問(wèn)：我遇到了一件頭疼事，自己十幾萬(wàn)元買(mǎi)的房子居然不能住，因?yàn)榉恐饕环慷u(mài)，在賣(mài)給我房子之前已將該房賣(mài)給了別人。2012年11月1日，我與房主張某簽訂了住房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，張某將自己的一套91平方米的房子賣(mài)給我，總價(jià)16萬(wàn)余元。協(xié)議簽訂后，我分兩次將房款付清。之后，雙方又簽訂一份購(gòu)房協(xié)議，約定張某保證在2013年6月將房屋交給我，并辦理完房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)；如一方反悔，須賠償對(duì)方5萬(wàn)元。2013年6月，我要求張某交房，張某稱(chēng)無(wú)法交房，說(shuō)已將該房子賣(mài)給哥哥了。張某雖口頭同意將房款和賠償款返還我，但在返還我購(gòu)房款6萬(wàn)余元后，余款一直沒(méi)有返還。我該怎么辦？

焦作市馬村區(qū)王某

答：我國(guó)《合同法》規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。張某在明知自己無(wú)法履行與你簽訂的購(gòu)房協(xié)議的情況下，仍與你簽訂購(gòu)房協(xié)議，導(dǎo)致購(gòu)房協(xié)議無(wú)法履行，張某明顯存在過(guò)錯(cuò)。所以，張某應(yīng)當(dāng)返還你購(gòu)房款，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

法官在此提醒大家，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上一房二賣(mài)的情況時(shí)有發(fā)生。本案是一個(gè)典型的一房二賣(mài)的案例，買(mǎi)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，法律意識(shí)不強(qiáng)，沒(méi)有采取有效的防范措施。那么，購(gòu)房者如何防止一房二賣(mài)呢？

一是購(gòu)房者要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查。交易中心通常備有房屋的原始記錄，包含房屋所有的基本信息，如房屋土地狀況、產(chǎn)權(quán)共有人等。發(fā)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)證上的記載與調(diào)查結(jié)果不相符時(shí)，購(gòu)房者要注意了，賣(mài)房者有可能是一房二賣(mài)。

二是提存房屋產(chǎn)權(quán)證。簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，若未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)證仍由賣(mài)房者持有。有些購(gòu)房者看到房屋產(chǎn)權(quán)證后，會(huì)誤認(rèn)為產(chǎn)權(quán)仍為賣(mài)房者所有，為賣(mài)房者一房二賣(mài)提供了便利。購(gòu)房者可要求賣(mài)房者將房屋產(chǎn)權(quán)證提存在第三人處，待辦理過(guò)戶(hù)時(shí)，再?gòu)牡谌颂幦〕觥?br>
三是購(gòu)房者要在交易中心登記后，再向業(yè)主支付首付款。這樣可以避免某些人將房屋一房二賣(mài)后，再詐騙購(gòu)房者的購(gòu)房款。