拆遷，決定著被拆遷人基本物質(zhì)生活保障。被拆遷人如果把控不好征收拆遷的維度，其切身的補(bǔ)償利益會遭受到巨大損害。因此，關(guān)于房屋的征收拆遷的相關(guān)知識，你需要有基本的認(rèn)識。

一、拆遷前期要了解這些

1、了解拆遷項(xiàng)目的背景

即了解拆遷項(xiàng)目的性質(zhì)，拆遷的主體是誰，項(xiàng)目的規(guī)劃內(nèi)容是什么？拆遷的期限，拆遷的規(guī)模、是否和公共利益相關(guān)聯(lián)?拆遷的補(bǔ)償總額是多少？拆遷項(xiàng)目是否得到區(qū)、縣級以上人民政府的批準(zhǔn)、是否履行了相關(guān)征收補(bǔ)償條例的法律文件？等等問題。

了解拆遷項(xiàng)目可從以下幾點(diǎn)入手：1、注意留存拆遷公告，宣傳文件等等資料；2、側(cè)面打探，從朋友，同學(xué)等等圈子了解拆遷項(xiàng)目相關(guān)信息。

2、了解自己企業(yè)的用地性質(zhì)

即了解自己企業(yè)的用地是國有土地，還是集體土地，土地性質(zhì)對于補(bǔ)償總額的多與少，起到?jīng)Q定性的作用，因?yàn)椴煌耐恋匦再|(zhì)，適用的法律不同，其補(bǔ)償?shù)膯蝺r(jià)及計(jì)算方法都不同。

了解企業(yè)土地性質(zhì)可從以下幾點(diǎn)入手：1、是國有土地出讓還是國有土地劃撥；2、是集體土地、農(nóng)用地還是集體建設(shè)用地；3、企業(yè)是否有土地證；4、企業(yè)在使用土地時(shí)，是否繳納了相應(yīng)土地出讓金；這四種不同的情況，對于補(bǔ)償都會產(chǎn)生影響，甚至是天差地別。

3、了解自己企業(yè)用房的性質(zhì)

即我國企業(yè)用房多樣性，性質(zhì)分有住宅類和非住宅類，產(chǎn)權(quán)分有自有產(chǎn)權(quán)和租用產(chǎn)權(quán)，從用地上分國有土地和集體土地，從土地規(guī)劃上分建設(shè)用地和非建設(shè)用地，從規(guī)劃合法性分有合法建筑物和違法建筑物。

作為企業(yè)首先要了解自己房屋性質(zhì)，如果是租賃房屋一定事先審查租賃合同中有關(guān)拆遷征地的條款，該條款在拆遷補(bǔ)償中起到至關(guān)重要。

4、了解各項(xiàng)拆遷安置補(bǔ)償?shù)恼?br>
一定要了解各項(xiàng)拆遷安置補(bǔ)償政策，只有在充分了解拆遷政策的時(shí)候，才能質(zhì)疑其中的不合理、不合法之處。還要注意補(bǔ)償項(xiàng)目是否有補(bǔ)償缺漏項(xiàng)的情況。

二、拆遷中期要了解這些

1、拆遷談判很重要

拆遷時(shí)這些信息你都清楚嗎？該地段為什么拆遷？按照規(guī)劃拆遷之后該地段作何用途？用途不同，補(bǔ)償?shù)南禂?shù)是不同的。拆遷人是誰？是否有拆遷許可證？拆遷公司是哪個(gè)？對方談判人員的組成情況如何？誰是主要負(fù)責(zé)的？拆遷評估機(jī)構(gòu)是哪個(gè)？如果已經(jīng)做了評估，如何拿到評估報(bào)告？評估報(bào)告哪些地方比較合理？

談判中，拖延是一種非常有用的時(shí)間策略。對被拆遷人而言，時(shí)間幾乎沒有成本。相反的對拆遷人而言，時(shí)間有巨大的資金成本和機(jī)會成本。您在拆遷之初的策略是拖延，不與拆遷方進(jìn)行接觸，但是要了解其他拆遷戶的進(jìn)展，作為自己談判的基礎(chǔ)。

地點(diǎn)選擇上，千萬不要自己主動(dòng)到對方的辦公室談判。主動(dòng)去則對方會認(rèn)為你很希望被拆遷并得到補(bǔ)償。要讓對方找到自己家中，同時(shí)在談判過程中安排人員巧妙地、策略地干擾或終止談判的進(jìn)程。

在拆遷談判中一些過高的補(bǔ)償要求會被對方認(rèn)為是“獅子大開口”，會毀滅對方通過談判解決希望，其結(jié)果可能是迫使對方采取“強(qiáng)制拆遷”的極端手段，有時(shí)釀成“玉石俱焚”的悲劇。所以，選擇一個(gè)最好方案和底線很關(guān)鍵。

2、違法拆遷手段

在拆遷進(jìn)行過程中，拆遷方會采取各種各樣的手段來打壓被拆遷戶，使用不同的違法手段來促進(jìn)拆遷、壓低補(bǔ)償。

（1）、夜間強(qiáng)拆

我國《行政強(qiáng)制法》第四十三條規(guī)定：“行政機(jī)關(guān)不得在夜間或者法定節(jié)假日實(shí)施行政強(qiáng)制執(zhí)行。但是，情況緊急的除外。行政機(jī)關(guān)不得對居民生活采取停止供水、供電、供熱、供燃?xì)獾确绞狡仁巩?dāng)事人履行相關(guān)行政決定?！?br>
法律明確規(guī)定不得夜間強(qiáng)拆，即使強(qiáng)制拆除違法建筑，政府也要嚴(yán)格遵循《行政強(qiáng)制法》的程序性規(guī)定，拆除前應(yīng)當(dāng)先通知相對人自行拆除，在當(dāng)?shù)貜堎N公告且不得在夜間拆除。

（2）、斷水、斷電

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十七條的規(guī)定：任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第三十一條規(guī)定：采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

（3）、偷拆

房屋被拆了，但是留下的廢墟和下面的土地還是會有的，在這個(gè)時(shí)候要盡可能的保留證據(jù)，使得拆遷方壓低補(bǔ)償?shù)哪康碾y以達(dá)到，為后續(xù)的談判添加籌碼。北京英淇拆遷律師團(tuán)建議您在遇到偷拆后，選擇一個(gè)專業(yè)的律師團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)對等談判，爭取合理的補(bǔ)償才是關(guān)鍵，通過合理的手段為您挽回財(cái)產(chǎn)損失。

3、評估價(jià)格不合理

《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》中規(guī)定，拆遷當(dāng)事人對估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評估。

拆遷當(dāng)事人對估價(jià)結(jié)果有異議、向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價(jià)結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告；估價(jià)結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。拆遷當(dāng)事人另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。

拆遷當(dāng)事人對原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。估價(jià)專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)出具書面鑒定意見。

三、拆遷后期要了解這些

1、拆遷主體不規(guī)范，協(xié)議不能簽

很多拆遷戶在簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，都是與拆遷公司簽訂的拆遷補(bǔ)償安置合同，也正是因此，為矛盾的產(chǎn)生埋下了種子。從征收拆遷流程中看，拆遷公司是接受拆遷方的委托，協(xié)助處理拆遷事宜，并不代表著拆遷公司人員有權(quán)利簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

北京英淇律師事務(wù)所提醒大家拆遷公司、街道辦、村委會等其他組織，而這些組織是沒有資格簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的。如果拆遷協(xié)議上的不是法律規(guī)定的主體的話，被拆遷人可以拒簽協(xié)議。

2、空白協(xié)議不能簽

不要在空白的協(xié)議上簽字，拆遷方為了能夠盡快達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，往往會向被拆遷人承諾很多，也會開出非常優(yōu)厚的補(bǔ)償條件，這種口頭的承諾是絕對不能相信的，無憑無據(jù)也會落得雞飛蛋打，所有的補(bǔ)償內(nèi)容一定要白紙黑字的寫清楚。

如果對方執(zhí)意要求在空白的協(xié)議上簽字，也千萬不要同意，因?yàn)楹炞忠院螅疬w人可以在空白協(xié)議上寫不利于被拆遷人的條款，而被拆遷人此時(shí)處于任人宰割的局面，得不償失。

3、對補(bǔ)償有疑問有權(quán)拒簽協(xié)議

拆遷補(bǔ)償都是有一定的規(guī)定的，在簽補(bǔ)償協(xié)議的時(shí)候，一定要將上面的內(nèi)容詳細(xì)看清楚，北京英淇律師事務(wù)所接到過的咨詢中，有一部分是因?yàn)閰f(xié)議約定不清或空白協(xié)議等情況，導(dǎo)致實(shí)際拿到的補(bǔ)償與之前所說的不符。

被拆遷人一定要看清跟拆遷人約定的補(bǔ)償金額是否一致，是否有漏掉的補(bǔ)償項(xiàng)目，這點(diǎn)十分重要！而對于選擇產(chǎn)權(quán)置換的拆遷戶，則要注意面積、位置、樓層、交房時(shí)間、辦理房產(chǎn)證時(shí)間等等是否做出了詳細(xì)的約定，除此之外，還要注意超出過度期限時(shí)，過渡費(fèi)的支付事宜及上述所有的違約責(zé)任，這些都是十分重要的條款，與拆遷戶的利益息息相關(guān)。如對補(bǔ)償有疑問有權(quán)拒簽。