經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。
城市低收入住房困難家庭，是指城市和縣人民政府所在地鎮(zhèn)的范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規(guī)定條件的家庭。
經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。
購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。
購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。
上述規(guī)定應(yīng)在經(jīng)濟(jì)適用住房購買合同中予以載明，并明確相關(guān)違約責(zé)任。
綜上，我們不難看出購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿五年，不得上市交易。那么，如果購買經(jīng)濟(jì)適用房不滿五年進(jìn)行交易，合同的效力該如何認(rèn)定？
根據(jù)我國《合同法》第五十二條的規(guī)定：有下列情形之一的，合同無效。（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
同時(shí)根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中的明確規(guī)定：購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購……政府回購的經(jīng)濟(jì)適用住房，繼續(xù)向符合條件的低收入住房困難家庭出售。
但是該意見并不是屬于行政法規(guī)，顯然不屬于《合同法》52條規(guī)定的違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。而“行政法規(guī)”是指的國務(wù)院制定的行政法規(guī)，地方性法規(guī)、行政規(guī)章沒有導(dǎo)致法律行為無效的效力。同時(shí)這里的“強(qiáng)制性規(guī)定”指的是效力強(qiáng)制性的規(guī)定，不包括民事法律關(guān)系中的管理性規(guī)定，換言之，只有違反效力強(qiáng)制性的規(guī)定才會(huì)導(dǎo)致合同無效，違反管理性的規(guī)定并不會(huì)導(dǎo)致合同無效。
但是由于經(jīng)濟(jì)適用房牽扯到社會(huì)的公共利益，如果五年內(nèi)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，勢必會(huì)損害城市低收入住房困難家庭住房的利益，認(rèn)定無效合同是合乎法理的。