能給我們科普一下全款反按揭嗎？

答

全款反按揭，有幾個(gè)不同的名詞，比如后置式按揭，置換式按揭，反按揭
前幾年是沒有的，前些時(shí)間比較多，但是最近也不太多

特點(diǎn)是，先一次性付款買下來，房產(chǎn)證是買家名字了（其實(shí)這個(gè)時(shí)候買家已經(jīng)是業(yè)主了不過為了不混淆，依然用買家），然后向銀行申請一筆貸款，就是這個(gè)貸款了

最早的時(shí)候，如果房子已經(jīng)是買家名字了，只能申請純抵押（現(xiàn)在這種貸款叫做消費(fèi)貸），或者經(jīng)營貸。

后來部分銀行推出了反按揭，要求房子過戶到買家名在一定時(shí)間內(nèi)（部分銀行2個(gè)月，部分銀行兩年內(nèi)），購買的時(shí)候沒有申請貸款，則可以按照房貸申請貸款（首付，年限同房貸，利率看銀行，有的銀行比正常房貸高，有的銀行是一樣的利率）。

比較常見的場景是業(yè)主很急，拍賣房子，有的買家剛開始有錢，擬一次性付款，買了之后，又覺得想申請貸款了。不過需要注意的是，原則上這種反按揭不適合高評低稅，因?yàn)樾枰峤痪W(wǎng)簽合同（拍賣需要拍賣確認(rèn)書，發(fā)票等），所以報(bào)低價(jià)，就會(huì)放款少了。

上述的操作，原則上是先過戶，故而原則上需要先給業(yè)主全部房款，資金壓力大，通常涉及到墊資贖契，這個(gè)成本就高了，如果業(yè)主允許，也可以等貸款下來才給錢，但是這種情況很少，尤其拍賣，法院盯著你給錢，逾期不給錢房子就不屬于你了，而且保證金沒收了。

想要高評低稅的是申請經(jīng)營貸，簽訂買賣合同后，就可以申請經(jīng)營貸，審批通過了就去過戶，然后辦理抵押，然后放款，在這個(gè)過程中，交易過戶交稅是按照網(wǎng)簽合同交稅，可以適當(dāng)?shù)鸵恍ú灰陀诙惥趾藴?zhǔn)價(jià)即可，也叫做不要低于稅局評估價(jià)），申請貸款按照銀行的評估值，這兩個(gè)價(jià)格是不同的（稅局核準(zhǔn)價(jià)低于銀行評估價(jià)），如果業(yè)主同意，也可以放款給業(yè)主本人賬戶，或者業(yè)主指定的賬戶，這樣子不需要墊資，不需要過橋，不需要全款，比較