多規(guī)定。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（下文簡稱《解釋》）第16條的規(guī)定，出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租的，應(yīng)當(dāng)在六個月內(nèi)提出異議，否則其不能以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的?！督忉尅返?5條提到：承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定是無效的，但出租人與承租人另有約定的除外。在此，提醒各位出租人和承租人，在簽訂房屋租賃合同之前，最好了解房屋產(chǎn)權(quán)狀況和預(yù)計使用情況，例如房屋的產(chǎn)權(quán)人是否為出租人、出租人是否同意轉(zhuǎn)租、承租人是否有意轉(zhuǎn)租等。在租賃合同中，要盡量明確約定房屋的使用方式，同時也應(yīng)明確約定違約責(zé)任，以防發(fā)生糾紛時產(chǎn)生不必要的麻煩。

案例四:房屋漏雨房東拖延裝修租戶無奈墊付修理費2013年，小江從租戶吳先生手中轉(zhuǎn)租了某小區(qū)的一間頂樓房屋，雙方直接簽訂了房屋租賃合同，合同中沒有約定維修條款。2014年夏天，小江外出旅游一周，回到家里發(fā)現(xiàn)房屋漏雨，自己購置的布藝沙發(fā)、梳妝臺均被雨淋，墻面也已浸濕。小江聯(lián)系吳先生后，吳先生先是聲稱自己到外地出差，以各種理由拖延維修，小江為避免更大損失，自己找人對屋頂和墻面進(jìn)行了維修。半年內(nèi)，小江多次與吳先生交涉房屋修理一事，均未達(dá)成一致意見。小江將吳先生訴至法院，請求法院判令吳先生支付自己墊付的房屋修理費和物品損失等費用共計三萬元，吳先生辯稱，自己與小江簽訂的房屋租賃合同中沒有約定維修條款，沙發(fā)、梳妝臺等物品只是部分損壞，仍有利用價值，因此拒絕賠償。法院經(jīng)審理，判令吳先生向小江支付房屋修理費及經(jīng)濟(jì)損失共計三萬元。

法律提示:出租人通常負(fù)有維修義務(wù)承租人墊付可以主張賠償房屋維修責(zé)任是租賃合同中較為常見的條款，根據(jù)《合同法》第二百二十條的規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。也就是說，如果房屋租賃合同中沒有約定維修義務(wù)，應(yīng)由出租人維修。但是，一旦遇到不負(fù)責(zé)任的房東，很可能會推諉責(zé)任、拖延甚至拒絕維修。《合同法》第二百二十一條的規(guī)定：“承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期?！币簿褪钦f，即使承租人自行維修，也應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān)維修費用。在此提請各位租戶，首先，在簽訂租賃合同時明確約定維修條款，避免出現(xiàn)“二房東”、“三房東”相互推諉之類的問題；其次，在自行維修時，應(yīng)當(dāng)注意保存好房屋損壞情況的照片、視頻、維修發(fā)票等證據(jù)，以便主張權(quán)利。

（文中當(dāng)事人均為化名）