問：2007年2月，我以55萬元的價格買下曹某名下的房屋，已交款30萬元，房屋也于當(dāng)年3月交付我使用，但由于余款未付清，至今未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2008年6月，曹某在我不知情的情況下又以上述房屋作抵押，向黃某借款50萬，并辦理了房屋抵押登記手續(xù)。后因曹某未按時還款，黃某訴至法院并于2013年4月向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。執(zhí)行過程中，法院依法查封了曹某名下房屋并進(jìn)行了評估，該房評估價值為106.29萬元。雖然二審判決確認(rèn)我與曹某《房屋買賣合同》有效，但并未支持曹某協(xié)助辦理過戶手續(xù)的請求。因判決主文無執(zhí)行內(nèi)容，我至今未能申請執(zhí)行。請問，法院是否有權(quán)拍賣曹某名下的房屋？我應(yīng)該怎樣維護(hù)自己的合法權(quán)益？

廣西張某

答：首先，法院有權(quán)拍賣曹某名下房屋。

第一，由于你在買下曹某時并未辦理過戶手續(xù)，曹某在房屋產(chǎn)權(quán)仍屬自己，且在黃某對你與張某買賣房屋合同關(guān)系不知情的情況下，以房屋為抵押向黃某借款并辦理了抵押登記手續(xù)。因此，雖然你買房在前，卻沒有相對于黃某的抵押權(quán)得到優(yōu)先實現(xiàn)的事實與法律依據(jù)。

第二，雖然你與曹某簽訂的《房屋買賣合同》經(jīng)二審法院確認(rèn)合法有效，但你要求曹某協(xié)助辦理過戶手續(xù)的訴訟請求并未獲得法院支持，判決主文并無執(zhí)行內(nèi)容。

而黃某要求曹某歸還50萬元的訴訟請求在獲得法院支持的同時，也獲得了就曹某提供的抵押物即爭議房屋的價值享有優(yōu)先受償權(quán)的確認(rèn)，黃某據(jù)此就該借款向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，其權(quán)益應(yīng)獲得優(yōu)先實現(xiàn)。

綜上，法院是可以拍賣曹某名下的房屋以優(yōu)先實現(xiàn)黃某的抵押權(quán)的。

其次，若法院拍賣了曹某的房屋導(dǎo)致你與曹某間的房屋買賣合同在客觀上無法履行，你可另行尋求救濟(jì)途徑，向法院起訴，追究曹某的違約賠償責(zé)任。