一、商品房預(yù)告登記和預(yù)售登記的區(qū)別

房屋預(yù)告登記指當(dāng)事人約定買賣房屋或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來(lái)取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開(kāi)發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。

物權(quán)法規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！薄邦A(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”

所謂預(yù)告登記，就是為保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行的登記。它將債權(quán)請(qǐng)求權(quán)予以登記，使其具有對(duì)抗第三人的效力，使妨害其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)所為的處分無(wú)效，以保障將來(lái)本登記的實(shí)現(xiàn)。

而在商品房預(yù)售登記中，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，預(yù)售登記應(yīng)當(dāng)是由預(yù)售人辦理預(yù)售登記手續(xù)，因辦理登記乃是預(yù)售人的一項(xiàng)義務(wù)，不是可以自主決定的。

1．商品房預(yù)售登記不屬于不動(dòng)產(chǎn)變更登記的一種，購(gòu)房者不因商品房買賣合同辦理登記而取得房屋的所有權(quán)，在未辦理房屋權(quán)屬登記前，購(gòu)房者只擁有合同債權(quán)。

2．預(yù)售登記后購(gòu)房者擁有的仍然是債權(quán)，而預(yù)告登記是對(duì)房屋享有請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)登記，并且預(yù)告登記后，債務(wù)人未經(jīng)債權(quán)人同意，不得處分該不動(dòng)產(chǎn)。

二、購(gòu)房申請(qǐng)預(yù)告登記可避免一房二賣

商品房預(yù)告登記是在購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同后、辦出房產(chǎn)證之前，到房屋登記部門預(yù)先申請(qǐng)、主張自己對(duì)所購(gòu)房屋的物權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法司法解釋一》，購(gòu)房申請(qǐng)預(yù)告登記可避免一房二賣。

《物權(quán)法》司法解釋中，多次提到“預(yù)告登記”。其中第四條明確規(guī)定，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。

預(yù)告登記制度，在司法解釋中的規(guī)定及其在實(shí)踐中的應(yīng)用，尊重了以登記為表征的物權(quán)秩序，對(duì)于尚未獲得物權(quán)的債權(quán)人，以預(yù)告登記方式保障其獲得物權(quán)，加強(qiáng)其債權(quán)的效力，并由此建立起債權(quán)與物權(quán)相互溝通的橋梁。

現(xiàn)實(shí)生活中，市民在買期房時(shí)，繳納了購(gòu)房款，但房子還在建，最讓人擔(dān)心的就是開(kāi)發(fā)商“一房二賣”、“一房多賣”，因?yàn)橘?gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽的《商品房預(yù)售合同》，只是房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的一種措施，該合同備案后，并不產(chǎn)生物權(quán)的效力。而購(gòu)房者辦理了預(yù)售商品房預(yù)告登記則不同，經(jīng)預(yù)告登記的債權(quán)會(huì)產(chǎn)生準(zhǔn)物權(quán)的效力，即未經(jīng)購(gòu)房人同意，其他人不得處分該不動(dòng)產(chǎn)，如開(kāi)發(fā)商不得將該房屋出售給第三人，不得以該房屋辦理抵押登記，這在《物權(quán)法》司法解釋中得到了明確體現(xiàn)。

預(yù)告登記的目的就在于保障《商品房預(yù)售合同》的購(gòu)房人將來(lái)能夠取得物權(quán)。所以，購(gòu)房人想要更好地實(shí)現(xiàn)物權(quán)，應(yīng)該在合同登記備案后，及時(shí)在不動(dòng)產(chǎn)登記部門進(jìn)行預(yù)告登記，這也是杜絕開(kāi)發(fā)商“一房多賣”的正確途徑。

在二手房交易中，“一房多賣”情況也時(shí)有發(fā)生，買二手房也應(yīng)重視預(yù)告登記。根據(jù)《物權(quán)法》，購(gòu)房人即使簽訂了房屋買賣合同，但如果不及時(shí)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)還是不能發(fā)生轉(zhuǎn)移。在這種情況下賣方再次轉(zhuǎn)讓房屋，并辦理過(guò)戶手續(xù)，你沒(méi)辦法主張產(chǎn)權(quán)，只能要求對(duì)方返還購(gòu)房款，并賠償給你造成的損失。