拆遷補(bǔ)償原則：不降低原有生活水平

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益的緊急通知》第(二)規(guī)定：“切實(shí)做到被征地拆遷公民原有生活水平不降低，長遠(yuǎn)生計(jì)有保障。重大工程項(xiàng)目建設(shè)涉及征地拆遷的，要帶頭嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定程序和拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?！?br>
《國土資源部關(guān)于切實(shí)做好征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)公布實(shí)施工作的通知》第(三)規(guī)定：“各省、自治區(qū)、直轄市國土資源部門要按照保證被征地公民生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障的原則，建立征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的更新機(jī)制，適時(shí)更新征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，把握好調(diào)整幅度和周期?！?br>
我國幅員遼闊，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一，而且即便是同一個(gè)地區(qū)，每戶房屋的情況也不一樣，因此法律沒有辦法規(guī)定一個(gè)具體的拆遷補(bǔ)償數(shù)額來告訴大家你的房屋一平米值多少錢。但是農(nóng)村房屋拆遷，必須遵循一個(gè)最基本，也是最重要的原則，就是保障被拆遷人的原有生活水平。遇到拆遷，被拆遷人原本的家就將不復(fù)存在，如果征收之后的生活水平還比不上征收之前，對于被拆遷人來說，未免太不公平了。因此，在衡量拆遷補(bǔ)償是否合理的時(shí)候，一定要注意這個(gè)原則確立的標(biāo)準(zhǔn)。

二、拆遷補(bǔ)償方式及標(biāo)準(zhǔn)

農(nóng)村房屋拆遷有三種拆遷補(bǔ)償方式。

1、有條件的，優(yōu)先選擇宅基地遷建安置，另補(bǔ)償房屋重建成本價(jià)。

安土重遷，黎民之性。很多被拆遷人面對拆遷時(shí)是無奈的，其實(shí)很多被拆遷人，尤其是家中老人，并不愿意住進(jìn)安置房，高樓林立，卻也抹殺了農(nóng)家生活的韻味，他們?nèi)匀幌Ｍ苡袀€(gè)自家小院，閑時(shí)能在院子里吹吹風(fēng)，聊聊天，看兒孫嬉戲。因此，如果條件允許，被拆遷人可以選擇宅基地遷建安置，在新劃的宅基地上再蓋一處房子。

2、純貨幣補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為房屋重建成本價(jià)加上宅基地的地價(jià)。

關(guān)于宅基地地價(jià)，有的地方制定了區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，可以以此為依據(jù)，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平，要求給予合理補(bǔ)償。需要注意的是，如果是城中村的房子，雖然房屋處于集體土地之上，但周邊房子的市場價(jià)又很高，如果依據(jù)房屋重建成本價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，明顯不能保障被拆遷人原有的生活水平。因此，對于城中村的房子拆遷，可以參照周邊房子的市場價(jià)來作為拆遷補(bǔ)償?shù)幕鶞?zhǔn)價(jià)。

3、產(chǎn)權(quán)置換，最低以相同地段按面積1:1的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行安置。

在上述兩種拆遷補(bǔ)償方式之外，被拆遷人還可以選擇產(chǎn)權(quán)置換。如果選擇產(chǎn)權(quán)置換，為了不降低被拆遷人原有的生活水平，安置面積不能少于原合法房屋的實(shí)際面積，如果低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，拆遷補(bǔ)償就是不合理的。

三、先補(bǔ)償后搬遷、先安置后搬遷

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益的緊急通知》指出，征地涉及拆遷農(nóng)民住房的，必須先安置后拆遷，妥善解決好被征地農(nóng)戶的居住問題。

實(shí)踐中，拆遷方為了加快拆遷進(jìn)度，常常“先拆后補(bǔ)”，最后，房屋被拆了，但給被拆遷人的補(bǔ)償款卻總是沒有下文，或者安置房遲遲交付不了，被拆遷人拿不到錢，也住不進(jìn)房。因此，一定要注意，有征收必須有補(bǔ)償，并且要先補(bǔ)償后搬遷、先安置后搬遷，補(bǔ)償問題如果沒有依照法定程序解決，那么，被拆遷人有權(quán)拒絕交出房屋。

征地遷拆的國家賠償標(biāo)準(zhǔn)和地方賠償標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)地方各有差異，所以僅供大家參考。

一、國家標(biāo)準(zhǔn)

《土地管理法》規(guī)定：“被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定?！弊鳛榧w土地上的房屋，就屬于地上附著物。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定：“對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定?！贝送?，《物權(quán)法》第四十二條第三款還規(guī)定：“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。”

二、地方標(biāo)準(zhǔn)

例如《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》就規(guī)定：“拆遷宅基地上房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付補(bǔ)償款。補(bǔ)償款按照被拆除房屋的重置成新價(jià)和宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)確定。房屋重置成新價(jià)的評估規(guī)則和宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的計(jì)算辦法由市國土房管局制定并公布?！痹偃纭渡綎|省國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定：“對被征收住宅房屋價(jià)值的補(bǔ)償，按照房屋征收決定公告之日被征收房屋所處區(qū)位新建普通商品住房市場價(jià)格，由房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)評估確定。”也就是說，地方性法規(guī)實(shí)際上就是對于國家法律法規(guī)的進(jìn)一步明確，二者并不沖突。

三、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的紅線

地方政策或者具體拆遷項(xiàng)目的補(bǔ)償方案問題，即實(shí)踐中確實(shí)存在的可能規(guī)定到多少錢一平的情況。具體到每一起房屋拆遷案件，國家的法律法規(guī)或者是地方政府的地方性法規(guī)，都不可能直接規(guī)定房屋拆遷的具體標(biāo)準(zhǔn)；至于地方政策或者具體拆遷項(xiàng)目的補(bǔ)償方案，甚至是評估報(bào)告，都并不具有直接的強(qiáng)制力，無論是因?yàn)槭裁丛蚨魇詹疬w，補(bǔ)償問題都應(yīng)當(dāng)由雙方協(xié)商，而不是直接按照哪個(gè)所謂的標(biāo)準(zhǔn)。要堅(jiān)持一個(gè)最根本的原則就是——不能因?yàn)檎魇詹疬w而降低被拆遷戶原有的生活居住水平。

拆遷中如果拆遷方給出的拆遷補(bǔ)償違反了以上原則或低于以上標(biāo)準(zhǔn)，大家就不要隨便在拆遷補(bǔ)償協(xié)議上簽字。家是回憶和幸福的根據(jù)地，我們要響應(yīng)國家和地方政府發(fā)展的政策，也要保護(hù)好我們自己的權(quán)利。

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