土地使用權(quán)是一種用益物權(quán)，也是一種無形資產(chǎn)，也稱地產(chǎn)，不動產(chǎn)被征收，用益物權(quán)消滅，應(yīng)當(dāng)獲得相應(yīng)補(bǔ)償，房屋征收，土地使用權(quán)收回，征收不是沒收，房產(chǎn)與地產(chǎn)都得補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償給使用權(quán)人。
房屋附著于土地，房地互隨、一并處分。城市房屋的產(chǎn)權(quán)與該房屋占用土地的使用權(quán)實(shí)行權(quán)利人一致原則，不得分離。國家實(shí)行所有權(quán)與使用權(quán)分離原則，法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照其規(guī)定，權(quán)利既是物權(quán)的主體，也是物權(quán)的客體。
房屋建造價(jià)平方米2千元左右，住宅土地使用權(quán)單價(jià)平方米20萬元，房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是房屋占用土地的使用權(quán)面值錢，而不是房產(chǎn)建筑面值錢，互換房屋產(chǎn)建面的同時(shí)調(diào)換房屋占用土地的使用權(quán)面，房地互換，導(dǎo)至物權(quán)變更。所稱物權(quán)，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，土地使用權(quán)是一種用益權(quán)，將其作為物權(quán)客體是一種無形資產(chǎn)，也稱地產(chǎn)。選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，不計(jì)算調(diào)換土地使權(quán)面要吃虧，不會算也得學(xué)會算。
應(yīng)換土地使用權(quán)面=被征收產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋成本價(jià)值÷(用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋建設(shè)工程規(guī)劃許建樓層×政府采購法以招投標(biāo)采購房屋建設(shè)工程發(fā)包單價(jià)+掛牌出讓同類地宗住宅土地使用權(quán)起始單價(jià))。
應(yīng)換房屋建筑面積=應(yīng)換土地使用權(quán)面積×規(guī)劃許建樓層。
互找房屋價(jià)值的差價(jià)計(jì)算方法之一：(被征收產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋成本價(jià)值-實(shí)際安置產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋成本價(jià)值)×實(shí)際安置產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋市場價(jià)值÷實(shí)際安置產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋成本價(jià)值。
互找房屋價(jià)值的差價(jià)計(jì)算方法之二：(應(yīng)換房屋建面-實(shí)際安置產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建面)×實(shí)際安置產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋市場價(jià)格。
例：已知被征收產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋成本價(jià)值140萬元。實(shí)際安置產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋面是200平方米，單位成本0.67萬元/平方米，成本價(jià)值134萬元，房屋重置價(jià)格0.2萬元/平方米，房屋區(qū)位價(jià)0.47萬元/平方米×建設(shè)工程規(guī)劃許建33層=住宅土地使用權(quán)掛牌起始價(jià)單價(jià)15.51萬元/平方米，建成市場出售價(jià)2萬元/平方米，安置房屋市場價(jià)值為400萬元。
應(yīng)換土地使用權(quán)面=140萬÷(33×0.2萬
/平方米+15.51萬/平方米)=6.平米,
應(yīng)換房屋建面=6.×33=209平方米。
互找房屋價(jià)值差價(jià)計(jì)算方法之一：
(140萬-134萬)×400萬÷134萬=元
互找房屋價(jià)值差價(jià)計(jì)算方法之二：
(6.平方米×33-200平方米)×
2萬元/平方米=元。政府少還9平方米建筑面，找款元。