《房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十八條的規(guī)定

企業(yè)征收拆遷過程中，“補(bǔ)償”往往是雙方最大分歧所在，而補(bǔ)償數(shù)額、多少的確定依托資產(chǎn)評估報(bào)告，然而實(shí)踐中，政府有時(shí)會對評估公司施加行政壓力，迫使評估公司對企業(yè)資產(chǎn)作出不公正的評估結(jié)果，一個(gè)價(jià)值百萬的企業(yè)可能評估出來只有四五百萬，嚴(yán)重影響著被拆遷人的利益。

按照《房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十八條的規(guī)定，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示七日，并進(jìn)行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告。

按照上述法律規(guī)定，有關(guān)部門對評估報(bào)告保密是違法的，其目的昭然若揭，就是掩蓋事實(shí)，降低補(bǔ)償，所以企業(yè)主們一定要引起高度重視。

1、被拆遷人有權(quán)選擇評估公司

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條的規(guī)定，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由被征收人協(xié)商選定，協(xié)商不成的，則由征收方組織被征收方以少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或是采用搖號、抽簽等方式隨機(jī)選取。這一規(guī)定意味著企業(yè)具有實(shí)體上的選擇權(quán)利，征收方有相應(yīng)義務(wù)在實(shí)施征收時(shí)需要正式告知企業(yè)具有這一權(quán)利，且在協(xié)商不成的情況下，征收方有義務(wù)組織被征收方投票或搖號選取評估機(jī)構(gòu)，而不能獨(dú)斷專行，自行選擇評估機(jī)構(gòu)。

另外，選取的評估機(jī)構(gòu)必須是具有相應(yīng)資質(zhì)，能夠在當(dāng)?shù)爻袛堅(jiān)u估業(yè)務(wù)的公司。有的地區(qū)還會建立本地有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)清單，一旦雙方協(xié)商不成，決定隨機(jī)選取，就可從該清單內(nèi)搖號抽簽決定。值得注意的是，征收方為了盡量控制評估結(jié)果，在實(shí)務(wù)中往往不愿意將選擇權(quán)主動(dòng)交給企業(yè)，或是直接跳過選擇程序，直接安排其選取的評估公司進(jìn)場開展工作，或是利用企業(yè)不了解評估領(lǐng)域的實(shí)際情況，主動(dòng)提出可以推薦評估公司，此時(shí)正式的征收尚未展開，雙方對補(bǔ)償?shù)臓幾h也還沒有暴露，企業(yè)容易出于不想得罪政府的心態(tài)，就任由征收方安排，結(jié)果主動(dòng)放棄了自身權(quán)利。

2、評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)符合法定形式

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十七條的規(guī)定，評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評估項(xiàng)目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。這就意味著，評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)是有評估師本人即評估機(jī)構(gòu)二者加蓋簽章的正式評估報(bào)告。

但是在實(shí)務(wù)中我們發(fā)現(xiàn)，征收中大量存在著這樣一種情況，那就是經(jīng)過評估后政府通知企業(yè)領(lǐng)取評估結(jié)果，然而企業(yè)拿到的僅僅是幾頁資產(chǎn)清單，上面簡單列舉了企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)以及評估價(jià)格，沒有評估機(jī)構(gòu)的署名或蓋章。如果企業(yè)拿到的是這樣一紙“評估報(bào)告”，就一定要留心了，按照評估技術(shù)規(guī)范，評估報(bào)告不僅應(yīng)當(dāng)包含受委托范圍，企業(yè)基本情況等形式上的內(nèi)容，對于資產(chǎn)本身的價(jià)格，應(yīng)當(dāng)告知評估方法及使用對應(yīng)評估方法的原因，各類建筑設(shè)備的成新率等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，最后通過公式計(jì)算得出資產(chǎn)評估價(jià)值，不是簡單的提供一個(gè)數(shù)字而已。

事實(shí)上，根據(jù)《資產(chǎn)評估法》的相關(guān)規(guī)定，進(jìn)行資產(chǎn)評估時(shí)應(yīng)當(dāng)選擇兩種以上評估方法，經(jīng)綜合分析，形成評估結(jié)論，編制評估報(bào)告。而評估的基本方法又包括資產(chǎn)基礎(chǔ)法即成本法，收益法以及市場法。在不同的情況下應(yīng)當(dāng)適用不同的方法，對同一資產(chǎn)適用不同評估方法得到的估值也不盡相同，因此，對于評估的細(xì)節(jié)，在評估報(bào)告中均應(yīng)有所體現(xiàn)。

3、拆遷方應(yīng)將分戶初步評估結(jié)果公示

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十六條的規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價(jià)值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對分戶的初步評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。存在錯(cuò)誤的，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。

根據(jù)法律規(guī)定，在最終的評估報(bào)告做出前，拆遷方是應(yīng)當(dāng)將初步的分戶評估結(jié)果公示的，被拆遷人可以在公示期間指出其中的錯(cuò)誤，確有錯(cuò)誤的，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)更正。因此，如果拆遷方?jīng)]經(jīng)過公式這一步驟，則可能涉嫌程序違法。

4、可以對評估報(bào)告提出異議，甚至提請法院確認(rèn)補(bǔ)償決定無效

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第二十條、第二十二條的規(guī)定，被征收人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核，并提出書面申請，指出問題。若復(fù)核后仍有異議，可在10日內(nèi)向當(dāng)?shù)卦u估專家委員會申請鑒定，若對鑒定仍有異議，可向法院起訴確認(rèn)補(bǔ)償決定無效。這一規(guī)定有一點(diǎn)需要注意，即每一次申請復(fù)核的期限為收到上一結(jié)果的10日內(nèi)，如果超過這一期限，就相當(dāng)于放棄這一權(quán)利。

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