一、一般質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)保修

一般質(zhì)量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。因質(zhì)量不符合合同約定或房屋通常品質(zhì)，買受人可以拒絕接受，由出賣人承擔(dān)修理、更換、重做與賠償損失責(zé)任，逾期交付的，應(yīng)當(dāng)支付延期履行違約金。交付后質(zhì)量問題產(chǎn)生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任，拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

二、房屋質(zhì)量不合格，業(yè)主可拒絕收房并提出解除合同

《建筑法》61條規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”工程驗(yàn)收合格以取得《工程竣工驗(yàn)收備案表》為標(biāo)志，綜合驗(yàn)收合格與規(guī)劃驗(yàn)收合格則包括公共設(shè)施、綠化、道路、停車場(chǎng)等整體驗(yàn)收，還包括取得規(guī)劃、消防、環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件。房屋交付前未經(jīng)驗(yàn)收或經(jīng)驗(yàn)收不合格的，買受人可以拒絕接受房屋，并請(qǐng)求解除合同。房屋交付后質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的，買受人可以主張相同權(quán)利。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十二條：“商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房;給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”《商品房銷售管理辦法》第三十五條：“商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房;給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！?br>
由此可見，如果房屋質(zhì)量問題不過關(guān)，購房者有權(quán)拒絕收房并解除購房合同。

三、遲延交付房屋，超過三個(gè)月可要求解除合同并賠償違約金

根據(jù)《商品房買賣解釋》第15條，出賣人遲延交付房屋，在催告后三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買受人可以請(qǐng)求解除合同，并要求出賣人承擔(dān)支付違約金、賠償損失等違約責(zé)任，但當(dāng)事人另有約定的除外?！爱?dāng)事人另有約定”實(shí)質(zhì)是出賣人事先在買賣合同中約定的允許遲延交房事由，該事由成立將免除出賣人的逾期交房的違約責(zé)任，故其合法性與公平性將成為爭(zhēng)議焦點(diǎn)。出賣人通常會(huì)將不可抗力、政府行為、社會(huì)事件、惡劣天氣、技術(shù)難題等作為免責(zé)事由。能否免責(zé)應(yīng)當(dāng)考慮1、出賣人是否能夠或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到;2、出賣人是否能夠或應(yīng)該能夠解決;3、該事由是否足以導(dǎo)致延期施工。

不過在現(xiàn)實(shí)中，反映開發(fā)商延期交房的很多，但要求退房的卻很少。在逾期交房的博弈中，開發(fā)商總是大贏家。

也有購房者通過自己的努力，獲得了應(yīng)有的賠償，維護(hù)了自己的合法權(quán)益，并且總結(jié)了自己的維權(quán)經(jīng)驗(yàn)：

1、所有業(yè)主一定要團(tuán)結(jié)一致，維護(hù)自身利益;

2、業(yè)主要推選出代表與開發(fā)商交涉，而不是所有人一窩蜂形成混亂狀態(tài);

3、一定避免肢體沖突，要告訴開發(fā)商，業(yè)主不是“扯皮”，而是要解決事情和維護(hù)應(yīng)有利益;

4、拒絕開發(fā)商口頭承諾，要求出示書面證據(jù)，并簽章。

四、配套設(shè)施遲延或者不能交付

配套基礎(chǔ)設(shè)施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬帶等;配套公共設(shè)施包括停車場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、游泳池、道路、花園、綠化、醫(yī)院、學(xué)校、超市、會(huì)所等?；A(chǔ)設(shè)施完備是買受人正常居住必備條件，如該設(shè)施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋，逾期交付的，可以要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

銷售廣告對(duì)公共設(shè)施的描述具體明確，足以影響買受人是否購買與房屋價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)視為要約，出賣人拒絕交付或遲延交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

五、裝飾和設(shè)備不合約定

買賣合同經(jīng)常約定出賣人提供精裝房，并在合同附件三和補(bǔ)充協(xié)議中約定裝飾材料與工藝標(biāo)準(zhǔn)。房屋交付時(shí)，買受人發(fā)現(xiàn)材料低檔、做工粗糙，因此與出賣人發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。材料與工藝標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)依合同約定為準(zhǔn)，無約定或約定不明的，根據(jù)《合同法》62條確定。裝修不符合合同約定的，由出賣人承擔(dān)更換、重做、維修和賠償損失的責(zé)任。交付房屋時(shí)，出賣人必須提供室內(nèi)空間檢測(cè)報(bào)告，否則買受人有權(quán)拒絕接受。裝修物存在有害物質(zhì)如氨氣、甲醛、氡氣，造成室內(nèi)空氣污染，危及人體健康時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

六、房屋相關(guān)資料不完備

房屋交付時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)提供以下資料：

1、政府機(jī)構(gòu)出具的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，較權(quán)威地證明房屋業(yè)已竣工驗(yàn)收合格;

2、房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具測(cè)繪資料，該資料用于權(quán)屬登記，也可以確定實(shí)測(cè)面積與約定面積之間的誤差;

3、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，前者是出賣人對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，后者是對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能七、房屋負(fù)擔(dān)其他權(quán)利或產(chǎn)權(quán)瑕疵。

出賣人交付的房屋之上可能負(fù)擔(dān)多種權(quán)利，如銀行的抵押權(quán)、先買受人的債權(quán)、工程承包人的優(yōu)先受償權(quán);或者已被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制房屋權(quán)利。買受人盡管領(lǐng)受房屋，但權(quán)利處于不穩(wěn)定狀態(tài)，產(chǎn)權(quán)證書可能無法辦理，隨時(shí)將被真正權(quán)利人起訴騰房。如果出賣人事先未告知實(shí)際情況，買受人有權(quán)拒絕接受房屋。

房屋交付后，約定或者法定辦證期限屆滿后超過一年，由于出賣人原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的，買受人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。如果屬于一房二賣或者隱瞞抵押的情形，買受人可以根據(jù)《解釋》第8、9條要求出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。

七、規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更應(yīng)告知購房者

規(guī)劃涉及房屋乃至小區(qū)整體的環(huán)境與格局;設(shè)計(jì)則關(guān)系房屋的結(jié)構(gòu)、戶型、朝向、空間尺寸、供暖方式等。如果出賣人擅自變更規(guī)劃與設(shè)計(jì)，可能影響房屋的使用功能、舒適程度、增值潛力等，買受人購房目的將受到重大影響甚至落空，故出賣人應(yīng)當(dāng)尊重買受人的知情權(quán)，如實(shí)告知變更情況，由買受人選擇繼續(xù)履行合同還是解除合同。

房屋交付時(shí)發(fā)現(xiàn)規(guī)劃與設(shè)計(jì)變更，出賣人未事先告知或者未如實(shí)告知的，買受人可以拒絕接受房屋和請(qǐng)求解除合同，并要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

八、前期物業(yè)糾紛

物業(yè)管理企業(yè)本應(yīng)由業(yè)主大會(huì)選聘，由業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。但物業(yè)建成至業(yè)主大會(huì)之前，必需實(shí)施物業(yè)管理，出賣人可基于第一業(yè)主身份選聘物業(yè)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理的內(nèi)容與正常時(shí)期物業(yè)管理基本一致，買受人權(quán)利義務(wù)亦基本一致，可以接受物業(yè)企業(yè)服務(wù)，同時(shí)應(yīng)當(dāng)接受前期物業(yè)合同與業(yè)主臨時(shí)公約約束，按時(shí)交納專項(xiàng)維修資金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。前期物業(yè)服務(wù)可以約定期限，但期限屆滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

九、交納稅費(fèi)糾紛

出賣人經(jīng)常將交納或代收相關(guān)稅費(fèi)作為交房條件，買受人則持相反意見。對(duì)此應(yīng)當(dāng)具體分析：

1、合同約定由出賣人代為過戶手續(xù)的，買受人必需交納必需辦證費(fèi)用，包括契稅、印花稅、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、證件工本費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、公共維修基金。如無此約定，由買受人申請(qǐng)辦證，直接交納稅費(fèi);

2、水、電、氣、暖、有線、寬帶的建設(shè)費(fèi)與開通費(fèi)，買受人是否必需交納應(yīng)當(dāng)考慮：出賣人是否事先承諾必需提供;該費(fèi)用是否列入項(xiàng)目開發(fā)成本;該費(fèi)用是否計(jì)算在銷售價(jià)格中;

3、買受人必需交納物業(yè)管理費(fèi)，但出賣人或物業(yè)管理企業(yè)不得以交費(fèi)作為交房的條件。

在收樓時(shí)到底要交多少費(fèi)用，很多業(yè)主并不清楚，所以往往助長(zhǎng)了發(fā)展商亂收費(fèi)的行為。在這里要提醒，按規(guī)定，一次性繳交費(fèi)用如下：

1.水電費(fèi)周轉(zhuǎn)金，多層住宅200元/戶;高層住宅400元/戶;水、電費(fèi)周轉(zhuǎn)金必須專戶儲(chǔ)存，?？顚Ｓ?，并定期公布使用情況，接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督。業(yè)主直接通過銀行自動(dòng)繳費(fèi)的，可不收取。

2.裝修保證金，多層住宅最高不超過800元/戶;高層住宅最高不超過1500元/戶。

房屋糾紛處理辦法

第一，凡以房屋為標(biāo)的物的房屋確權(quán)、使用、買賣、租賃、典當(dāng)、抵押等民事行為發(fā)生的糾紛，以及與房屋相關(guān)聯(lián)的房屋裝修、裝潢、設(shè)計(jì)、附屬設(shè)施的歸屬糾紛，當(dāng)事人有權(quán)直接向人民法院提起民事訴訟。

第二，拆遷人與被拆人因拆遷補(bǔ)償、安置等發(fā)生糾紛，雙方協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，由批準(zhǔn)拆遷的主管部門或房屋拆遷主管部門的同級(jí)人民政府裁決，當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可在接到裁決書之日起15日內(nèi)向法院起訴。

第三，單位內(nèi)部建房、分配公房使用權(quán)，是單位內(nèi)部行政管理行為，職工對(duì)分房有意見，或者單位分房不合理引起的糾紛不屬于法院受理范圍，而應(yīng)由本單位或者有關(guān)行政部門解決。

第四，單位分給職工住房使用權(quán)并訂有分房合同的，職工由于本人原因離職、辭職，或被單位開除時(shí)，單位根據(jù)合同要求收回公房使用權(quán)，由此引起的糾紛可向法院提起民事訴訟。

第五，因?yàn)橛嘘P(guān)部門審批建筑不當(dāng)，影響他人通風(fēng)、采光或者由于污染引起的糾紛，當(dāng)事人可向有關(guān)部門申請(qǐng)解決，也可以向法院提起行政訴訟。

第六，因違章建筑引起的房產(chǎn)糾紛，以及因違章建筑的認(rèn)定、拆除引起的糾紛，行政機(jī)關(guān)不依法處理或處理不當(dāng)，當(dāng)事人不服的，可以作為行政案件提起訴訟。但是，當(dāng)事人以違章建筑物為標(biāo)的發(fā)生的買賣、租賃、抵押等民事糾紛以及因違章建筑妨礙他人通風(fēng)、采光等引起的相鄰糾紛，可以作為民事案件向法院起訴。