評估報告定義：指評估師根據(jù)相關(guān)的評估準(zhǔn)則的要求，在履行必要評估程序后，對評估對象在評估基準(zhǔn)日特定目的下的價值發(fā)表的、由其所在評估機構(gòu)出具的書面專業(yè)意見。即，征地拆遷之中，評估報告是評估被拆遷人房屋的價格，評估必須具備公平、公正、合理、客觀、獨立、科學(xué)性幾大要素。然而實踐中，評估報告僅僅一張沒有蓋章的紙，寫著房屋補償價格、地上附著物價格、獎勵價格等等，所謂的合法評估報告，要求老百姓簽訂拆遷補償協(xié)議。那么，在征地拆遷之中，評估報告具備什么才合法生效的呢？

要件一：評估機構(gòu)的認定

實踐中，各地方拆遷方都是制定評估機構(gòu)或者選出幾個評估要求被拆遷人選擇，這種評估機構(gòu)的選擇方式是對的嗎？法律針對評估機構(gòu)的選擇如何規(guī)定？

（1）評估機構(gòu)的選擇

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。

依據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)。

實踐中，拆遷方直接選定或者選定幾家評估機構(gòu)讓被拆遷人選擇，顯然不合法。

（2）評估機構(gòu)的資格

依據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第十二條規(guī)定，新設(shè)立中介服務(wù)機構(gòu)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級應(yīng)當(dāng)核定為三級資質(zhì)，設(shè)1年的暫定期。暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)不可以從事房屋征收的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。一份有效的評估報告要列明：評估人員和評估機構(gòu)的資質(zhì)證明，并該有名章和公章缺一不可。沒有相應(yīng)的證明和公章屬于無效評估報告，即不合法。

要件二：評估方式

依據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。

在征地拆遷之中，評估機構(gòu)住宅多用于市場法計算、門面多用于收益法等。即被拆遷人可以依據(jù)同等地塊周邊類似商品房的市場價格作為參考的依據(jù)。

要件三：評估程序

依據(jù)《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范》之估價程序中指出：自接受估價委托至完成估價報告期間，房地產(chǎn)估價應(yīng)按下列程序進行：1明確估價基本項；2擬定估價作業(yè)方案;3搜集估價所需資料；4實地查勘估價對象；5選定估價方法計算；6確定估價結(jié)果；7撰寫估價報告；8估價資料歸檔。

明確估價基本事項主要應(yīng)包括下列：

（1）明確估價目的。估價目的應(yīng)由委托方提出；

（2）明確估價對象。明確估價對象應(yīng)包括明確估價對象的物質(zhì)實體狀總和權(quán)益狀況；

（3）明確估價時點。估價時點應(yīng)根據(jù)估價目的確定，采用公歷表示；

要件四：評估報告有效組成部分

評估報告應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：

1、標(biāo)題及文號。評估報告的標(biāo)題及文號是不可缺少的內(nèi)容；

2、聲明。注冊資產(chǎn)評估師恪守獨立、客觀和公正的原則，遵循有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，提醒評估報告使用者關(guān)注評估報告特別事項說明和使用限制；

3、摘要。應(yīng)當(dāng)提供評估業(yè)務(wù)的主要信息及評估結(jié)論；

4、正文。（1）委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評估報告使用者；（2）評估目的；（3）評估對象和評估范圍；（4）價值類型及其定義；（5）評估基準(zhǔn)日；（6）評估依據(jù)；（7）評估方法；（8）評估程序?qū)嵤┻^程和情況；（9）評估假設(shè)；（10）評估結(jié)論；（11）特別事項說明；（12）評估報告使用限制說明；（13）評估報告日；（14）注冊資產(chǎn)評估師簽字蓋章、評估機構(gòu)蓋章和法定代表人或者合伙人簽字。

（5）附件。與正文有關(guān)的數(shù)據(jù)、房屋圖片等內(nèi)容。

以上為真正合法有效的評估報告，并不是簡簡單單一張或者幾張紙而已。

要件五：評估的合理性

1、評估的時間節(jié)點

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

2、評估包括

被征收房屋價值的補償；因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

3、評估考慮因素

被征收房屋價格應(yīng)考慮房屋的區(qū)位、用途、建筑機構(gòu)、新舊程度、建筑面積、土地性質(zhì)等因素。

4、房屋產(chǎn)權(quán)及面積認定

《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條規(guī)定，對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認定、處理結(jié)果進行評估。

征地拆遷之中，評估報告的結(jié)果是否合理、公平、公正取決于法律法規(guī)，評估的結(jié)果直接影響到房屋的補償，關(guān)乎到我們被拆遷人的原有生活是否改變。了解上述內(nèi)容后，清楚辨別你家的評估報告的合法。避免錯過最佳維權(quán)時機，造成不可挽回的局面。