自從2011年1月21日《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》實(shí)施以來(lái)，只要涉及國(guó)有土地上房屋的征收活動(dòng)，都應(yīng)該嚴(yán)格按照該條例的規(guī)定實(shí)施征收，即由市、縣級(jí)人民政府為了公共利益的需要，針對(duì)需要征收的范圍下發(fā)征收決定，然后收回國(guó)有土地使用權(quán)。市、縣級(jí)人民政府下發(fā)征收決定是一個(gè)具體的行政行為，被征收人對(duì)該行為不服，可以在收到征收決定之日起60日內(nèi)復(fù)議或者6個(gè)月內(nèi)訴訟。因?yàn)檎魇諞Q定的下發(fā)，涉及被征收人安身立命的房屋，對(duì)被征收人的權(quán)益影響重大，在下發(fā)征收決定之前的一系列工作就顯得尤為重要，程序正當(dāng)原則是對(duì)政府部門(mén)的基本要求。

政府部門(mén)作出征收決定的基本程序：

政府部門(mén)作出征收決定需要遵循的程序是：建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)、建設(shè)用地規(guī)劃許可、國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)、建設(shè)工程規(guī)劃許可、擬定房屋征收補(bǔ)償方案、組織對(duì)征收補(bǔ)償方案論證和征求被征收人意見(jiàn)、公布征求征收補(bǔ)償方案的意見(jiàn)情況和修改情況、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、政府常務(wù)會(huì)議討論、撥付征收補(bǔ)償費(fèi)用、房屋征收決定公告、收回國(guó)有土地使用權(quán)。那么在征收決定下發(fā)前，政府部門(mén)應(yīng)該做哪些工作呢？下面我們來(lái)一一說(shuō)明：

一、取得相應(yīng)的立項(xiàng)、規(guī)劃等前置行為的法律批準(zhǔn)文件

1.建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)批復(fù)文件：政府從經(jīng)濟(jì)效益、資源配置和社會(huì)效益等角度進(jìn)行論證，取得建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)批復(fù)文件，這是市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前最先需要獲得的文件，否則，其他行為將無(wú)法進(jìn)行；

2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證：為了確保利用土地的合法性，建設(shè)單位還必須向自然資源和規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，讓征收房屋的行為符合土地利用總體規(guī)劃，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃利用土地的合法權(quán)益；

3.國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件：主要有兩種，一是建設(shè)單位通過(guò)政府劃撥的方式取得土地使用權(quán)的，提交的國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；二是建設(shè)單位有償取得國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件的，提交國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同；

4.建設(shè)項(xiàng)目環(huán)評(píng)審批行為：對(duì)規(guī)劃實(shí)施后可能造成的對(duì)環(huán)境的影響作出的分析和預(yù)測(cè)，提出相應(yīng)的解決方案，由建設(shè)單位報(bào)送規(guī)劃部門(mén)審批，由規(guī)劃部門(mén)進(jìn)行批準(zhǔn)；

5.建設(shè)工程規(guī)劃許可：是指城市規(guī)劃行政主管部門(mén)依法核發(fā)的，確定相關(guān)建設(shè)工程符合城市總體規(guī)劃的法律憑證，如果建設(shè)單位沒(méi)有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，其所建的建筑可能涉嫌違法建筑，不能取得房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

以上這5個(gè)文件既是市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定的證據(jù)，又是其作出征收決定的依據(jù)，如果缺少任何一個(gè)，就意味著市、縣級(jí)人民政府作出的征收決定存在適用法律法規(guī)錯(cuò)誤的問(wèn)題。

二、擬定征收補(bǔ)償方案

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第四條和第十條的規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本區(qū)域的征收補(bǔ)償工作。房屋征收部門(mén)擬定房屋征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府。房屋征收部門(mén)一般在擬定征收補(bǔ)償方案前，對(duì)征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積、建造年代、結(jié)構(gòu)等情況進(jìn)行調(diào)查登記，依據(jù)調(diào)查登記情況、預(yù)評(píng)估價(jià)格和相關(guān)規(guī)定擬定征收補(bǔ)償方案。

擬定的征收補(bǔ)償方案的內(nèi)容一般包括：房屋征收與補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)、房屋征收的目的、房屋征收的范圍、實(shí)施時(shí)間、征收與補(bǔ)償?shù)脑瓌t、補(bǔ)償方式與金額、補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷過(guò)渡方式和期限等。擬定的征收補(bǔ)償方案應(yīng)當(dāng)符合合法、合理和可行的基本原則，保證被征收人的生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

三、論證和征求意見(jiàn)

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十條第二款的規(guī)定：“市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見(jiàn)，征求意見(jiàn)的期限不得少于30日?！?br>
市、縣級(jí)人民政府在收到房屋征收部門(mén)擬定的征收補(bǔ)償方案后，應(yīng)當(dāng)組織發(fā)展改革部門(mén)、自然資源和規(guī)劃部門(mén)、環(huán)境保護(hù)部門(mén)和財(cái)政等部門(mén)對(duì)征收補(bǔ)償方案是否符合《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和其他法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行論證，論證可以采取書(shū)面論證和論證會(huì)的方式。論證的主要內(nèi)容包括：需要用地的建設(shè)項(xiàng)目是否符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，房屋征收范圍是否科學(xué)合理，征收補(bǔ)償方案是否公平合理等，市、縣級(jí)人民政府根據(jù)論證的情況對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行修改。

市、縣級(jí)人民政府對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證修改后，應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)進(jìn)行公布，征求廣大被征收人的意見(jiàn)，這樣才能保證被征收人的知情權(quán)、參與權(quán)，同時(shí)也能保證征收工作的順利進(jìn)行，是一個(gè)雙贏的步驟。

四、公布征求意見(jiàn)和修改情況，必要的情況下組織聽(tīng)證會(huì)

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十一條第一款規(guī)定：“市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)情況和根據(jù)公眾意見(jiàn)修改的情況及時(shí)公布。”在征收補(bǔ)償方案征求意見(jiàn)結(jié)束后，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)的情況進(jìn)行匯總，并對(duì)補(bǔ)償方案進(jìn)行修改，且及時(shí)將征求意見(jiàn)的情況和修改的情況在征收范圍內(nèi)進(jìn)行公布。

《條例》第十一條第二款規(guī)定：“因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織被征收人和公眾代表參加的聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改方案?！币虼嗽谏婕芭f城區(qū)改建的項(xiàng)目中，過(guò)半數(shù)被征收人認(rèn)為補(bǔ)償方案不合理要求聽(tīng)證的，市、縣級(jí)人民政府就應(yīng)當(dāng)按照聽(tīng)證的形式和要求舉行聽(tīng)證會(huì)，以保障廣大被征收人的權(quán)益。

五、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

畢竟對(duì)國(guó)有土地上的房屋進(jìn)行征收，涉及的是被征收人得以安身立命的房屋，在一些一線或二線城市，房屋的價(jià)值本身就很高，有的是一家?guī)状≡谝粋€(gè)房子里，如果被征收，這些人的安置利益得不到保障，肯定會(huì)影響社會(huì)的穩(wěn)定。從服務(wù)大局和穩(wěn)定社會(huì)的角度出發(fā)，市、縣級(jí)人民政府在作出征收決定的時(shí)候，進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估就顯得必不可少，且是極為重要的。因此《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十二條第一款規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府在作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

根據(jù)相關(guān)地方性規(guī)定的細(xì)化，社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估包括以下內(nèi)容：

（一）征收項(xiàng)目的實(shí)施是否符合有關(guān)法律法規(guī)的要求，是否是為了公共利益的需要；是否符合“四規(guī)劃一計(jì)劃”；

（二）征收項(xiàng)目實(shí)施的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作是否充分，包括前述征收補(bǔ)償方案是否進(jìn)行了論證并征求公眾意見(jiàn)，征收補(bǔ)償費(fèi)用是否及時(shí)到位，征收法規(guī)政策的宣傳公示是否到位等；

（三）征收項(xiàng)目的實(shí)施是否會(huì)引起征收片區(qū)內(nèi)或周邊居民的嚴(yán)重不滿(mǎn)，征收補(bǔ)償是否與同類(lèi)地區(qū)的項(xiàng)目存在明顯的不公平；

（四）是否具備征收項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策和預(yù)案措施；

（五）是否存在可能引發(fā)群體性上訪或影響社會(huì)治安的群體性事件的不穩(wěn)定因素；

（六）是否存在其他不穩(wěn)定隱患。

社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估可通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查、民意測(cè)驗(yàn)、座談走訪、收集文件資料等多種形式開(kāi)展，必要時(shí)可召開(kāi)由社會(huì)各界代表參加的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估論證會(huì)。

六、政府常務(wù)會(huì)議討論決定

地方政府對(duì)某塊區(qū)域?qū)嵤┱魇?，一定是?jīng)過(guò)多方調(diào)查論證的，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十二條第一款規(guī)定，房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。我們都知道有權(quán)力就容易被濫用，為了制約權(quán)力，就應(yīng)該有規(guī)制權(quán)力的法律法規(guī)，這樣規(guī)定的目的是讓政府部門(mén)謹(jǐn)慎的行使行政征收的權(quán)力，讓權(quán)力關(guān)在制度的牢籠里，在陽(yáng)光下運(yùn)行，更能進(jìn)一步保證廣大被征收人的權(quán)益落到實(shí)處。

涉及被征收人數(shù)量“較多”的標(biāo)準(zhǔn)，各地的規(guī)定相差較多，從50戶(hù)到1000戶(hù)均有，需要具體查閱當(dāng)?shù)氐牡胤叫砸?guī)定。

七、足額撥付征收補(bǔ)償費(fèi)用

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十二條第二款規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府在作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用，這是征收工作順利進(jìn)行的資金保障。征收項(xiàng)目都要設(shè)立專(zhuān)門(mén)的資金賬戶(hù)，按照規(guī)定往該賬戶(hù)存入足額的資金，不得僅列入市、縣級(jí)人民政府的基本賬戶(hù)和其他賬戶(hù)。且該資金只能用于征收，不得挪作他用。只有上述前期的準(zhǔn)備工作做充分了，市、縣級(jí)人民政府才能作出該征收區(qū)域的房屋征收決定，并在征收范圍內(nèi)進(jìn)行公告。
正當(dāng)程序原則是行政法的基本原則之一，也是行政機(jī)關(guān)在行使行政權(quán)力時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循的最基本的原則。具體在征收活動(dòng)中，在征收房屋之前，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取房屋所有權(quán)人的意見(jiàn)，使得公共利益與私人利益得以兼顧，并且具有促進(jìn)決策透明化的作用。在實(shí)際的案件操作中，如果缺少其中一項(xiàng)，市、縣級(jí)人民政府下發(fā)的征收決定就是違反法定程序的，根據(jù)《行政訴訟法》第七十條的規(guī)定，對(duì)于違反法定程序的行政行為，人民法院判決撤銷(xiāo)或者部分撤銷(xiāo)，并可以責(zé)令被告重新作出行政行為。因此，如果缺少其中任何一個(gè)程序，涉案房屋征收決定就可能被判決撤銷(xiāo)。