問：2016年9月，關(guān)某與徐某簽訂了房屋買賣合同，約定徐某將其所有的商品房以55萬元出售于關(guān)某，房款于協(xié)議生效當(dāng)日一次性付清，協(xié)議生效之后3個月內(nèi)，徐某應(yīng)協(xié)助關(guān)某辦理房屋過戶手續(xù)。合同簽訂當(dāng)天，徐某將房產(chǎn)證、土地證、鑰匙等交付給關(guān)某，關(guān)某給付徐某10萬元，另外45萬元用徐某欠關(guān)某的借款沖抵。合同簽訂后，關(guān)某就開始入住該房屋。但簽訂合同后關(guān)某聯(lián)系不上徐某，房屋一直未辦理過戶手續(xù)。2017年2月，徐某債權(quán)人肖某向法院申請要求執(zhí)行徐某上述房產(chǎn)。執(zhí)行過程中，關(guān)某提出執(zhí)行異議，請問本案的房屋買賣合同是否有效，涉案房屋能否被執(zhí)行？

答：該買賣合同已經(jīng)實際履行完畢，且關(guān)某作為善意有償取得人并實際占有和使用該房屋，該買賣合同合法有效，依法受到法律保護，不能執(zhí)行該房產(chǎn)。

《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定，“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”關(guān)某與徐某簽訂房屋買賣合同系雙方真實的意思表示，不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定。關(guān)某按合同約定用債權(quán)及現(xiàn)金付清了購房款，徐某也按合同約定當(dāng)日交付了房屋并給付了房產(chǎn)證、鑰匙等相關(guān)證件。雖然關(guān)某用債權(quán)充抵了部分購房款，以房抵債并不是法律禁止的行為，因此關(guān)某與徐某簽訂房屋買賣合同成立并生效。本案在合同簽訂后，雖然沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但是并不影響該買賣合同的效力。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

本案關(guān)某在爭議房屋被人民法院查封前，與徐某簽訂了房屋買賣合同并在當(dāng)日支付了全部價款并實際占有房屋。由于徐某在簽訂房屋買賣合同后無法聯(lián)系，致使房屋不能辦理過戶手續(xù)，關(guān)某對未辦理房屋過戶登記沒有過錯，故關(guān)某就執(zhí)行標的享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益，肖某無權(quán)要求處置該房屋。