問(wèn)：2015年12月，我跟當(dāng)?shù)啬抽_放商簽訂了購(gòu)買一套商品房的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，明確了房號(hào)等，為享受優(yōu)惠，我還支付了全款46萬(wàn)元。去年8月，我被他人告知該房屋已經(jīng)被賣給了第三人孫某，并辦理了抵押。我隨即去找開發(fā)商，他們告訴我，我們簽署的只是預(yù)約合同，不受約束，就對(duì)我置之不理了。我憑這份協(xié)議還能否索賠？

巴南張先生

答：最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！钡诎藯l規(guī)定：“具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！?br>
因此，如果商品房買賣中的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，即具備了雙方當(dāng)事人的姓名或名稱、商品房的基本情況(包括房號(hào)、建筑面積)、總價(jià)或單價(jià)、付款時(shí)間、方式、交付條件及日期，同時(shí)出賣人已按照約定收受購(gòu)房款的，就可以認(rèn)定此類協(xié)議已經(jīng)具備了商品房本約的條件;反之，則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。