問：重慶某信息公司受重慶某地產(chǎn)公司委托，就其開發(fā)的一商品房小區(qū)組織團(tuán)購。陳先生與該信息公司簽訂團(tuán)購協(xié)議，約定陳先生支付5000元團(tuán)購費(fèi)，享受總房款8%的團(tuán)購優(yōu)惠，并與購房時的現(xiàn)場優(yōu)惠累加計算。同日，陳先生、重慶某地產(chǎn)公司簽訂房屋認(rèn)購書，購買該小區(qū)房屋一套，并約定如參加團(tuán)購，將享受購房款折扣及費(fèi)用減免優(yōu)惠。簽訂團(tuán)購協(xié)議和認(rèn)購書后，陳先生分別支付了團(tuán)購費(fèi)以及認(rèn)購定金。簽訂房屋買賣合同過程中，陳先生、重慶某地產(chǎn)公司就房屋價格計算方式產(chǎn)生分歧，雙方最終未訂立的商品房買賣合同。請問在未訂立的商品房買賣合同的情況下，開發(fā)商對購房人交納的認(rèn)購定金元該返還嗎？

重慶文女士

答：因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由致房屋買賣合同未訂立，購房定金應(yīng)退還。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)定等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

本案中，由于約定不明，陳先生、重慶某地產(chǎn)公司就購房優(yōu)惠與團(tuán)購優(yōu)惠關(guān)系出現(xiàn)分歧，進(jìn)而無法就房屋實際購房價格達(dá)成一致，雙方未能訂立購房合同，符合不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致房屋買賣合同未訂立的情形。

法官提醒，房屋認(rèn)購書的實質(zhì)為預(yù)約合同，違反約定內(nèi)容將產(chǎn)生相應(yīng)的違約責(zé)任，故對于房屋價款及計算方式等重要條款，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行明確約定，以維護(hù)自身合法權(quán)益。