國有土地上房屋征收是指為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，并對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償?shù)男姓袨?。征收程序大體包括：征收方作出征收決定；征收補(bǔ)償部門對被征收人進(jìn)行補(bǔ)償；實施搬遷三個階段。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》出臺為規(guī)范政府征收行為、維護(hù)被征收人合法權(quán)益提供了重要保障。結(jié)合《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和律師多年實務(wù)經(jīng)驗，針對征收程序問題為大家歸納了總結(jié)了在國有土地上房屋征收的幾點(diǎn)細(xì)節(jié)，希望對大家了解國有土地上房屋征收有所幫助。

一、征收決定的作出

征收決定的作出需要基于公共利益需要

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，征收主體作出的房屋征收決定，必須以保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益需要為前提。征收城市房屋必須基于公共利益需要。結(jié)合我國現(xiàn)狀而言，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展、國家現(xiàn)代化的必然趨勢，是公共利益的重要表現(xiàn)方面。2004年我國憲法修正案為保護(hù)公民個人合法的私有財產(chǎn)，規(guī)定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序，才能進(jìn)行征收或者征用。這標(biāo)志著公共利益征收與商業(yè)開發(fā)征收混為一談的拆遷模式已成為歷史。

政府才是公共利益征收惟一補(bǔ)償主體

拆遷主體多由開發(fā)商向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門申請拆遷許可，獲批后由開發(fā)商實施拆遷。而開發(fā)商為了追求利潤，會盡可能壓縮補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，最終造成拆遷人與被拆遷人間矛盾激化。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》出臺后明確規(guī)定，各地人民政府才是征收與補(bǔ)償唯一主體。由政府部門負(fù)責(zé)房屋征收與補(bǔ)償工作，可以禁止建設(shè)單位參與搬遷活動，防止任何單位和個人得采取暴力、威脅或者中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

開發(fā)商實施拆遷行為，需要行政機(jī)關(guān)給拆遷人頒發(fā)拆遷許可證，拆遷補(bǔ)償協(xié)議一旦達(dá)不成，政府可以做出有利于拆遷人的拆遷裁決，而政府卻不承擔(dān)責(zé)任，由此導(dǎo)致的拆遷矛盾愈演愈烈。而《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》將拆遷許可證的方式廢除，所有的國有土地上房屋征收行為都變?yōu)檎袨?，政府對此?fù)責(zé)。被征收人對政府的征收決定不服的，既可以進(jìn)行行政復(fù)議，也可以進(jìn)行行政訴訟。因此，加大了政府的責(zé)任，一旦出現(xiàn)問題，責(zé)任主體就非常明確，政府會謹(jǐn)慎地對待房屋征收與補(bǔ)償工作。這樣，從制度上保證了征收、補(bǔ)償工作的規(guī)范化。

二、對被征收人進(jìn)行補(bǔ)償

征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

房屋征收中給予多少補(bǔ)償，是人們最為關(guān)注的問題，直接關(guān)系人民群眾的切身利益。而且搬遷引發(fā)的矛盾大多集中在征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償是否公平上。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條：“對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定?！?br>
本條規(guī)定明確了補(bǔ)償?shù)臅r間和標(biāo)準(zhǔn)。時間是房屋征收決定公告之日，標(biāo)準(zhǔn)是不得低于被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。這也是被征收人最關(guān)心的一點(diǎn)。以市場價格作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，使得被征收人的基本利益得到保障。這不僅包括對房屋的補(bǔ)償，也包括對土地使用權(quán)的補(bǔ)償。這就可以確保被征收人的居住條件有改善、生活水平不下降。

被征收人協(xié)商選評估機(jī)構(gòu)

過去，對房屋價值的評估都是由政府指定的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行的，或者由開發(fā)商和被征收人共同協(xié)商決定，有的甚至是由開發(fā)商指定的評估機(jī)構(gòu)，致使許多被征收人都對評估機(jī)構(gòu)不信任，被征收人也沒有選擇權(quán)。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定?！边@就極大地維護(hù)了被征收人的權(quán)益，有利于房屋評估的公平和公正。打破了以往一家獨(dú)大的評估局面，并從根本上解決錯估、漏估、少估等明知有誤又無法改變的不公現(xiàn)象，使評估更貼近實際、更公平、更具科學(xué)性。

被征收人有選擇補(bǔ)償方式的權(quán)利

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條：“被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”貨幣補(bǔ)償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是兩種法定的補(bǔ)償方式。在《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》征求意見稿中，明確規(guī)定了補(bǔ)償方式可以實行貨幣補(bǔ)償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，或者實行貨幣補(bǔ)償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的形式。但在最終通過的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中，只規(guī)定了被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，而刪除了或者實行貨幣補(bǔ)償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的形式。這就在解釋上帶來了一個問題：被征收人依《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》能選擇貨幣補(bǔ)償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換組合式的補(bǔ)償方式嗎？回答應(yīng)是肯定的，被征收人有權(quán)選擇補(bǔ)償方式，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)尊重被征收人的選擇。在可能的補(bǔ)償方式選擇中，被征收人有權(quán)選擇單一的貨幣補(bǔ)償方式，有權(quán)選擇單一的房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式，也有權(quán)組合選擇貨幣補(bǔ)償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。不論是選擇單一補(bǔ)償方式，還是選擇組合補(bǔ)償方式，只要是不違背公平補(bǔ)償原則，不會不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用，房屋征收部門就沒有理由拒絕。

三、實施搬遷

征收房屋應(yīng)先補(bǔ)償后搬遷

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十七條規(guī)定“實施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷?！辈⑦M(jìn)一步明確“作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、專款專用”。對于之前由建設(shè)單位執(zhí)行補(bǔ)償，容易出現(xiàn)推諉、拖欠等不負(fù)責(zé)任的情況，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》明確現(xiàn)在由政府替代建設(shè)單位，政府也需滿足這個要求，以保證在搬遷前補(bǔ)償?shù)轿?。由政府發(fā)放補(bǔ)償款增加公信力的同時，使被征收人安心、放心，也便于依法征收的順利進(jìn)行。

總結(jié)：

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》將征收程序化，在尊重被征收人意愿的基礎(chǔ)上規(guī)范政府征收行為，賦予被征收人充分參與決策權(quán)利與獲得補(bǔ)償權(quán)利，不僅維護(hù)被征收人合法權(quán)益，而且還是行政執(zhí)法的重要保障。然而在司法實踐中，政策性拆遷、三違一拆、五違必治、環(huán)保關(guān)停、拆違促拆遷等等現(xiàn)象比比皆是對被征收人的身心、財產(chǎn)造成多重打擊。使得被征收人在了解法律賦予自己的權(quán)利的前提下，能合理運(yùn)用法律知識解決在征地拆遷中所面臨的問題。